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繼日前出臺(tái)措施將個(gè)人住房買賣營業(yè)稅免稅期從2年調(diào)回5年后,，12月14日,，國務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議又提出,，當(dāng)前重點(diǎn)是遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭,。會(huì)議提出,，要增加普通商品住房的有效供給,。適當(dāng)增加中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng),，提高土地供應(yīng)和使用效率,。加快普通商品住房建設(shè),。
會(huì)議首次提出力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題,。將保障性住房建設(shè)工作延長,，也是此次會(huì)議上的一個(gè)細(xì)微變化，這些都有穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用,，但對(duì)房價(jià)的基本走勢(shì)是不會(huì)有根本性的影響,，我國居民住房困難在短時(shí)間內(nèi)難以化解。
在目前土地市場(chǎng)買方壟斷的環(huán)境下,，尤其是在目前地方政府通過招拍掛這個(gè)模式獲得高額的土地出讓金這一掠奪性的財(cái)政手段的背景下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展很難得到根本糾正。
正是在地方政府的土地財(cái)政背景下,，推出了一個(gè)又一個(gè)“地王”,。以上海為例，2009年上海前三季度就出現(xiàn)了五大地王,，賣地收入超全年目標(biāo),。其中,，9月30日，綠地集團(tuán)以72.45億元的價(jià)格,，再度發(fā)力拿下了位于徐匯龍華路1960號(hào)的地塊(龍華地塊),，樓面價(jià)達(dá)到了驚人的27231元/平方米。北京也是如此,，大龍地產(chǎn)(600159,股吧)以50.5億元拍下位于北京市順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)的一塊住宅用地,，樓面地價(jià)達(dá)29859元/平方米。
同時(shí),，在寬松貨幣政策的推動(dòng)下,，房地產(chǎn)企業(yè)資金相當(dāng)充裕。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示1-11月房地產(chǎn)資金來源達(dá)48170億元,；地產(chǎn)資金杠桿率大幅提高,，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍；而保障性住房完成率低于預(yù)期76.4%,。這推動(dòng)了中國房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比持續(xù)上升,，新地王不斷涌現(xiàn)。11月中國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲5.7%,，漲幅比上月高1.8個(gè)百分點(diǎn),，創(chuàng)2007年10月以來的新高。
雖然金融危機(jī)給我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來很大的沖擊,，但是地方政府的賣地收入?yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過歷史最好水平,，可見土地財(cái)政對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成了很大的影響�,？梢姰�(dāng)前的各種措施的推出最后都要受到土地財(cái)政的根本性的制約,，不改變這個(gè)局勢(shì)，期望通過一些微調(diào)政策來改善我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是難以想象的,。
盡管國家一再強(qiáng)調(diào)要增加普通商品房的供應(yīng),，但是這個(gè)效果卻一直受到地方政府的變相抵制。據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年國內(nèi)前三季度中低價(jià)位,、中小套型普通商品房用地供應(yīng)同比大幅減少45%。造成這個(gè)尷尬的局面與我國的住房制度的標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)不一致有著本質(zhì)上的聯(lián)系,。按照當(dāng)初的改革要求,，我們是要給社會(huì)60%以上的居民提供經(jīng)濟(jì)適用房的，然而由于地方把這些拋在一邊,，到目前為止經(jīng)濟(jì)適用房成為高收入群體等少部分人的住房標(biāo)準(zhǔn),。大部分的居民無法實(shí)現(xiàn)購買經(jīng)濟(jì)適用房。據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》,，85%以上城鎮(zhèn)家庭無能力購買房價(jià)高企的住房,。
我們看到,，盡管此次個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到了5年，但房地產(chǎn)購買和持有的總體稅負(fù)仍然較低,，尤其是和投資于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的稅負(fù)相比,。與其他國家相比，中國沒有物業(yè)稅和資本利得稅,，租金收入只征收5%的營業(yè)稅(而工資收入最高可被征收45%的所得稅,，企業(yè)所得稅率也達(dá)25%)。這樣一種激勵(lì)體制會(huì)促使居民和中小企業(yè)更偏好對(duì)房地產(chǎn)的投資,。
因此在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,，這次組合拳對(duì)房地產(chǎn)的打壓效果是有限的，它只對(duì)短期的投機(jī)行為打擊較大,，不改變傳統(tǒng)的招拍掛等制度,，不加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房等的供應(yīng)，是無法解決實(shí)質(zhì)性問題的,。
（作者單位：安邦咨詢） |