|
12月5日到7日,，中央經(jīng)濟工作會議召開。擴大消費成為調(diào)經(jīng)濟結構的重點,。由于總基調(diào)是保持穩(wěn)定增長,，宏觀經(jīng)濟政策要穩(wěn)，房地產(chǎn)政策也不會大動干戈,，否則宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定就成為無本之木,。中央經(jīng)濟工作有三個特點極其明顯。
保持貨幣和財政政策的延續(xù)性,，意味著寬松的貨幣政策不會進行戰(zhàn)略撤退。到明年下半年有可能隨著銀行信貸額度的完成而收緊,，這意味著市場投資者將繼續(xù)憧憬低成本信貸與高投資回報的紅利,，絕不會輕易離開市場。
房地產(chǎn)政策將秉持有進有退的策略,，房地產(chǎn)市場作為中國經(jīng)濟杠桿行業(yè)的地位不會改變,，但過度的刺激政策會逐步退出，比如稅費優(yōu)惠政策,。不過退出的過程并不順利,，一些地方政府為托市，將繼續(xù)出臺刺激本地房地產(chǎn)市場的政策,，如石家莊降低二套房物業(yè)費等,。在具體政策上政府試圖鼓勵剛性消費，防止房地產(chǎn)泡沫向銀行蔓延,。
穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是愿望,，這一愿望能否實現(xiàn)取決于如下三點：一是實體經(jīng)濟是否真正回暖，地方財政對于房地產(chǎn)的依賴程度是否降低,；二是房地產(chǎn)與銀行盈利能力,、風險關聯(lián)程度到底如何；三是房地產(chǎn)市場對于消費的擠出效應如何,？這三個方面決定了政府是否會下決心控制房價,。
地方政府對于土地收入的依賴有增無減,，雖然今年GDP保八無憂，但隨著大規(guī)�,；ㄐ枰笠�(guī)模資金投入,，地方政府負債率必然節(jié)節(jié)攀升，而稅收卻遠不能趕上投資的步伐,。于是,，今年我們看到了大規(guī)模的查稅、預征稅以及欠稅曝光等現(xiàn)象,，正說明了在花團錦簇的經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)背后,，是地方財政的普遍吃緊。
北京,、上海等地土地收入已經(jīng)占據(jù)財政收入的1/3以上,，而與房地產(chǎn)相關的收入占地方當年財政收入的60%，每年30%要來自于土地出讓,，30%來自于房地產(chǎn)的稅收,。另一方面，明年的出口情況并不樂觀,，內(nèi)部的消費刺激政策不會輕易退出,。政府內(nèi)部經(jīng)濟學家已經(jīng)明確表態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)的核心作用，國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師姚景源表示,，“房地產(chǎn)行業(yè)非常重要,，它拉動50多個行業(yè)，上游拉動鋼鐵,、建材,，下游拉動家用電器，甚至可以一直拉到窗簾,、紡織品,，所以它的拉動力很強。從整個經(jīng)濟發(fā)展,、擴大內(nèi)需特別是以消費為主拉動經(jīng)濟來講,，這個行業(yè)非常重要�,！狈康禺a(chǎn)行業(yè)占GDP的6.6%和1/4的投資,，與房地產(chǎn)直接相關的產(chǎn)業(yè)達到60個。在此情況下,，給房地產(chǎn)市場降溫必然慎之又慎,。
政府希望保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，大力建設保障房，通過征稅籌資金,，并且使目前的高檔房泡沫與銀行脫鉤,。但投資者不會順從，目前如此之低的貸款利率,，必然是應貸盡貸,，動用自己的現(xiàn)錢才是傻瓜。銀行同樣不聽話,。有個引人關注的現(xiàn)象是,，年底信貸優(yōu)惠政策退潮時，銀監(jiān)會并沒有實行一刀切,，各個銀行自行其是,。這說明銀行不可能放棄房貸這一盈利大戶，年底惜貸不過是為明年年初的信貸額爭取空間,。政府的政策將遭遇各方市場主體的抵抗,。銀行與房地產(chǎn)之間的防火墻形如薄紙，一捅就破,。
國家信息中心經(jīng)濟預測部主任范劍平認為,，繼續(xù)刺激居民首次購房需求，購房契稅,、房貸利率等優(yōu)惠政策要延續(xù),，對二套房貸則要嚴格把關。鼓勵存量房流轉,，提高借貸成本是解決房地產(chǎn)泡沫的正道,，但有關方面很有可能投鼠忌器，不敢輕易加息,，卻為了抑制住房投資而提升稅費。此舉在短期內(nèi)有可能會刺激房地產(chǎn)市場的通脹預期,，房價,、地價上升更為迅猛。金融危機之前正是如此,，明年一到兩次的加息將成為房地產(chǎn)市場的助燃劑,。
房地產(chǎn)面臨極大的政策風險。對于狂熱投資者征收物業(yè)稅一直在醞釀之中,。11月28日,，溫家寶總理在上海考察時,，專門考察了正在建設的上海市最大保障性住房工程進展情況,，表示要把保障性住房建設放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持,，讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè),。同時，要抑制投機性購房,，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,。物業(yè)稅抑制是題中應有之義。
要抑制房地產(chǎn)市場的熱度,，一要連續(xù)加息,，二要征收物業(yè)稅。只要減少投資者的紅利即能減少投資者的數(shù)量,，有關方面絕不會不知如此淺顯的道理,。 |