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2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩種可能性：形成比2007年更大的泡沫,，或提前結(jié)束繁榮
2009年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以能實(shí)現(xiàn)保八,，靠的是投資,，而投資靠的是政府投資,。問(wèn)題是,，高政府投資增長(zhǎng)勢(shì)必與政府調(diào)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)相沖突,，不利于對(duì)經(jīng)濟(jì)失衡狀態(tài)的調(diào)整,。因此,，市場(chǎng)非常預(yù)期2010年政府投資增長(zhǎng)降下來(lái),，而民間投資增長(zhǎng)出現(xiàn)明顯回升。
在當(dāng)前中國(guó)的市場(chǎng)供需環(huán)境下,，可能產(chǎn)生民間投資增量的領(lǐng)域只有房地產(chǎn)行業(yè),。這就是說(shuō)，在預(yù)期政府?dāng)U張性宏觀政策力度減弱的情況下,，2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否真正走出谷底,，避免“二次緊縮”的關(guān)鍵要看房地產(chǎn)的走勢(shì)。
進(jìn)入第三季度以來(lái),，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率開(kāi)始明顯回升,。2008年一季度，房地產(chǎn)投資曾一度占全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)總投資的比例達(dá)到25%以上,，今年第二季度降低到了17.7%,，第三季度這一比重快速回升，達(dá)到了19.2%,。按照這樣的趨勢(shì),，2010年比例超過(guò)20%以上是可以預(yù)期的。另外,，隨著政府大規(guī)模實(shí)施以“鐵公機(jī)（鐵路,、公路和機(jī)場(chǎng)）”為主基礎(chǔ)設(shè)施投資的展開(kāi)和落實(shí)，許多地區(qū)或地段的房地產(chǎn)投資價(jià)值開(kāi)始凸現(xiàn),，這也是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要推力,。
然而，2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)也來(lái)自于房地產(chǎn),，并可能出現(xiàn)與美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前相類似的情況,，即：整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)運(yùn)行是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)之上的。
什么因素在推動(dòng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,，一般認(rèn)為主要來(lái)自以下四個(gè)方面：一是通貨膨脹預(yù)期,，在通脹預(yù)期已經(jīng)形成的條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金避險(xiǎn)的最好選擇,；二是寬松的貨幣環(huán)境,；三是在產(chǎn)能普遍過(guò)剩的情況下,，具有資金實(shí)力的企業(yè)缺乏適當(dāng)?shù)耐顿Y領(lǐng)域，而房地產(chǎn)市場(chǎng)就是這部分資金的主要集聚領(lǐng)域,；四是對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)貸款仍是目前最有盈利價(jià)值的項(xiàng)目，房地產(chǎn)貸款不僅可以為銀行帶來(lái)利息收入,，而且可以吸引儲(chǔ)戶存款,，并可將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到各種理財(cái)產(chǎn)品上。而且,，與其他實(shí)業(yè)項(xiàng)目相比,，房地產(chǎn)流動(dòng)性高，變現(xiàn)能力強(qiáng)并有一定的儲(chǔ)值功能,，特別是在經(jīng)濟(jì)不景氣,、難以尋找到更好的實(shí)業(yè)項(xiàng)目的情況下，更是如此,。
今年第一季度以來(lái),，全國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，其中具有指標(biāo)性的熱點(diǎn)城市其房?jī)r(jià)上漲更快,。如中銀國(guó)際對(duì)10月份第二周主要城市成交均價(jià)統(tǒng)計(jì),，北京16437元/平方米、杭州15262元/平方米,，深圳更是達(dá)到20705元/平方米,。如此高的房?jī)r(jià)很大程度上，已將大部分對(duì)住房的真實(shí)需求排斥在外,。這就是,，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮并不是建立在真實(shí)需求的基礎(chǔ)之上的，是流動(dòng)性泛濫的產(chǎn)物,。歷史及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明,，這種繁榮勢(shì)必會(huì)催生房地產(chǎn)泡沫，是不可持續(xù)的,。
一旦房地產(chǎn)泡沫破裂,，將直接危及我國(guó)銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)安全。這種風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于兩個(gè)方面：
其一,，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將通過(guò)地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，而最終向銀行集中。
目前各級(jí)地方政府的項(xiàng)目融資是2009年銀行體系信貸資金增長(zhǎng)主要因素之一,。而地方政府的主要抵押品就是待開(kāi)發(fā)的土地,，以及與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的公共設(shè)施項(xiàng)目。據(jù)筆者課題組在各地的調(diào)研,，各級(jí)地方政府對(duì)公共設(shè)施項(xiàng)目投資帶來(lái)的土地升值的預(yù)期均很高,，例如,，修通高速公路、建造地鐵或輕軌預(yù)期可以帶動(dòng)沿線的地區(qū)土地的升值,，并以此作為向銀行融資的條件,。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)，土地財(cái)政無(wú)法支持地方政府向銀行的巨額還貸,，形成大量的壞賬和爛賬,，銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)質(zhì)量就會(huì)急劇下降。
其二,，房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)加劇,。
房地產(chǎn)已成為目前銀行系統(tǒng)內(nèi)發(fā)展最快的信貸業(yè)務(wù),。自1998年開(kāi)始,，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展十分迅猛。據(jù)中國(guó)央行統(tǒng)計(jì),，1998年房地產(chǎn)信貸占銀行總信貸資產(chǎn)的比例由3.6%上升至2008年底的17.4%,，2009年一季度有所回落，上半年又開(kāi)始回升,，達(dá)到了16.4%,。而這一比例還在繼續(xù)提高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，今年前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源里,，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)47.2%，個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)107.7%,。大量信貸資金流入,，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)齊升”。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂,，還貸的違約率將上升,，這將直接威脅銀行體系的資產(chǎn)安全，并可能引發(fā)銀行系統(tǒng)的信貸萎縮,，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響,。這正是美國(guó)次貸危機(jī)中所發(fā)生的事情。
總體上,，這就出現(xiàn)了兩種可能：第一種可能是直至2010年上半年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮將會(huì)繼續(xù)延續(xù)下去，形成比2007年更大的資產(chǎn)泡沫,，直至泡沫破裂,，并成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)“二次緊縮”的導(dǎo)火索。
第二種可能是政府為了控制資產(chǎn)泡沫,，及時(shí)收緊各項(xiàng)房地產(chǎn)政策,，如停止執(zhí)行下浮30%的優(yōu)惠房貸利率,、提高土地閑置費(fèi)用，甚至征收物業(yè)稅,。更為重要的是,，市場(chǎng)預(yù)期的貨幣政策收緊，將會(huì)直接捅破房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫,，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮將在2010年上半年提前結(jié)束,。
無(wú)論出現(xiàn)哪一種情況，2009年上半年剛剛啟動(dòng)的房地產(chǎn)投資都會(huì)被打下去,，也就是說(shuō),，依靠民間投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的前景并不樂(lè)觀。
（作者系深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任） |