2008年年底,房地產(chǎn)市場曾經(jīng)出現(xiàn)過回調(diào)的跡象,。很多房地產(chǎn)商感覺到,,冬天可能就要來到。據(jù)說南方有個(gè)很大的房地產(chǎn)公司,,員工去領(lǐng)圓珠筆,,公司已經(jīng)不給圓珠筆,只給發(fā)圓珠筆芯,,走廊上的燈都是隔一盞亮一盞,。但是,美國金融危機(jī)爆發(fā)之后,,房地產(chǎn)業(yè)因禍得福,,2009年,幾乎在一夜之間,,從冬天進(jìn)入了夏天,。在寬松的貨幣政策和一系列針對房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策刺激下,中國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了爆發(fā)性的增長,。 無論從房價(jià)收入比,、房價(jià)租金比和空置率等指標(biāo)來看,中國的房地產(chǎn)市場都已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫,。一般來說,,發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比是1.8~5.5,發(fā)展中國家大約為4~6,。在美國,,中等收入家庭用3~5年的收入就能買到一套獨(dú)院,在中國至少需要10年以上,才能買到一套蝸居,。中國社會科學(xué)院的藍(lán)皮書中談到,,房價(jià)對農(nóng)民和農(nóng)民工來說更是高不可攀。房價(jià)與農(nóng)民工的收入之比已經(jīng)達(dá)到22倍,,與農(nóng)民的收入之比已經(jīng)逼近30倍,。一個(gè)農(nóng)民,不吃不喝三十年,,也無法在城市中找到容身之處,。單從房價(jià)來看,進(jìn)城農(nóng)民只能是城市繁華世界中的匆匆過客,。從房價(jià)租金比來看,,當(dāng)前的房價(jià)租金比已經(jīng)超過了400,比一般的國際水平高了2倍還多,。租金比不過月供,反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場上的投資投機(jī)成分是相當(dāng)大的,。 所有的泡沫最終都會崩潰的,。正如我在之前的專欄里面所說的,中國的房地產(chǎn)泡沫也會破滅的,。但是,,為什么房價(jià)到現(xiàn)在為止還是一路上揚(yáng)呢? 作為一個(gè)誠實(shí)的學(xué)者,,我必須承認(rèn),,經(jīng)濟(jì)學(xué)家最不擅長做的事情就是做預(yù)測。我不擅長,。昨天晚上重讀克魯格曼,,突然發(fā)現(xiàn),他在2002年就已經(jīng)在文章中預(yù)言,,美國的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫,,美國很快就會爆發(fā)金融危機(jī),會變得像20世紀(jì)90年代的日本一樣,。結(jié)果呢,?2003年,他錯了,;2004年,,他錯了;2005年,,他又錯了,;2006年,看起來他該對了,但是還是錯了,。直到2007年,,美國金融海嘯洶涌而來,他終于預(yù)測對了,。 這個(gè)故事說明了什么,?說明市場是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng),我們無法準(zhǔn)確預(yù)測下一個(gè)時(shí)點(diǎn)會出現(xiàn)什么情況,。凡是復(fù)雜系統(tǒng),,從本質(zhì)上說都是無法精確預(yù)測的。 你到沙灘上散步,,看到一個(gè)孩子在玩沙子,。閑來無聊,不妨也跟孩子一起玩玩,。你可以和孩子一起堆沙堆,。松散的沙子會逐漸形成一個(gè)像金字塔一樣的沙堆。隨著沙堆慢慢變高,,也就會變得越來越陡峭,。到最后,這個(gè)沙堆突然崩塌,。那個(gè)小孩子會在旁邊,,看得非常高興。一位丹麥的物理學(xué)家Per
Bak就曾經(jīng)思考過這個(gè)問題,。假設(shè)我們一粒一粒地把沙粒堆起來,,到什么時(shí)候,你再往上面增加一顆沙粒,,整個(gè)沙堆會突然倒塌呢,? 這個(gè)問題看似簡單,其實(shí)難倒了全世界的科學(xué)家,。在第一階段,,沙粒落下之后,并不是散落各處,,而是會互相組合,,慢慢形成一個(gè)錐形體,這就是物理學(xué)家所說的“自組織過程”,。但是,,到第二個(gè)階段,沙堆會變得非常不穩(wěn)定,,再增加一顆沙粒,,就會導(dǎo)致整個(gè)小金字塔的倒塌,。但問題在于,我們不知道哪個(gè)沙粒會導(dǎo)致沙堆崩潰,�,?赡茉俚粝聛硪活w沙粒,就會導(dǎo)致沙堆倒塌,,但也可能再落下了上千個(gè)沙粒,,沙堆仍然會繼續(xù)增高。 海灘上的沙堆和房地產(chǎn)市場有什么關(guān)系呢,?我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了第二個(gè)階段,,已經(jīng)變成了一個(gè)不穩(wěn)定的體系。泡沫隨時(shí)可能破滅,,但我們無法預(yù)測何時(shí)會破滅,。從短期來看,恐怕中國的樓市還會繼續(xù)暴漲,。2010年貨幣政策仍然會保持寬松,、大量的熱錢可能會流入中國、居民的通貨膨脹預(yù)期越來越強(qiáng)烈,,所有這些因素都可能決定房價(jià)走高,。而且,金融理論的最新發(fā)展已經(jīng)表明,,過去我們信奉的“有效市場”假說是有缺陷的。資產(chǎn)價(jià)格并不是在超過基本面支撐的內(nèi)在價(jià)值之后就會馬上下跌,,在低于基本面支撐的內(nèi)在價(jià)值之后就會馬上上漲,。投資者往往是非理性的,金融市場上的“羊群效應(yīng)”會經(jīng)常發(fā)生,。當(dāng)房價(jià)走高的時(shí)候,,會帶動更多的人買房,導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)增高,,房價(jià)增高,,會導(dǎo)致更多的人買房,又會推動房價(jià)繼續(xù)增高,,這是一個(gè)“自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)言”,。所以,我們往往會看到,,當(dāng)牛市剛剛出現(xiàn)的時(shí)候,,資產(chǎn)價(jià)格的上漲會比較緩慢,但是到牛市快要崩潰的時(shí)候,,恰恰是資產(chǎn)價(jià)格上漲最為瘋狂的時(shí)候,。 中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)變成了一個(gè)擊鼓傳花的游戲,。你如果現(xiàn)在再去買房,唯一能夠從中賺錢的辦法就是,,找到一個(gè)比你膽子更大的人,,把你的房子賣給他。問題就來了,,你怎么知道自己不是那個(gè)跑最后一棒的人呢,?值得慶幸的是,城市里面的買房者,,一定不是中國城市化賽跑中跑最后一棒的,。跑最后一棒的應(yīng)該是農(nóng)民工。中國城市化最后成功的時(shí)候,,是當(dāng)農(nóng)民工能夠變成城市新市民的時(shí)候,。遺憾的是,中國的農(nóng)民工太窮了,,太累了,,他們已經(jīng)跑不動了,他們是沒有辦法接上最后一棒的,。所以,,在中國的房地產(chǎn)市場上,最悲慘的人是那個(gè)跑倒數(shù)第二棒的人,。 他們是誰呢,?
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