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中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給樓市一個(gè)重大利好,，就是繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策和推進(jìn)小城鎮(zhèn)化建設(shè),、部分放開(kāi)戶籍管制,，但隨后高層在短短的十?dāng)?shù)天內(nèi),，出臺(tái)了三個(gè)遏制樓市投資過(guò)熱的政策，第一是住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅復(fù)位,，并且在日前給予了細(xì)化,；第二是國(guó)四條,，即增加供給,、抑制投機(jī),、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措遏制房?jī)r(jià)飆漲,、投機(jī)過(guò)度行為,；第三是五部委出臺(tái)規(guī)范土地市場(chǎng)，規(guī)范地方政府的土地出讓和遏制開(kāi)發(fā)商圈地稱王的行為,。
從這些政策,，我們可以勾勒出2010年整個(gè)樓市調(diào)控的思路：即增加供給為主要手段，遏制過(guò)度投資,、遏制過(guò)度熱炒“面粉”(土地)和增加保障性住房為輔助手段。
筆者認(rèn)為,，由于樓市投機(jī)過(guò)熱,，遏制投資是必須的,，但由于明年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚不足以樂(lè)觀，可能會(huì)更加困難,，如果端掉樓市這個(gè)特大型的內(nèi)需需求,，很可能會(huì)砸傷整個(gè)經(jīng)濟(jì)。
首先,，積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策不能變,，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)在遭遇金融危機(jī)重大的破壞之后，往往會(huì)有一個(gè)再次低迷的過(guò)程,，多次世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)和東南亞金融危機(jī)都有這樣的慣例,。因此，不能過(guò)早地丟掉拐杖,，特別是在產(chǎn)能過(guò)剩還未消耗完畢以及新的經(jīng)濟(jì)消費(fèi),、投資尚未出現(xiàn)的背景下，更不能丟掉行之有效的樓市消費(fèi),、投資需求,。但最近成本推動(dòng)型的物價(jià)上漲給適度寬松的貨幣政策帶來(lái)了壓力，特別是房?jī)r(jià)飆漲讓更多的人感受到“通脹”的到來(lái),。
第二,，樓市在2009年出現(xiàn)了大反轉(zhuǎn)，首先是商品房量?jī)r(jià)齊升,，剛性需求,、改善性需求以及投資性需求井噴，隨著樓市成交量的放大以及價(jià)格飆升,，投機(jī)行為點(diǎn)燃全國(guó)樓市一片火爆,；而正在此時(shí)，手握大量信貸資金的央企紛紛圈地稱王,，隨著IPO的重啟,，更多的上市企業(yè)紛紛加入了搶地行列，導(dǎo)致土地價(jià)節(jié)節(jié)攀高,。在這種背景下,，高層出臺(tái)政策遏制部分城市樓市過(guò)熱行為不足為怪。
那么,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的利好與后續(xù)高層調(diào)控樓市的利空混合物,，會(huì)對(duì)2010年樓市產(chǎn)生什么影響呢？
首先,，對(duì)于普通商品住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō),，2010年的樓市或會(huì)出現(xiàn)量跌價(jià)平的走勢(shì)。量跌是因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅復(fù)位會(huì)對(duì)投機(jī)行為給予一定的打擊,，更重要的是政策預(yù)期的改變會(huì)讓一些投資客退場(chǎng),，等候下一波行情,；另外，由于今年土地出讓樓面價(jià)都比較高,，許多地方土地拍賣價(jià)都是100%以上的溢價(jià),。一線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)漲得比較高，再加之四種需求已經(jīng)在2009年集中釋放,，會(huì)導(dǎo)致明年的成交量受到影響,；在成交量可能萎縮的背景下，房?jī)r(jià)不可能再度飆升,，會(huì)出現(xiàn)比較平穩(wěn)的上漲和微跌的走勢(shì),。但是，如果明年信貸資金依然很猛烈,，可能還會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的走勢(shì),。
第二，商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇而逐步走好,，管理層也應(yīng)當(dāng)出臺(tái)一些刺激商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)的措施,。遏制住宅市場(chǎng)投機(jī)需求，要給他們更多的途徑,，不能只靠圍堵,，要像大禹治水那樣，給予這些投資需求更多的通道,；比如說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)的稅收很重,，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)正處于復(fù)蘇初期，減稅引導(dǎo)他們進(jìn)入這些領(lǐng)域,，給這些資本有更多的宣泄口,，而不是打壓他們迫使他們離開(kāi)住宅市場(chǎng)，惡炒資源,、能源,、大宗商品以及農(nóng)產(chǎn)品，增加成本推動(dòng)型通脹的壓力,。建議管理層在對(duì)首套購(gòu)房繼續(xù)政策支持的同時(shí),，要把中國(guó)獨(dú)有的商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)倒掛的現(xiàn)象加以糾正，呼吁降低商業(yè)地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的差價(jià)稅,，以提高二手商業(yè)物業(yè)的流通性,。這樣也避免投資客在房地產(chǎn)投資的單一性，分散投資品種,，也是平抑住宅房?jī)r(jià)的手段之一,。
第三，管理層將會(huì)從綜合角度考量整個(gè)樓市的宏觀調(diào)控政策，而不是僅僅從一個(gè)方面出發(fā),。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的支柱,，如果在沒(méi)有新的消費(fèi)和投資需求增長(zhǎng)點(diǎn)出現(xiàn)的情況下，打擊樓市投資客的趕老鼠行動(dòng)勢(shì)必會(huì)投鼠忌器,，為了避免“驚群”現(xiàn)象發(fā)生，主要采取增加供給的措施,；另外,，在地方政府財(cái)政已經(jīng)得到補(bǔ)充的情況下，遏制地王行為也應(yīng)采取增加土地供給和打擊囤地相結(jié)合,。
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