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如果沒有國際金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟下行雙重外部因素的影響，2008年樓市不可能下跌；如果沒有去年10月以來中央和地方的聯(lián)袂救市,，今年絕不可能復(fù)演2007年盛市圖景——加入人為因素之后，我們分析市場趨勢的視線會變得有些模糊,，但只要我國住宅改革的市場化方向不變，政策只能在短期內(nèi)決定市場形態(tài),，中長期走勢主要還是由市場機制說了算,。在綜合考慮市場機制與政策干預(yù)兩種因素的前提下，筆者認為,，未來半年內(nèi),，全國市場總體行情趨于平淡。
市場和政策將展開激烈博弈
從房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)周期觀察,，我國樓市正在經(jīng)歷第三個中周期,。宏觀經(jīng)濟存在周期性波動的規(guī)律，又可細分為長周期,、中周期和短周期，其中一般十年左右的中周期最具研究價值,。改革開放以來,，我國宏觀經(jīng)濟經(jīng)歷了三個中周期，而樓市的演變軌跡基本與宏觀經(jīng)濟周期相似,。1988年進行土地批租和住宅制度改革后,，我國房地產(chǎn)市場開始起步，至今走完了兩個完整的中周期,。
根據(jù)國房景氣指數(shù)的變化可知,，第一個周期是1990年至1997年，景氣高點出現(xiàn)在1993年,，達118點,，低點出現(xiàn)在1997年，為88點,；第二個周期是1998年至2009年,，2007年11月達到107點的峰值，2009年3月下滑至96點的谷值。這兩個周期有些不同,，前者處于市場化早期,，后者市場化程度迅速提高。前者屬于急升緩降,，海南,、北海等地市場狂熱導(dǎo)致3年即觸頂；后者屬緩升快降,，增長了近10年,，而下行只花了不足兩年。從中可以悟出什么呢,？市場的“無形之手”,，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟呈周期性變化，而政策的目標是“逆周期”調(diào)控,，作用是加速或延緩周期變化,。
今年4月開始，國房景氣指數(shù)由跌轉(zhuǎn)升,，意味著我國樓市新一輪上升周期已經(jīng)啟動,。可走出的軌跡卻有些不健康,，今年二季度以來成交量狂增,、價格猛漲，部分城市投資投機風氣趕上2007年,。
結(jié)果將是如何,？其實也簡單。在今年第四季度和明年,，市場機制和政策機制將展開激烈博弈,。今年二三季度市場反彈力度過大，已非復(fù)蘇正常形態(tài),，“無形之手”將壓制市場繼續(xù)走熱,。與2003年以來每年都有若干重大政策出臺不同的是，自今年以來,，政策面基本上處于“真空期”,，沒有新增利好，如果考慮到二套房貸嚴格化,、查處閑置用地等情況,，則可以認為政策稍稍收緊。
明年一季度或小幅下跌
接下來,，不妨分析一下近期市場表現(xiàn),。從成交量來看,，今年全國商品房的成交高點出現(xiàn)在6月份，7月環(huán)比下跌19%,，8月環(huán)比持平,，9月環(huán)比增長16%，不過仍低于6月,。9月份,，各個城市成交情況出現(xiàn)分化，一線城市中除了廣州環(huán)比大增42%外,，京滬深三地繼續(xù)環(huán)比下滑,，多數(shù)二三線城市成交反彈。西部情況最好,，中部次之,，東部稍差。由此充分證明,，全國樓市調(diào)整的時間次序呈大中小城市,、東中西部梯度排列。值得關(guān)注的是,，部分城市成交量下滑的主要原因之一是供應(yīng)緊張,。
從房價分析，筆者認為,，9月全國商品房價格出現(xiàn)“漲幅拐點”,。70個大中城市房價指數(shù)自今年3月出現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)漲后，3-9月環(huán)比漲幅依次為0.2%,、0.4%,、0.6%、0.8%,、0.9%,、0.9%、0.7%,，9月房價漲幅首次收窄，接下來還將繼續(xù)縮小,，極有可能在明年一季度出現(xiàn)環(huán)比負增長,。從區(qū)域看，9月70個城市中有66個新建住宅銷售價格上漲,，其中漲幅最大的5個城市是,，溫州5.6%、湛江2.1%,、杭州2.0%,、濟寧1.9%,、銀川1.7%；價格下降的城市有2個,，其中吉林下降2.0%,、三亞下降0.4%。房價的區(qū)域性漲跌,，并無明顯規(guī)律可言,。
未來半年，基本上可以看得清全國市場總體走勢：樓市行情趨于平淡,。就成交量而言,，今年三季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，四季度和明年一季度極有可能繼續(xù)遞減,。2007年全國新建商品房成交面積為7.6億平方米,，2008年為6.2億平方米，按前三季度成交量測算,，今年可能達到7.8億平方米,。而2007年屬非理性繁榮，今年成交量這么高亦不正常,，2010年全年銷售很難超過今年了,，估計有可能下跌1-2成。
至于房價,，筆者認為,，明年一季度極有可能出現(xiàn)小幅下跌，但期望全年大跌是不現(xiàn)實的,，價格維持盤整的可能性更大,。政策走勢目前來看相當曖昧，眼下業(yè)界熱衷于猜測營業(yè)稅等優(yōu)惠政策年底會否終止,，其實相關(guān)政府部門目前也在征求意見,，筆者日前就參加過相關(guān)的一次會議。不過,，可以肯定的是優(yōu)惠政策全部取消的可能為零,，因為經(jīng)濟回暖還需要房地產(chǎn)繼續(xù)出力，但考慮到明年即將到來的通脹以及今年以來資產(chǎn)價格高漲等不利因素,，適度抑制樓市中的投資投機需求,，將被列為政策目標。 |