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12月份的中國房地產(chǎn)界,，從未這么熱鬧過,。如果說“國四條”明確提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，頗出業(yè)界意料的話；那么,，廣州刷新全國總價地王紀錄,，上海再創(chuàng)年內(nèi)單價地王新高,，同樣讓人有點驚詫,。
昨天，新江灣城C6地塊最終由中建地產(chǎn)以37.2億元拍得,，溢價率達到116.6%,，樓板價達32484.26元/平方米，成為全國年度單價新地王,。而巧合的是,，前天廣州誕生了一個255億元的全國總價地王，而且是富力,、雅居樂、碧桂園聯(lián)合體對抗保利,、萬科,、中海聯(lián)合體，可謂極具觀賞價值,。兩大地王,，仿如地產(chǎn)界的兩檔“賀歲片”,，要為2009年中國房地產(chǎn)業(yè)畫上一個“完美”的句號。
假如我們十年后再來回顧2009年,，檢視今天地王頻出,、年末沸騰的景象，一定會平生幾多感慨,。是喜劇,，還是悲劇，抑或是鬧�,�,？屆時自有公斷。如果把純商品化的土地市場和房產(chǎn)市場都歸為資產(chǎn)市場,，那么它應(yīng)該具有資產(chǎn)市場的基本規(guī)律,，而無數(shù)歷史案例都證明，沒有只漲不跌的資產(chǎn)價格,，也沒有可以持續(xù)繁榮十幾年不休息的資產(chǎn)市場,。
就房地產(chǎn)市場而言，1990年的日本,、臺灣地區(qū),，1997年的香港地區(qū)、泰國,，2006年的美國,，都曾成為房價泡沫破滅的起點，并在其后3-5年內(nèi)持續(xù)下跌,，跌幅達30-70%,；就在我們身邊的香港的住宅價格，至今仍未回到1997年三季度的高點,；遠在天邊的美國房價,，2006年6
月至今年累計下跌近四成，今年5月才開始止跌微升,。
難道我國房價,，真如很多人以為的那樣“不可能下跌”嗎？其實為任何資產(chǎn)價格找出存在的理由,，都不會太難,。中國的國情確實和發(fā)達國家不同，上海的樓市也確實與香港地區(qū),、紐約不太一樣,。據(jù)此，我國和上海的房價即使存在或少或多的泡沫,，也不會短期大幅下跌,。
然而,，部分大型開發(fā)商，尤其是今年在土地市場風(fēng)頭甚健,、風(fēng)光無限的央企,，已經(jīng)被眼前的市場火爆情形迷住了雙眼。其實,，一種風(fēng)險已經(jīng)顯形,，那就是以“國四條”和五部委土地出讓金新政為代表的政策風(fēng)險；另一種風(fēng)險正在浮出水面：樓市將要調(diào)整,。遺憾的是,，少數(shù)房企得意忘形，依然沿著今年高房價,、高利潤的思維慣性向前奔,。
不禁想到王石最近的一個觀點：萬科已做好迎接泡沫破裂的準備。極有可能再次印證：姜是老的辣,。我們以為,，在政策風(fēng)險確鑿、市場風(fēng)險上升的不利情況下,，那些依然高價圈地的房企猶如5000-6000點的股民,，也很像2007年四季度搶當?shù)赝醯钠髽I(yè)。近10年中國樓市只升不降,，所以不僅部分購房人堅信房價“只漲不跌”,，而且部分開發(fā)商亦堅持看好后市。沒有經(jīng)歷過完整市場周期的經(jīng)驗主義者,，其實都是“偽經(jīng)驗”,。
今年二季度，全國地王焦點在北京,。下半年,，焦點轉(zhuǎn)師上海，尤其是今年上市的央企中國建筑,，下屬兩家房地產(chǎn)子公司,，中海70億元稱王長風(fēng)地塊，中建再領(lǐng)新江灣風(fēng)騷,。這本不算什么離奇之事,。問題在于，今年地價上漲的速度有些離譜,，明顯超過市場最熱的2007年,。比如，12月份有幾個典型的高價地：綠城以379%的溢價率豪奪浦東唐鎮(zhèn)地塊，樓面價高達1.9萬元/平方米,，比附近在售房價還高出約三成；嘉定新城地塊溢價率再次刷新紀錄：高達
425%,。
這既不符合“國四條”精神,，亦不受上海政府歡迎。近幾年,，上海政府高層一再表態(tài)要穩(wěn)定房價,。近期，韓正市長會見蘇州黨政考察團時明確提出：上海將采取果斷措施遏制上海房地價過快上漲,�,！肮麛啻胧保屓吮纫酝辛烁嗟钠诖�,。昨天政府新聞發(fā)言人陳啟偉透露,，上海市完善房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的原則意見已基本形成，主要從供地,、住房保障體系及市場監(jiān)管入手,，其中供地方面將切實增加保障性住房和普通商品住房供地。
應(yīng)該說,，2008年以來,，上海在廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)方面推進力度很大，近期又提出到2012年末將新建30萬套經(jīng)濟適用房,，規(guī)�,？胺Q全國第一�,？蓡栴}的關(guān)鍵是,，上海城鎮(zhèn)建設(shè)用地已遇到嚴重的“瓶頸”，在繼續(xù)推進十五個大型居住區(qū)規(guī)劃和建設(shè)的同時,，如何進一步調(diào)配有限的土地資源,，尋找市場化住宅和保障性住房之間份額分配的“黃金分割點”，是亟待研究和解決的課題,。
但無論如何,，在這一背景下，地王“大戲連臺”,，不是什么幸事,，每個地王背后，都是一大片房價上漲,。既然暫時無法抑制企業(yè)的沖動,，那么，調(diào)整“價高者得之”的土地出讓規(guī)則,，實屬必要,。
(作者系房地產(chǎn)專業(yè)人士) |