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不是強(qiáng)調(diào)降低房?jī)r(jià),，而是著力遏制房?jī)r(jià)的“過(guò)快上漲”：這是負(fù)責(zé)任和真正想解決問(wèn)題的態(tài)度。為此,，貨幣政策大有反省必要,，降低開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，提高多套房持有和轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的辦法,，應(yīng)抓緊制定,，保障性住房建設(shè)的步伐需要加快。如此,，這次房產(chǎn)新政當(dāng)能有個(gè)讓大家滿意的結(jié)局,，那無(wú)論對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，還是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的民生根本目標(biāo),，都將善莫大焉,。
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議日前專門(mén)研究房?jī)r(jià),，并提出“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭,。”對(duì)于持續(xù)高燒的城市房?jī)r(jià),，第一次發(fā)出了明確的降溫信號(hào),。也就是說(shuō)，承認(rèn)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高,，但是不希望這種趨勢(shì)再延續(xù)下去,，以及將著手解決高房?jī)r(jià)難題。
細(xì)心人一定能從這條新聞中讀出其中措辭的謹(jǐn)慎：不是強(qiáng)調(diào)要降低房?jī)r(jià),，而是著力遏制房?jī)r(jià)的“過(guò)快上漲”,。這是一種負(fù)責(zé)任和真正想解決問(wèn)題的態(tài)度。
眼下部分“一線”大城市的過(guò)高房?jī)r(jià),，有其必然性,，是各方利益博弈、均衡的結(jié)果,，也可以說(shuō)是一種超穩(wěn)態(tài)的結(jié)構(gòu),，此種局面一旦形成,，不是蹴然就能改變的。早幾天,，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院一份研究報(bào)告表示,，目前中國(guó)城市居民85%的家庭無(wú)力買(mǎi)房。但即便如此,，中國(guó)如此大的國(guó)家,，剩余15%的富裕家庭，也仍是個(gè)龐大的購(gòu)買(mǎi)群體,。每個(gè)城市的新房供應(yīng)量畢竟是有限的,，這個(gè)富裕群體，有足夠的能力消化這有限的流量供應(yīng),，而且可以維持高房?jī)r(jià),。
毋庸諱言，基于現(xiàn)行的財(cái)政體制,，地方政府是高房?jī)r(jià)的直接受益者,，不但可以獲得土地轉(zhuǎn)讓收益，還可以通過(guò)高房?jī)r(jià),，收獲GDP,，完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)。
央企也是高房?jī)r(jià)的重要角色,，它們高價(jià)拿地，光榮地做“地王”,，為高房?jī)r(jià)奠定了基礎(chǔ),，而且通過(guò)高房?jī)r(jià)，獲利豐厚,。在產(chǎn)能過(guò)剩的當(dāng)口,，資金充裕的央企，不敢再投資傳統(tǒng)的行業(yè),，而蓋房子和賣(mài)房子才是賺錢(qián)的最佳途徑,。
只有高房?jī)r(jià)，才能把富裕的人群的購(gòu)買(mǎi)力,，急需資金和政績(jī)的地方政府,，以及為過(guò)剩資金找尋出口的央企，這三方的利益結(jié)合起來(lái),。要打破這個(gè)僵局,，非得要有包括財(cái)政制度、央企紅利上交制度等一系列制度的變革,，而這些都需要時(shí)間,。提出遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,，已是一種積極的態(tài)度。
住房是普通商品,，住房需求,，除了收入外，公眾的預(yù)期也是重要的決定因素,。今年以來(lái),，房?jī)r(jià)一漲再漲，從不停歇,，給人一種強(qiáng)烈的繼續(xù)上漲的預(yù)期,。人們的心理當(dāng)然是買(mǎi)漲。所以,，消除上漲預(yù)期,，是房?jī)r(jià)回歸正常的重要一環(huán)。會(huì)議發(fā)出的這個(gè)明確信號(hào),，就在于造成一種穩(wěn)定的預(yù)期,，為各方調(diào)整自己的行為預(yù)留空間。
房子還是一種資產(chǎn),，可資炒作獲利,，而炒作對(duì)房?jī)r(jià)有火上澆油之功效。預(yù)期當(dāng)然也影響炒作,，降低了過(guò)度上漲的預(yù)期,，炒作的動(dòng)力也就消失了大半。
無(wú)疑,，相關(guān)政策也需要調(diào)整,。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“綜合運(yùn)用土地、金融,、稅收等手段,，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控�,！狈�?jī)r(jià)上漲過(guò)度,，國(guó)土資源部門(mén)，在土地供應(yīng)上難辭其咎,。雖然它們一再表明,，住宅土地供應(yīng)是充分的，但是,，披露的數(shù)據(jù)也一再表明,，大部分高房?jī)r(jià)城市的土地供應(yīng)一再萎縮，根本不敷開(kāi)發(fā)之需,�,？傮w說(shuō),，土地是稀缺資源不假，但是就某一具體城市而言,，土地供應(yīng)過(guò)度緊張,，卻是有關(guān)部門(mén)人為造成的。其實(shí),，一個(gè)大城市可以蓋房的地方,，很像是海綿里的水，要擠總是有的,。
在寬松貨幣政策,、天量信貸閘門(mén)大開(kāi)下，中小企業(yè)獲得貸款和在緊縮政策下一樣困難,，因?yàn)榇罅康馁Y金,，進(jìn)入了央企的腰包，這是它們到處爭(zhēng)做地王的基礎(chǔ),。這樣的資金流向,，必然有助推房?jī)r(jià)之嫌，因此,，貨幣政策大有反省的必要,。
在住房開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商要繳納數(shù)十種稅費(fèi),，所有的稅費(fèi),，都將轉(zhuǎn)嫁給最終的購(gòu)房者承擔(dān)。業(yè)內(nèi)人士聲稱,，稅費(fèi)是房?jī)r(jià)的真正大頭,。因此，降低稅費(fèi),，是降低房?jī)r(jià)的不二法門(mén)。而與開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過(guò)重相反,，在持有和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的環(huán)節(jié),，稅負(fù)卻過(guò)輕。不但物業(yè)稅沒(méi)有提到議事日程,，二手房轉(zhuǎn)讓的代價(jià),，也低得可憐。所以,，降低開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi),，提高多套房持有和轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的辦法，應(yīng)該抓緊制定,。
如果一種商品,，沒(méi)有替代品,，形成壟斷之勢(shì)，消費(fèi)者不想承受高價(jià)格也枉然,。住房商品化,，似乎走進(jìn)了一個(gè)誤區(qū)，即以為居民住房完全是個(gè)人行為,，與政府無(wú)干,。其實(shí)，在任何國(guó)家,，保障最低居民的住房需求,，都是政府的義務(wù)。如果只有商品房,，那低收入者就只能望洋興嘆,，或者“蝸居了”。地方政府的責(zé)任,，就是為最低收入者提供廉租房,，作為高價(jià)商品房的替代品。我們欣喜看到,，會(huì)議提出繼續(xù)“加快保障性住房建設(shè)”,，“力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題,�,！�
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，如果低收入者的住房問(wèn)題獲得解決,，部分商品房的高房?jī)r(jià),，也就不成其為問(wèn)題了，因?yàn)楦呤杖胝呦胗懈廊A的住宅,，是完全正常的,，每個(gè)國(guó)家的大城市都有高檔社區(qū)。但是,，在低收入者的住房問(wèn)題沒(méi)有解決的時(shí)候,，高房?jī)r(jià)就對(duì)低收入者產(chǎn)生了“外部性”，是不公平的,，也是地方政府的失責(zé),。
問(wèn)題在于，地方政府對(duì)于安居工程的動(dòng)力不足,。比如截至8月底,，全國(guó)保障性住房建設(shè)僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%,。這既有心有余而力不足的原因,，部分地方政府手里確實(shí)沒(méi)錢(qián),，但是，更有積極性不夠的原因,。很簡(jiǎn)單,，建造廉租房地方?jīng)]有利益。部分地方還是更喜歡建造經(jīng)濟(jì)適用房,，這既不平,，也缺乏效率，不但其中的腐敗和甄別成本過(guò)高已經(jīng)深為詬病,，而且,，更重要的是，能買(mǎi)得起經(jīng)濟(jì)適用房的人,，不是真正的窮人,，并不需要政府特別關(guān)注，不如把錢(qián)建造廉租房,，解決最低收入群體的急需,。
也許，有了會(huì)議的明確信號(hào),，加上相應(yīng)的政策調(diào)整,，以及地方政府的更加用心，高房?jī)r(jià)就維持不了多久了,。國(guó)人殷切希望這次房產(chǎn)新政能有一個(gè)讓大家滿意的結(jié)局,，如此，無(wú)論對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需,，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的勢(shì)頭,，還是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的民生根本目標(biāo)，都將善莫大焉,。
（作者系北京航空航天大學(xué)金融研究中心常務(wù)副主任） |