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報載,，上海浦東星河灣樓盤前不久開盤時,，當(dāng)日銷售超過40億元，264棟千萬級高檔公寓在幾個小時內(nèi)被一搶而空，刷新了世界房地產(chǎn)業(yè)的單日銷售紀(jì)錄,。易居中國的房地產(chǎn)研究院的分析說明：這次投資性購房的占比估計在80%以上,。
在國內(nèi)房價連續(xù)數(shù)年持續(xù)高漲、大多數(shù)城市工薪階層買不起房的背景下,，社會輿論都在關(guān)注一個問題,，即：是什么原因?qū)е轮袊績r堅挺？即使在遭遇國際金融危機,、全球房價下跌近40%的情況下,，中國的房產(chǎn)價格卻仍然在上漲，甚至超過房價頂峰時期的2007年,。通過該報道的實例可以看出,，炒房是非常重要的因素之一。
近期國內(nèi)一些一線城市房價急劇攀升,，與炒房有極大關(guān)系,。房蟲們先是借銀行貸款大批量買房，囤積居奇,，待房價“炒”高后再拋出,，從中牟取暴利。相對散戶炒家而言,，集團炒家最為可怕,，如此前屢見報端的“溫州購房團”每到一地，必定會掀起購房熱潮,，房價一路飆升,。以商人的精明，善于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)增值的潛在商機,，所以他們瞄準(zhǔn)近年來經(jīng)濟飛速增長的沿海城市進行炒作,，幾乎每到一地都能攻城略地，旗開得勝,。
他們慣用一種方式,，俗稱“炒樓花”，即在樓盤開發(fā)初期支付很少的資金,，以優(yōu)惠的價格預(yù)訂房號,，待開盤后房價上漲時再將房號轉(zhuǎn)手倒賣，這是純粹的“空手道”,。還有一種零風(fēng)險的炒樓方式,，就是炒家與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，簽訂虛假的購房合同,，以吸引一批跟風(fēng)的普通買家,，一旦炒作不順，炒家可以全身引退，而被套牢的則是那些不明真相的跟風(fēng)者,。而對于開發(fā)商而言,，至少也可以乘機搭順風(fēng)車售出質(zhì)次價高的房子，何樂而不為,？
然而,，在眾多的炒作背后，我們竟然看到了一些政府行為的“影子”：一些地方政府為了抬升本地地價,，不僅默許慫恿炒房活動,，甚至靠吸引外來資金炒作當(dāng)?shù)氐姆績r。所以地方政府對于屢創(chuàng)“新高”的房價可以說是樂見其成的,。
盡管自2005年以來,，在國家歷次對房地產(chǎn)市場的調(diào)控當(dāng)中，幾乎都有遏制炒房的政策出臺,，比如提高交易環(huán)節(jié)的稅收比例,，比如提高第二套房貸首付比例等等，可結(jié)果是收效甚微,，炒房熱度不減反升,。究其原因，在于目前房地產(chǎn)政策機制的利益導(dǎo)向在起作用,。本來,，在住房的功能中，居住屬性是第一位的,，投資屬性是附屬性質(zhì),，可是在當(dāng)前政策機制的影響下，房屋的投資屬性要遠(yuǎn)高于居住功能,。假若仔細(xì)分析目前中國整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的利益機制來看,，處于利益鏈條頂端的是地方政府和金融部門，土地出讓金和房貸利息收入使其成為最大受益者,；其次是與房產(chǎn)相關(guān)的中介機構(gòu)和炒房族,；最底層的就是居住性購房者和租房者。在整個利益鏈條中,，為了保障“頂端”和“中端”的利益,，就要千方百計吸引“底層”進入，甚至制造虛假的市場繁榮,，以防止價格下跌,。在這樣的利益機制導(dǎo)向下，國家遏制炒房的政策必然會在落實過程走樣,，比如，國家前兩年提出要限制超大戶型，90平方米以下的戶型要占到70%,，可炒房者需要的是高檔豪華住宅,，因此，這一政策就很難落實到位,。
從經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展來看,，房產(chǎn)投機炒作已使相關(guān)城市的商務(wù)成本居高不下，也使城市吸引外來資金和人才競爭力下滑,。許多投資者認(rèn)為一些大中城市商務(wù)成本過高,，居于前兩位的構(gòu)成因素就是“土地價格”和“居住成本”。在一些城市,，地方政府片面追求“以地生財”和開發(fā)商對土地的過分投機形成了合力,，在這種形勢下，不少城市的房價虛火越燒越旺,，由原來每平方米兩三千元的價格,，在短短幾年時間里急劇攀升到兩三萬元。在地方財政增收乏力,，行政成本日益增大的情況下,，不少地方政府不約而同地將目光盯向土地，甚至直接向國土管理部門下達(dá)年度土地出讓指標(biāo),，明確創(chuàng)收任務(wù),。當(dāng)越來越多的購房者面對高不可攀的房價望“房”興嘆時，一個“生態(tài)鏈”就顯得十分敏感：政府獲得出讓土地的巨額資金,，開發(fā)商賺取商品房的超額利潤,，而購房者卻將為此承擔(dān)近似“天文數(shù)字”的高房價。而房價過高,，生產(chǎn)經(jīng)營成本必然也高,，這將不利于吸引人才、招商引資,，更使城市中貧困階層,、弱勢群體改善居住條件的愿望成為“水中望月”。 |