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12月5日到7日,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開。擴(kuò)大消費(fèi)成為調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn),。由于總基調(diào)是保持穩(wěn)定增長(zhǎng),，宏觀經(jīng)濟(jì)政策要穩(wěn)，房地產(chǎn)政策也不會(huì)大動(dòng)干戈，否則宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定就成為無(wú)本之木,。中央經(jīng)濟(jì)工作有三個(gè)特點(diǎn)極其明顯,。
保持貨幣和財(cái)政政策的延續(xù)性，意味著寬松的貨幣政策不會(huì)進(jìn)行戰(zhàn)略撤退,。到明年下半年有可能隨著銀行信貸額度的完成而收緊,，這意味著市場(chǎng)投資者將繼續(xù)憧憬低成本信貸與高投資回報(bào)的紅利，絕不會(huì)輕易離開市場(chǎng),。
房地產(chǎn)政策將秉持有進(jìn)有退的策略,，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)杠桿行業(yè)的地位不會(huì)改變，但過(guò)度的刺激政策會(huì)逐步退出,，比如稅費(fèi)優(yōu)惠政策,。不過(guò)退出的過(guò)程并不順利，一些地方政府為托市,，將繼續(xù)出臺(tái)刺激本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,，如石家莊降低二套房物業(yè)費(fèi)等。在具體政策上政府試圖鼓勵(lì)剛性消費(fèi),，防止房地產(chǎn)泡沫向銀行蔓延,。
穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是愿望，這一愿望能否實(shí)現(xiàn)取決于如下三點(diǎn)：一是實(shí)體經(jīng)濟(jì)是否真正回暖,，地方財(cái)政對(duì)于房地產(chǎn)的依賴程度是否降低,；二是房地產(chǎn)與銀行盈利能力、風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)程度到底如何,；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于消費(fèi)的擠出效應(yīng)如何,？這三個(gè)方面決定了政府是否會(huì)下決心控制房?jī)r(jià)。
地方政府對(duì)于土地收入的依賴有增無(wú)減,，雖然今年GDP保八無(wú)憂,，但隨著大規(guī)模基建需要大規(guī)模資金投入,，地方政府負(fù)債率必然節(jié)節(jié)攀升,，而稅收卻遠(yuǎn)不能趕上投資的步伐。于是,，今年我們看到了大規(guī)模的查稅,、預(yù)征稅以及欠稅曝光等現(xiàn)象，正說(shuō)明了在花團(tuán)錦簇的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)背后,，是地方財(cái)政的普遍吃緊,。
北京、上海等地土地收入已經(jīng)占據(jù)財(cái)政收入的1/3以上,，而與房地產(chǎn)相關(guān)的收入占地方當(dāng)年財(cái)政收入的60%,，每年30%要來(lái)自于土地出讓,，30%來(lái)自于房地產(chǎn)的稅收,。另一方面,，明年的出口情況并不樂(lè)觀，內(nèi)部的消費(fèi)刺激政策不會(huì)輕易退出,。政府內(nèi)部經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)明確表態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)的核心作用,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源表示，“房地產(chǎn)行業(yè)非常重要,，它拉動(dòng)50多個(gè)行業(yè),，上游拉動(dòng)鋼鐵、建材,，下游拉動(dòng)家用電器,，甚至可以一直拉到窗簾、紡織品,，所以它的拉動(dòng)力很強(qiáng),。從整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需特別是以消費(fèi)為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)來(lái)講,，這個(gè)行業(yè)非常重要,。”房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的6.6%和1/4的投資,，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個(gè),。在此情況下，給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫必然慎之又慎,。
政府希望保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,，大力建設(shè)保障房，通過(guò)征稅籌資金,，并且使目前的高檔房泡沫與銀行脫鉤,。但投資者不會(huì)順從，目前如此之低的貸款利率,，必然是應(yīng)貸盡貸,，動(dòng)用自己的現(xiàn)錢才是傻瓜。銀行同樣不聽話,。有個(gè)引人關(guān)注的現(xiàn)象是,，年底信貸優(yōu)惠政策退潮時(shí)，銀監(jiān)會(huì)并沒(méi)有實(shí)行一刀切,，各個(gè)銀行自行其是,。這說(shuō)明銀行不可能放棄房貸這一盈利大戶，年底惜貸不過(guò)是為明年年初的信貸額爭(zhēng)取空間,。政府的政策將遭遇各方市場(chǎng)主體的抵抗,。銀行與房地產(chǎn)之間的防火墻形如薄紙，一捅就破。
國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任范劍平認(rèn)為,，繼續(xù)刺激居民首次購(gòu)房需求,，購(gòu)房契稅、房貸利率等優(yōu)惠政策要延續(xù),，對(duì)二套房貸則要嚴(yán)格把關(guān),。鼓勵(lì)存量房流轉(zhuǎn)，提高借貸成本是解決房地產(chǎn)泡沫的正道,，但有關(guān)方面很有可能投鼠忌器,，不敢輕易加息，卻為了抑制住房投資而提升稅費(fèi),。此舉在短期內(nèi)有可能會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的通脹預(yù)期,，房?jī)r(jià)、地價(jià)上升更為迅猛,。金融危機(jī)之前正是如此,，明年一到兩次的加息將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的助燃劑。
房地產(chǎn)面臨極大的政策風(fēng)險(xiǎn),。對(duì)于狂熱投資者征收物業(yè)稅一直在醞釀之中,。11月28日，溫家寶總理在上�,？疾鞎r(shí),，專門考察了正在建設(shè)的上海市最大保障性住房工程進(jìn)展情況，表示要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置,，在財(cái)政,、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂(lè)業(yè),。同時(shí),，要抑制投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,。物業(yè)稅抑制是題中應(yīng)有之義,。
要抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，一要連續(xù)加息,，二要征收物業(yè)稅,。只要減少投資者的紅利即能減少投資者的數(shù)量，有關(guān)方面絕不會(huì)不知如此淺顯的道理,。 |