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房價(jià)與地價(jià):雞和蛋的故事
    2010-01-05    作者:王東京    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

    真所謂世事無常。2007年國內(nèi)房價(jià)高企,,老百姓因買不起房而怨聲載道,;可進(jìn)入2008年,房價(jià)卻突然掉頭,,跌得慘,,又令開發(fā)商苦不堪言。前年夏天,,深圳一家房地產(chǎn)公司的老總約見我,,說深圳房價(jià)下跌近半,成交量萎縮得厲害,,問我對(duì)今后的房價(jià)走勢怎么看,?我答他,今天的房價(jià)取決于人們對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期,,金融危機(jī)打擊了人們的信心,,房價(jià)要跌不奇怪,隨著經(jīng)濟(jì)回暖,,房價(jià)應(yīng)該還會(huì)漲,。但怎么也想不到,去年房價(jià)又一路瘋漲,,漲得讓人目瞪口呆,。
  三年前我曾撰文說,中國的房價(jià)十年后必降,,而近幾年還會(huì)漲,。盡管我有心理準(zhǔn)備,,但實(shí)話說,去年房價(jià)上漲之快仍讓我大感意外,。據(jù)說目前一線城市的房價(jià),,均已超過了2007年的高點(diǎn)。為穩(wěn)定民心,,最近國務(wù)院又不得不出臺(tái)政策抑制房價(jià)。有趣的是,,人們兩年前批評(píng)高房價(jià),,當(dāng)時(shí)矛頭是指向開發(fā)商;可這次房價(jià)上漲,,很多人說是因?yàn)榈胤礁恪巴恋刎?cái)政”抬高了地價(jià),。千夫所指,于是“土地財(cái)政”也就成了眾矢之的,。
  恕我先不對(duì)“土地財(cái)政”作評(píng)論,,這里要討論的是,究竟是高地價(jià)推高了房價(jià),?還是高房價(jià)拉高了地價(jià),?表面看,這問題不簡單,,很有點(diǎn)像“雞”與“蛋”的關(guān)系,,雞生蛋,蛋生雞,,但世上到底是先有雞還是先有蛋,,的確難以說明白。不過從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看,,高房價(jià)與高地價(jià)誰因誰果,,我倒認(rèn)為可以說清楚。但前提是大家要遵從經(jīng)濟(jì)分析的邏輯,,不能只看表象忽略本質(zhì),。
  有官方數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)下地方預(yù)算外收入中,,土地出讓金差不多要占一半,。而另據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任志強(qiáng)先生稱,目前地價(jià)占房價(jià)的比例高達(dá)59%,,由此推斷,,他認(rèn)為是地價(jià)推高了房價(jià)。我沒研究過房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)資料,,相信任先生不會(huì)說假話,。但即便如此,,我也不同意任先生的推斷。不錯(cuò),,房子非空中樓閣,,它要蓋在土地上,地價(jià)高,,蓋房子的成本會(huì)高,。然而經(jīng)濟(jì)學(xué)說,成本高未必一定會(huì)推高房價(jià),,不然,,我們怎么解釋2008年開發(fā)商成本未變而房價(jià)大跌呢?
  說我自己親歷的一件事,。前年10月,,一位在成都做區(qū)長的朋友打電話給我,問房價(jià)何時(shí)會(huì)漲,。我問他為何問這個(gè)問題,,他說房價(jià)不漲地價(jià)漲不了,區(qū)財(cái)政的日子不好過,。2007年,,成都地價(jià)每畝可賣300萬至500萬,而到了2008年下半年100萬也賣不出,。讀者聽明白了么,?我這位區(qū)長朋友一語道破,原來是房價(jià)帶動(dòng)地價(jià),,而不是相反地價(jià)推高房價(jià),。其實(shí),現(xiàn)實(shí)生活里這樣的例子很多:比如鋼材漲價(jià)必帶動(dòng)鐵礦石漲價(jià),;紡織品漲價(jià)必帶動(dòng)棉麻漲價(jià),;糧食漲價(jià)必帶動(dòng)化肥漲價(jià)�,?傊�,,是下游產(chǎn)品漲價(jià)帶動(dòng)上游產(chǎn)品價(jià)格上漲。
  當(dāng)然,,上游產(chǎn)品漲價(jià)推高下游產(chǎn)品價(jià)格的情況也是有的,,但前提是下游產(chǎn)品供不應(yīng)求,市場有漲價(jià)空間,;否則,,若下游產(chǎn)品過剩,上游產(chǎn)品漲價(jià)只會(huì)推高下游產(chǎn)品成本,,但價(jià)格卻漲不了,。請問有誰見過,,過剩產(chǎn)品能夠賣高價(jià)的呢?若再想深一層,,即便下游產(chǎn)品短缺,,價(jià)格上漲也是需求拉動(dòng),與成本無關(guān),。房地產(chǎn)本身就是最好的例子,,人們看到的現(xiàn)象,似乎是地價(jià)推高了房價(jià),,其實(shí)不然,,假若房產(chǎn)的需求不足,地價(jià)再高房價(jià)也不會(huì)漲,。
  是的,房價(jià)上漲說到底只能由需求拉動(dòng),。想想2008年房價(jià)吧,。從成本看,開發(fā)商應(yīng)該都是2007年前買到的地,,地價(jià)絕對(duì)不低,,可前年房價(jià)為何會(huì)大跌呢?原因是金融危機(jī)改變了人們的收入預(yù)期,,對(duì)房產(chǎn)的需求下降了,。不妨再設(shè)想一下,假如有甲,、乙兩個(gè)開發(fā)商在同一地段建房,,由于買地時(shí)間不同,甲買地早,,地價(jià)不及乙的一半,。盡管成本差別大,但若乙的房子每平方米賣2萬,,甲會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)低而每平方米只賣一萬么,?當(dāng)然不會(huì)。
  很清楚,,只要商品房供短缺,,地價(jià)無論高低房價(jià)都會(huì)漲。而由此引出的政策含義是,,平抑房價(jià)應(yīng)增加房屋供給而不是打壓地價(jià),。房供短缺的局面不改變,打壓地價(jià)只會(huì)增加開發(fā)商利潤,,房價(jià)不會(huì)降,。這樣看,,那種指望打壓地價(jià)來降低房價(jià)的想法,不過是人們的一廂情愿,,政府若一旦采納,,對(duì)開發(fā)商來說當(dāng)然正中下懷,而對(duì)消費(fèi)者無異水月鏡花,,到頭來怕是竹籃打水一場空,。
  回頭再說“土地財(cái)政”。近來人們口誅筆伐,,對(duì)“土地財(cái)政”多有批評(píng),。大家不滿意高房價(jià)我理解,但說是政府故意抬高地價(jià)我不贊成,。要知道,,如今房地產(chǎn)用地一律招拍掛,地價(jià)由開發(fā)商競爭決定,。既然是競價(jià),,有人肯出高價(jià)政府怎么能賣低價(jià)呢?退一步說,,倘若政府真的高價(jià)不賣而賣低價(jià),,你會(huì)怎么想?是否會(huì)懷疑主事官員有貓膩,?還有一種批評(píng),,說地價(jià)飆升是因?yàn)榈胤秸拔娴叵邸薄_@聽起來似乎在理,,可問題是土地稀缺,,若不加控制,政府一次性都低價(jià)賣掉,,將來蓋房怎么辦,?那時(shí)候地價(jià)豈不更高?
  其實(shí),,中國的土地財(cái)政問題,,追根溯源,是與1994年國家啟動(dòng)分稅制改革有關(guān),。1993年,,中央和地方財(cái)政收入在全部財(cái)政收入的占比分別為22%和78%,而到了1994年,,則分別變?yōu)榱?5 .7%和44.3%,。就是說,分稅制改革后地方財(cái)政收入占比下降了30%,。麻煩在于,,地方的收入份額少了,,可上頭千條線,地方一根針,,要負(fù)擔(dān)的事卻沒少,。處處要花錢,而巧婦難為無米之炊,,不得已,,所以地方政府只好做土地文章。捫心自問,,假若你在地方為官,,恐怕也會(huì)這么做吧。

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