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| 2010年房市將明顯調(diào)整 調(diào)控力度最關鍵 |
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| 2010-01-04 作者:楊紅旭 來源:中國證券報 |
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2009年12月中下旬，地產(chǎn)股成為大盤調(diào)整的“重災區(qū)”,，體現(xiàn)了接連不斷的利空政策對地產(chǎn)股的“殺傷力”,，也再次證明房地產(chǎn)“政策市”的鮮明特征。其實,，股市對政策的敏感度遠高于樓市,，接下來，商品房成交量和成交價也將受到政策影響,，只不過需要一個較慢的過程,。或許,，三個月后,，普通民眾才會深切地感受到樓市溫度的下降。
至于降溫的幅度有多大,，筆者認為并不取決于“國四條”,。那么最關鍵的因素是什么？任何一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，其背景,、政策內(nèi)容,、執(zhí)行方式，都有明顯差異,，但還是能總結出一些基本規(guī)律的,。調(diào)控政策一般分為三個層次、三波推進,。一是國務院出臺調(diào)控思路或方針,；二是相關部門或單獨或聯(lián)合出臺細化措施；三是地方政府根據(jù)國務院和部委文件因地制宜地出臺地方實施方案,。
不妨先看看以前的兩種情況,。一種情況是，2005-2006年房地產(chǎn)政策頻發(fā)期,。彼時宏觀經(jīng)濟偏熱,，房地產(chǎn)業(yè)亦如此。2005年,，先是國務院出臺“國八條”,，一個多月后七部委聯(lián)合推出執(zhí)行細則；2006年5月17日,，國務院常務會議上明確“國六條”,，5月24日即由九部委聯(lián)合推出細則，時間間隔之短,，實屬罕見,。
另一種情況是，2008年宏觀經(jīng)濟下行,，樓市低迷之際,，從5月開始陸續(xù)有20個左右省市救市；10月,，央行和財政部推出優(yōu)惠政策,，各地再出細則；12月,，國務院出臺“131號文”,，部分地方又出配套政策，運作機制非常復雜,。
再來看調(diào)控成效,。2005-2006年主要是部委政策出臺后，才收到一定效果,，但總體上離調(diào)控目標有較大差距,。2008年救市政策10月出臺，立見成效,。為什么會這樣呢,？原因有很多，但很重要的一點是,，地方政府對調(diào)控政策的態(tài)度和做法至關重要,。由于我國財稅收入結構屬于中央強、地方弱,，地方對于土地出讓金的依賴度較高,。另外，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用大,，在GDP為主導的政績考核體系中,，地方政府更傾向于大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。由此則導致,，面對中央寬松型的政策,，地方政府會加碼執(zhí)行，以求盡快促使樓市走出低迷困境,；面對中央緊縮型的調(diào)控,，地方政府在政策落實上則往往大打折扣。
回過頭來分析眼下面臨的政策波浪,。第一波已經(jīng)過去,，那就是12月9日國務院常務會議停止營業(yè)稅優(yōu)惠政策，以及12月14日“國四條”的出臺,。這一波將地產(chǎn)股沖垮,，但對房地產(chǎn)市場的影響尚未明顯地體現(xiàn)出來，比如廣州全國總價“地王”和上海全國總價“地王”相繼誕生,。第二波正在進行,，即部委出臺相關政策，比如五部委發(fā)布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（文件簽發(fā)時間是11月18日）,，再如國家稅務總局出臺《關于調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》,，又如國土資源部掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地。
筆者認為,，與2005-2006年相比,，第二波調(diào)控不會掀起什么大浪。不太可能重現(xiàn)七部委,、九部委那樣聯(lián)合的,、全面的、嚴厲的新政,。因為中央經(jīng)濟工作會議已定調(diào)2010年宏觀經(jīng)濟政策,，總體還是延續(xù)2009年偏松基調(diào),，與之相適應，房地產(chǎn)政策屬于“有保有壓”,，保的是合理的自住需求,，壓的是投資投機性購房需求。從已出政策看,，五部委的土地出讓金政策,，新意不多；國土資源部清查閑置用地,，體現(xiàn)了打擊囤地決心很大,。
關鍵就在第三波調(diào)控。如果像前幾年那樣,，在中央緊縮型調(diào)控政策面前,，地方政府無動于衷或陽奉陰違，則很難真正抑制房價,，待第一波和第二波政策威懾效應減退后,，有可能在2010年二季度就會強烈反彈。從中央的措辭來看,，此次在抑制投資投機性購房和高房價方面,，要比以前更嚴厲一些�,！皣臈l”提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”,，以前從未使用過“遏制”一詞，這就意味著中央給那些“部分城市”的執(zhí)政者敲響了警鐘,。
因此,，對于房價偏高、受到重點關注的城市,，本輪調(diào)控所承受的壓力估計超過以前,。個別城市已積極行動起來。2009年囤地新聞頻出的廣州,，近日頒布了《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》,，加大查處閑置土地力度。上海也正緊鑼密鼓地擬定《促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的實施意見》,，重在打壓高房價高地價,。筆者預計，那些能較好落實中央政策,、切實細化遏制房價措施的城市,，2010年其房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯調(diào)整，價格下跌的可能性也較大,。
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