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新年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)卻依然帶有很大不確定性,。2009年底的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策并未給火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來太多涼意 ,，以 至 于 多 數(shù) 人 仍 認(rèn)
為2010年的房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。相較之下,，股市調(diào)控卻立竿見影,，表現(xiàn)出“政策市”的跡象。那么,，房地產(chǎn)市場(chǎng)緣何越調(diào)控越漲,，或者說，調(diào)控究竟難在何處,？
中國的房地產(chǎn)調(diào)控之難,，首先在于房市存在剛性需求。在國人的傳統(tǒng)觀念中,，有房才等于有家,，房子在一定程度上屬于生活必需品，不論房?jī)r(jià)是漲是跌,，該部分需求量皆基本恒定,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)中有85%自住型購房者的存在，加之中國人口變遷趨勢(shì)未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,，市場(chǎng)真實(shí)購買力非常堅(jiān)挺,，房?jī)r(jià)難以長(zhǎng)期深幅下跌,。
中國的房地產(chǎn)調(diào)控之難，還在于房?jī)r(jià)不同于一般商品,。對(duì)于一般商品價(jià)格調(diào)控,，運(yùn)用供給調(diào)控與需求調(diào)控手段都可達(dá)到較為理想的效果。但是,，土地作為稀缺資源,，調(diào)控供給手段受限，相較之下,，只能通過調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)需求才能得到較好的效果,。然而在“居者有其屋”的責(zé)任之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求無法壓制,，只能壓制投機(jī)需求,，調(diào)控方式受限,，調(diào)控效果自然不盡如人意,。
中國的房地產(chǎn)調(diào)控之難，更因?yàn)槠渖婕皬V泛的利益群體,。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮,，將聯(lián)動(dòng)鋼鐵、水泥,、建材,、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失去一個(gè)重要的驅(qū)動(dòng)力,。不僅如此,，1994年開始的分稅制改革，在較短的時(shí)間內(nèi)迅速提高了中央財(cái)政收入占財(cái)政收入總額的比重,，卻也同樣造成財(cái)權(quán)和事權(quán)不匹配的情況,，主要是地方政府財(cái)政收入比重低，而承擔(dān)事務(wù)卻相對(duì)過多,，地方財(cái)政的拮據(jù)使得地方政府怨聲載道,。
作為快速提高地方財(cái)政收入的手段，“土地財(cái)政”自然成為中央與地方利益的平衡器,。由此,，無論是中央還是地方政府，皆因短期利益而放松調(diào)控力度,，對(duì)開發(fā)商故意囤積土地等行為“睜一只眼閉一只眼”,，房?jī)r(jià)也就難以下調(diào)。
因此,，無論是中央及地方政府,，還是地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)性購房者,，如果不能基于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益就未來房?jī)r(jià)達(dá)成共識(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控難免“隔靴搔癢”,，只能流于形式,。事實(shí)上，與一般商品相同,，合理的房地產(chǎn)價(jià)格當(dāng)由供求雙方博弈形成,，行政力量這一“有形的手”則應(yīng)更多關(guān)注相關(guān)政策的設(shè)計(jì)與完善，以抑制投機(jī)性需求,，打擊炒地,、囤地行為，影響市場(chǎng)供求關(guān)系,，使房?jī)r(jià)真正停住上漲步伐,。
首先，政府當(dāng)局應(yīng)考慮改革分稅制,，按照財(cái)權(quán)和事權(quán)相匹配的原則,，提高地方財(cái)政收入占財(cái)政收入總額的比例。地方政府出賣土地所得收入本身就具有不可持續(xù)性,，加之“土地財(cái)政”多造成投資過熱,，地價(jià)與房?jī)r(jià)飆升，損害普通購房者的利益,，因此,，改革分稅制勢(shì)在必行。
其次,，在信貸政策方面,，應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。二套房貸政策自出臺(tái)以來就一直是壓制投機(jī)性購房者的“利器”,。隨著首付比例的提高和貸款利率的上浮,，炒房者投機(jī)盈利空間縮小，必將有效遏制投機(jī)性購房行為,，并對(duì)過熱的樓市降溫,。但伴隨改善性住房定義的出現(xiàn)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)“二套房”的定義便一直模棱兩可,，使二套房貸政策收緊在實(shí)施過程中頻頻受阻,，銀行或中介渾水摸魚的空間一直存在。
因此,，監(jiān)管部門在明確標(biāo)準(zhǔn)過程中應(yīng)注意嚴(yán)格區(qū)分改善性需求與投機(jī)需求,，并對(duì)此設(shè)定不同利率與首付門檻，如對(duì)二套房貸中的投資需求提高貸款條件,，對(duì)三套以上房貸在首付和利率標(biāo)準(zhǔn)上逐級(jí)提高,，并建立違規(guī)懲戒機(jī)制,，如對(duì)購房后空置行為征稅等，減少投機(jī)行為對(duì)房?jī)r(jià)的不當(dāng)推動(dòng),。
再次,，稅收政策應(yīng)有進(jìn)一步動(dòng)作。物業(yè)稅的開征特別是采用累進(jìn)稅制,，可以提高投機(jī)需求的交易成本,，有效打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,、穩(wěn)定房?jī)r(jià),，在一定程度上刺破房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的泡沫。
通過差別稅率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié),，對(duì)高檔別墅住戶加大征稅額度,，對(duì)普通住房居住者減少征稅甚至減免物業(yè)稅。
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