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上海國(guó)際金融中心,、國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)方向的確立,，在短時(shí)間內(nèi)給上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)以巨大的提振，同時(shí)也激起了市場(chǎng)的浮躁情緒。兩個(gè)例子很有代表性,，一個(gè)是南匯行政區(qū)撤銷并入浦東新區(qū),，原南匯地區(qū)的房?jī)r(jià)短期之內(nèi)普漲兩成以上,；另一個(gè)是談了多年的上海迪士尼樂園項(xiàng)目終于獲得中央政府批復(fù)之后,，迪士尼項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)附近的一塊住宅用地的掛牌價(jià)在六小時(shí)內(nèi)瘋漲1.81億，最終以7億元的價(jià)格成交,。
城市化的大力推進(jìn),，人口的剛性需求，本已是樓市唱多者多年來的最可靠依據(jù),，上海兩個(gè)中心的建設(shè),，剛好給它增添了最新砝碼。毋庸置疑,，向著國(guó)際金融中心地位邁進(jìn),，必然促使上海的城市建設(shè)再上臺(tái)階，不過，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程,，必然要經(jīng)過多個(gè)階段,，與其配套的措施當(dāng)然也就不可能跨越時(shí)間和發(fā)展階段一蹴而就。而不顧歷史規(guī)律的強(qiáng)行跨越,，正是資產(chǎn)泡沫的根本特征,。資產(chǎn)價(jià)格和泡沫的關(guān)系從來都是“虛虛實(shí)實(shí)，互為轉(zhuǎn)化”,，要么泡沫被真實(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)填充上，實(shí)現(xiàn)所謂的“化虛為實(shí)”,，要么則以泡沫破裂的形式實(shí)現(xiàn)糾錯(cuò),，乃至有時(shí)甚至是“矯枉過正”。
盡管實(shí)證金融對(duì)美國(guó)金融市場(chǎng)的研究成果所揭示,，在100年的長(zhǎng)周期內(nèi),，權(quán)益類資產(chǎn)也就是股票市場(chǎng)指數(shù)給投資者的回報(bào)率最高，其次是債券指數(shù),，再次是房地產(chǎn)指數(shù),，最后則是貴金屬諸如黃金。但正如凱恩斯的那句著名論斷：“在長(zhǎng)期,，我們都死了”,，沒有哪一類投資主體會(huì)真的堅(jiān)持那么長(zhǎng)的投資時(shí)段，且不說在我國(guó)土地只有70年使用權(quán),。在這次席卷全球的金融危機(jī)中,，上海樓市根本就是來了個(gè)有驚無險(xiǎn)的“假摔”，很多樓盤已經(jīng)刷新了2007年的紀(jì)錄,，創(chuàng)出了新高,。更有專家還出上海房?jī)r(jià)未來五年翻兩倍的論斷。
筆者無意對(duì)房?jī)r(jià)著墨太多,，更愿意去分析一下金融中心建設(shè)與上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在邏輯關(guān)系,，以及另外一個(gè)重要的參與者，政府的作用和職能,。當(dāng)下,，真正能稱得上國(guó)際金融中心的，還數(shù)英國(guó)倫敦和美國(guó)紐約,。亞洲稱得上區(qū)域金融中心的,，當(dāng)屬香港，新加坡,。國(guó)際大都市如倫敦紐約,，自然是房?jī)r(jià)高企，居之不易，但是那里的房?jī)r(jià)是與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和居民收入水平相匹配的,。輔之以發(fā)達(dá)的公共交通系統(tǒng),，大量的居民被從市中心置換到城郊和周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。香港和新加坡則因?yàn)榈厣偃硕喽鵁o法簡(jiǎn)單效仿英美模式,，但在保障居民的住房需求上,，兩地政府都有了卓有成效的嘗試。兩者的思路都是將住房需求分類,，不同之處在于香港以富人和窮人分類,，前者供給以半山豪宅，后者則用公屋計(jì)劃來招應(yīng),；新加坡則以租售分類,，讓買得起的人買，買不起的人租,�,？偠灾Ｕ暇用竦淖》啃枨蟛⒒緦�(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”,。
上海在建設(shè)國(guó)際金融中心的過程中,，無法照搬上述任何一種具體措施和政策。但是,，“保民生”這個(gè)核心宗旨是任何地方政府的職責(zé)所在,。國(guó)際金融中心的建設(shè)，必然帶來城市功能的升級(jí)變化,，變化帶來機(jī)遇,，也帶來挑戰(zhàn)和矛盾。一個(gè)顯著的問題就是高收入,、高知識(shí)外來移民如何融入當(dāng)?shù)鼐用�,。一個(gè)“居之不易”的住房市場(chǎng)，不僅會(huì)加大原有居民對(duì)新變化的抵觸,，對(duì)新移民的迅速適應(yīng)也是一個(gè)巨大挑戰(zhàn),。這個(gè)問題僅靠市場(chǎng)是無法解決的。政府必須有所擔(dān)當(dāng),，切實(shí)履行所應(yīng)提供的公共保障職能,。唯有切實(shí)的推進(jìn)住房保障計(jì)劃，才能有效地遏制地產(chǎn)市場(chǎng)日益洶涌的投機(jī)狂潮,。一個(gè)大起大落的地產(chǎn)市場(chǎng),，只會(huì)干擾金融中心建設(shè)的大局。
任何一個(gè)歷史上發(fā)生過的資產(chǎn)泡沫場(chǎng)景莫不如此：劇中人物需要的只是一個(gè)一個(gè)足以說服他們瘋狂投入的玫瑰色故事,，靠著這個(gè)故事,，就足以將一代人乃至三代人吸引到這個(gè)泡泡中來，并眼睜睜地看著泡沫一天天膨脹，直至最后破裂,。只要看看上世紀(jì)90年代日本發(fā)生了什么,，相信再狂熱的頭腦也該冷靜下來了。
（作者系英國(guó)約克大學(xué)金融學(xué)博士,，現(xiàn)任教上海大學(xué)國(guó)際工商與管理學(xué)院）
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