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上海國際金融中心,、國際航運中心建設(shè)方向的確立,，在短時間內(nèi)給上海的房地產(chǎn)市場以巨大的提振，同時也激起了市場的浮躁情緒,。兩個例子很有代表性,，一個是南匯行政區(qū)撤銷并入浦東新區(qū)，原南匯地區(qū)的房價短期之內(nèi)普漲兩成以上,；另一個是談了多年的上海迪士尼樂園項目終于獲得中央政府批復之后,，迪士尼項目規(guī)劃區(qū)附近的一塊住宅用地的掛牌價在六小時內(nèi)瘋漲1.81億，最終以7億元的價格成交,。
城市化的大力推進,，人口的剛性需求，本已是樓市唱多者多年來的最可靠依據(jù),，上海兩個中心的建設(shè),，剛好給它增添了最新砝碼。毋庸置疑,，向著國際金融中心地位邁進,，必然促使上海的城市建設(shè)再上臺階，不過,，這將是一個長期的過程,，必然要經(jīng)過多個階段，與其配套的措施當然也就不可能跨越時間和發(fā)展階段一蹴而就,。而不顧歷史規(guī)律的強行跨越,，正是資產(chǎn)泡沫的根本特征。資產(chǎn)價格和泡沫的關(guān)系從來都是“虛虛實實,，互為轉(zhuǎn)化”,，要么泡沫被真實經(jīng)濟增長填充上，實現(xiàn)所謂的“化虛為實”,，要么則以泡沫破裂的形式實現(xiàn)糾錯,，乃至有時甚至是“矯枉過正”。
盡管實證金融對美國金融市場的研究成果所揭示,，在100年的長周期內(nèi),，權(quán)益類資產(chǎn)也就是股票市場指數(shù)給投資者的回報率最高，其次是債券指數(shù),，再次是房地產(chǎn)指數(shù),，最后則是貴金屬諸如黃金。但正如凱恩斯的那句著名論斷：“在長期,，我們都死了”,，沒有哪一類投資主體會真的堅持那么長的投資時段，且不說在我國土地只有70年使用權(quán),。在這次席卷全球的金融危機中,，上海樓市根本就是來了個有驚無險的“假摔”，很多樓盤已經(jīng)刷新了2007年的紀錄，創(chuàng)出了新高,。更有專家還出上海房價未來五年翻兩倍的論斷,。
筆者無意對房價著墨太多，更愿意去分析一下金融中心建設(shè)與上海房地產(chǎn)市場的內(nèi)在邏輯關(guān)系,，以及另外一個重要的參與者,，政府的作用和職能。當下,，真正能稱得上國際金融中心的,，還數(shù)英國倫敦和美國紐約。亞洲稱得上區(qū)域金融中心的,，當屬香港,，新加坡。國際大都市如倫敦紐約,，自然是房價高企,，居之不易，但是那里的房價是與其經(jīng)濟發(fā)展階段和居民收入水平相匹配的,。輔之以發(fā)達的公共交通系統(tǒng),，大量的居民被從市中心置換到城郊和周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。香港和新加坡則因為地少人多而無法簡單效仿英美模式,，但在保障居民的住房需求上,，兩地政府都有了卓有成效的嘗試。兩者的思路都是將住房需求分類,，不同之處在于香港以富人和窮人分類,，前者供給以半山豪宅，后者則用公屋計劃來招應(yīng),；新加坡則以租售分類,，讓買得起的人買，買不起的人租,�,？偠灾Ｕ暇用竦淖》啃枨蟛⒒緦崿F(xiàn)了“居者有其屋”,。
上海在建設(shè)國際金融中心的過程中,，無法照搬上述任何一種具體措施和政策。但是,，“保民生”這個核心宗旨是任何地方政府的職責所在,。國際金融中心的建設(shè)，必然帶來城市功能的升級變化,，變化帶來機遇,，也帶來挑戰(zhàn)和矛盾,。一個顯著的問題就是高收入、高知識外來移民如何融入當?shù)鼐用�,。一個“居之不易”的住房市場,，不僅會加大原有居民對新變化的抵觸，對新移民的迅速適應(yīng)也是一個巨大挑戰(zhàn),。這個問題僅靠市場是無法解決的,。政府必須有所擔當，切實履行所應(yīng)提供的公共保障職能,。唯有切實的推進住房保障計劃，才能有效地遏制地產(chǎn)市場日益洶涌的投機狂潮,。一個大起大落的地產(chǎn)市場,，只會干擾金融中心建設(shè)的大局。
任何一個歷史上發(fā)生過的資產(chǎn)泡沫場景莫不如此：劇中人物需要的只是一個一個足以說服他們瘋狂投入的玫瑰色故事,，靠著這個故事,，就足以將一代人乃至三代人吸引到這個泡泡中來，并眼睜睜地看著泡沫一天天膨脹,，直至最后破裂,。只要看看上世紀90年代日本發(fā)生了什么，相信再狂熱的頭腦也該冷靜下來了,。
（作者系英國約克大學金融學博士,，現(xiàn)任教上海大學國際工商與管理學院）
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