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在中國諸多城市房地產(chǎn)價格再創(chuàng)新高,、地方土地財政收入再創(chuàng)新高之際,，一個和房地產(chǎn)有關(guān)的數(shù)字低得令社會驚訝。
據(jù)全國人大常委會報告數(shù)據(jù),，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項目中,，保障性住房建設(shè)進度緩慢,，截至8月底僅完成投資的394.9億元，完成率為23.6%,，不足1/4,。原因是一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足,。
這個數(shù)字的曝光給了社會公眾一個契機——揭開房地產(chǎn)泡沫居高不下的根本原因,。
現(xiàn)在已經(jīng)很少有人繼續(xù)有勇氣掩耳盜鈴——房地產(chǎn)沒泡沫。自亞洲金融危機以后,，10年來中國房地產(chǎn)價格一路上漲,，迄今,，在大都市房地產(chǎn)價格已經(jīng)上漲了約10倍，在中西部三線城市也上漲了3倍左右,。
房地產(chǎn)泡沫的堅硬性令很多市場人士不解,。2005年，中央政府即對房地產(chǎn)價格高企表示憂慮,，并進行了宏觀經(jīng)濟調(diào)控,，房價曾一度下降20%~30%；但很快卷土重來,，再創(chuàng)新高,；2008年第三、四季度,，受股市大跌,、國內(nèi)流動性嚴重收縮影響，房價再跌接近30%,，但現(xiàn)在很多地方又創(chuàng)新高……在股市泡沫一蹶難振后,，樓市泡沫可謂愈挫愈奮，甚為堅挺,。
如果房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)堅硬膨脹,，它難免給未來中國經(jīng)濟造成災(zāi)難性影響。因為只要是泡沫就要破滅,，不管它是柔軟的還是堅硬的,，越是堅硬的泡沫，破滅時付出的代價會越大,。由于房貸透支未來的屬性,，一旦房價大跌，購房者不僅將輸光過去,，而且會輸?shù)粑磥怼?BR> 現(xiàn)在還有沒有促使房地產(chǎn)泡沫軟著陸的方法和機會呢,？有。但這先要對中國房地產(chǎn)硬泡沫形成的原因有清醒的認識,，并且要區(qū)分主次,，根本與浮表矛盾之別。如今,，對于樓價高企解釋甚多,，諸如下列：
一、住房由計劃機制轉(zhuǎn)向市場機制,，這導(dǎo)致了房價上漲,。然而市場機制與國際房價接軌也不應(yīng)該造成如此巨幅的上漲。因為目前中國大都市的房價比美國,、日本已經(jīng)不低,，而中國人均收入不足美日的十分之一,。
二、貨幣貶值和通貨膨脹的因素,，這個因素確實在一定程度上存在,，但是次要的。因同期家用電器等物質(zhì)商品的物價不升反降,，食品價格上漲有限與之形成鮮明反差,。
三、所謂中國人的剛性需要,，即“丈母娘效應(yīng)”,，說白了，就是中國人在買房上是“天生的賤骨頭”,。這絕對是本末倒置,，誰不想買便宜的房子，誰愿意祖孫三代傾家蕩產(chǎn),，背債買房,。說這種話的人缺乏最起碼的良知。
被迫高價購房者有權(quán)反問一個不容回避的問題：政府和社會有效地控制房價了嗎,？對那些買不起房子的人,，提供了必需的充足的廉住房了嗎？
沒有,！當下房地產(chǎn)政策的組合導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn),。
其一，稅收政策鼓勵投機,。在歐美國家,，稅收主要表現(xiàn)為持有環(huán)節(jié)的“物業(yè)稅”，拿著很多空房子就等于每天燒自己的鈔票,，這從根本上打擊了房地產(chǎn)的投機炒作。而中國內(nèi)地是一次性向購房者出讓70年使用權(quán),，然后只收交易環(huán)節(jié)的稅收,。
其二，公共保障性住房極其匱乏,。在少數(shù)未遏制房地產(chǎn)投機的國家和地區(qū),，如新加坡、中國香港地區(qū),，它們也會保障足夠廉租房的供應(yīng),。而我們的廉租房本來規(guī)劃就遠遠不足，更只實現(xiàn)了不到四分之一,。
其三,，土地供應(yīng)是由地方政府決定的,，而非人大決定。地方政府為了土地收益最大化,，常常忘卻自己平抑樓市的社會責任,，往往房價高時放地，房價跌時收縮地根,，使得“面粉”價格常常高于“面包”價,，而地產(chǎn)商又借機哄抬樓價，形成硬泡沫循環(huán),。
其四,，房貸政策對遏制二套以上房貸制度不堅決，銀行操作上多有漏洞,，給房地產(chǎn)炒作創(chuàng)造了信貸條件,。
其五，貨幣外匯政策未能有效地遏制熱錢流入,，從而使海外熱錢成為吹高房地產(chǎn)泡沫的重要源頭,。
上述五個政策的組合必然導(dǎo)致房地產(chǎn)硬泡沫的出現(xiàn)。其中較重要的是前三個因素,，歸根結(jié)底為一個命題：即公共土地財富分配不合理,、不公平。
不合理之一：一次性出讓土地而非長期征收物業(yè)稅,。一次性出讓土地是再分配向現(xiàn)任政府傾斜,，即一片土地出讓，是現(xiàn)任政府收益,，與此后的歷屆政府無關(guān),。而物業(yè)稅則相反，土地出讓并蓋房居住后,，每屆政府都可以從中按年獲取收益,。前者是有水快流，鼓勵“有地不賣,、有錢不花過期作廢”,；后者是“有水慢流，不寅吃卯糧”,，越到后來政府財政收入越多,。前者是誰擁有房子按年收誰的錢，一勞永逸地解決了70年的劃界問題——70年的劃界將為子孫后代留下一個巨大困擾——如果土地使用權(quán)延續(xù),，則70年后（甚至不用70年）財政收入枯竭,；如果不延續(xù)，則購房者子孫一夜間不動產(chǎn)財富將被洗白一空,。
不合理之二：出讓收入主要是地方政府享用,，而非社會公眾獲益,。由于土地是一個國家的天賦全民財富，即使政府代為轉(zhuǎn)讓,，可獲取一部分代理經(jīng)營費,，但其轉(zhuǎn)讓收入除了合理補償原住民外，必須將收益的大部分回饋于社會公眾,，主要用于中低收入者廉租房,，體現(xiàn)社會主義的基本屬性。但現(xiàn)實中,，地方政府包攬從征地到收入花費的全過程,，社會公眾或人大對此缺乏有效監(jiān)管，使得大部分收益成為政府自身花費和非社會保障類的投資,。
不合理之三：土地出讓的數(shù)量和時機是由地方政府隨機決定,，而非人大或社會公眾決定。這造成了“面粉貴于面包”的困局,，實際上導(dǎo)致了政府與地產(chǎn)商分配中,，地產(chǎn)商的弱勢；而地產(chǎn)商又以更高的代價轉(zhuǎn)嫁給了更弱勢的購房者,。
因此,，要根本解決房地產(chǎn)的硬泡沫問題，必須先行完成地方政府的行政體制職能改革,，實現(xiàn)“全能管制型政府”向“有限責任政府”的轉(zhuǎn)變,，扭轉(zhuǎn)在土地財富再分配中，現(xiàn)任地方政府“一股獨大”享受主要利益的局面,。
這種變革將會有兩種實現(xiàn)的路徑：一種是地方政府的主動變革,，即有效遏制自身既得利益，主動增強社會保障功能,，自我變革為“服務(wù)性政府”,，實現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的軟著陸；另一種是房地產(chǎn)價格雪崩,，房地產(chǎn)泡沫硬著陸,，國家社會財富蒙受重大損失，社會各界對土地財富再分配現(xiàn)有模式嚴重不滿,，并由外部巨大壓力倒逼土地財富再分配機制徹底改革。
目前,，這種變革的主動選擇權(quán)仍在地方政府手中,，如果地方政府錯失了這個機遇，不排除未來它們的利益分配將成為被選擇的結(jié)果,。
（作者系資深財經(jīng)評論員） |