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2010年上半年房地產(chǎn)市場存在兩種可能性：形成比2007年更大的泡沫,，或提前結(jié)束繁榮
2009年的中國經(jīng)濟之所以能實現(xiàn)保八,，靠的是投資,，而投資靠的是政府投資,。問題是,，高政府投資增長勢必與政府調(diào)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)相沖突,，不利于對經(jīng)濟失衡狀態(tài)的調(diào)整,。因此,，市場非常預(yù)期2010年政府投資增長降下來，而民間投資增長出現(xiàn)明顯回升,。
在當(dāng)前中國的市場供需環(huán)境下,，可能產(chǎn)生民間投資增量的領(lǐng)域只有房地產(chǎn)行業(yè)。這就是說,，在預(yù)期政府?dāng)U張性宏觀政策力度減弱的情況下,，2010年中國經(jīng)濟能否真正走出谷底，避免“二次緊縮”的關(guān)鍵要看房地產(chǎn)的走勢,。
進入第三季度以來,，房地產(chǎn)投資增長率開始明顯回升。2008年一季度,，房地產(chǎn)投資曾一度占全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)總投資的比例達(dá)到25%以上,，今年第二季度降低到了17.7%，第三季度這一比重快速回升,，達(dá)到了19.2%,。按照這樣的趨勢，2010年比例超過20%以上是可以預(yù)期的,。另外,，隨著政府大規(guī)模實施以“鐵公機（鐵路、公路和機場）”為主基礎(chǔ)設(shè)施投資的展開和落實,，許多地區(qū)或地段的房地產(chǎn)投資價值開始凸現(xiàn),，這也是房地產(chǎn)投資增長的重要推力。
然而,，2010年中國經(jīng)濟的運行風(fēng)險也來自于房地產(chǎn),，并可能出現(xiàn)與美國次貸危機爆發(fā)前相類似的情況，即：整個經(jīng)濟系統(tǒng)運行是建立在房地產(chǎn)市場之上的,。
什么因素在推動當(dāng)前房地產(chǎn)市場的繁榮，一般認(rèn)為主要來自以下四個方面：一是通貨膨脹預(yù)期,，在通脹預(yù)期已經(jīng)形成的條件下,，房地產(chǎn)市場是資金避險的最好選擇；二是寬松的貨幣環(huán)境,；三是在產(chǎn)能普遍過剩的情況下,，具有資金實力的企業(yè)缺乏適當(dāng)?shù)耐顿Y領(lǐng)域，而房地產(chǎn)市場就是這部分資金的主要集聚領(lǐng)域；四是對于商業(yè)銀行來說,，房地產(chǎn)貸款仍是目前最有盈利價值的項目,，房地產(chǎn)貸款不僅可以為銀行帶來利息收入，而且可以吸引儲戶存款,，并可將業(yè)務(wù)擴展到各種理財產(chǎn)品上,。而且，與其他實業(yè)項目相比,，房地產(chǎn)流動性高,，變現(xiàn)能力強并有一定的儲值功能，特別是在經(jīng)濟不景氣,、難以尋找到更好的實業(yè)項目的情況下,，更是如此。
今年第一季度以來,，全國各大城市的房價持續(xù)上漲,，其中具有指標(biāo)性的熱點城市其房價上漲更快。如中銀國際對10月份第二周主要城市成交均價統(tǒng)計,，北京16437元/平方米,、杭州15262元/平方米，深圳更是達(dá)到20705元/平方米,。如此高的房價很大程度上,，已將大部分對住房的真實需求排斥在外。這就是,，目前房地產(chǎn)市場的繁榮并不是建立在真實需求的基礎(chǔ)之上的,，是流動性泛濫的產(chǎn)物。歷史及國際經(jīng)驗證明,，這種繁榮勢必會催生房地產(chǎn)泡沫,，是不可持續(xù)的。
一旦房地產(chǎn)泡沫破裂,，將直接危及我國銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)安全,。這種風(fēng)險來自于兩個方面：
其一，房地產(chǎn)市場風(fēng)險將通過地方政府的債務(wù)風(fēng)險,，而最終向銀行集中,。
目前各級地方政府的項目融資是2009年銀行體系信貸資金增長主要因素之一。而地方政府的主要抵押品就是待開發(fā)的土地,，以及與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的公共設(shè)施項目,。據(jù)筆者課題組在各地的調(diào)研，各級地方政府對公共設(shè)施項目投資帶來的土地升值的預(yù)期均很高,，例如,，修通高速公路,、建造地鐵或輕軌預(yù)期可以帶動沿線的地區(qū)土地的升值，并以此作為向銀行融資的條件,。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異動,，土地財政無法支持地方政府向銀行的巨額還貸，形成大量的壞賬和爛賬,，銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)質(zhì)量就會急劇下降,。
其二，房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險加劇,。
房地產(chǎn)已成為目前銀行系統(tǒng)內(nèi)發(fā)展最快的信貸業(yè)務(wù),。自1998年開始，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展十分迅猛,。據(jù)中國央行統(tǒng)計,，1998年房地產(chǎn)信貸占銀行總信貸資產(chǎn)的比例由3.6%上升至2008年底的17.4%，2009年一季度有所回落,，上半年又開始回升,，達(dá)到了16.4%。而這一比例還在繼續(xù)提高,。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),，今年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源里，國內(nèi)貸款同比增長47.2%,，個人按揭貸款同比增長107.7%,。大量信貸資金流入，加速了房地產(chǎn)市場的“量價齊升”,。一旦房地產(chǎn)市場泡沫破裂,，還貸的違約率將上升，這將直接威脅銀行體系的資產(chǎn)安全,，并可能引發(fā)銀行系統(tǒng)的信貸萎縮,，對實體經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。這正是美國次貸危機中所發(fā)生的事情,。
總體上,，這就出現(xiàn)了兩種可能：第一種可能是直至2010年上半年，房地產(chǎn)市場繁榮將會繼續(xù)延續(xù)下去,，形成比2007年更大的資產(chǎn)泡沫,，直至泡沫破裂，并成為中國經(jīng)濟“二次緊縮”的導(dǎo)火索,。
第二種可能是政府為了控制資產(chǎn)泡沫,，及時收緊各項房地產(chǎn)政策，如停止執(zhí)行下浮30%的優(yōu)惠房貸利率,、提高土地閑置費用,，甚至征收物業(yè)稅。更為重要的是,，市場預(yù)期的貨幣政策收緊,，將會直接捅破房地產(chǎn)市場泡沫，房地產(chǎn)市場繁榮將在2010年上半年提前結(jié)束,。
無論出現(xiàn)哪一種情況,，2009年上半年剛剛啟動的房地產(chǎn)投資都會被打下去，也就是說,，依靠民間投資拉動經(jīng)濟的前景并不樂觀,。
（作者系深圳綜合開發(fā)研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任） |