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在中國(guó)經(jīng)濟(jì)這一輪復(fù)蘇之中，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)扮演了重要角色,。但房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的風(fēng)險(xiǎn)累積，將會(huì)給整體宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱憂(yōu),。
房?jī)r(jià)僅是象征性地做了一個(gè)“俯臥撐”
本輪危機(jī)爆發(fā)之前,，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了10年大牛市,，自1998年住房商品化改革以來(lái)一直保持著單邊上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。其間,，盡管政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控措施,，但因?yàn)闆](méi)有找到病根來(lái)對(duì)癥下藥，反而導(dǎo)致了越調(diào)控房?jī)r(jià)越高的結(jié)果,，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)同國(guó)人“居者有其屋”的理想越來(lái)越遠(yuǎn),。
在最近一輪調(diào)控中，政府通過(guò)限制戶(hù)型,、限制二套房貸以及緊縮的貨幣政策等措施,，終于使房?jī)r(jià)改變了持續(xù)上漲的勢(shì)頭。
如果這種措施能夠延續(xù)下去,，房?jī)r(jià)逐漸向理性回歸,，則對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展無(wú)疑是有利的,。但讓人意想不到的是,，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整過(guò)程中遇到了金融危機(jī)。外需開(kāi)始持續(xù)萎縮,，此前支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)與出口雙引擎面臨著同時(shí)熄火的風(fēng)險(xiǎn),。為了保增長(zhǎng)和保就業(yè)，在外需疲弱難以扭轉(zhuǎn),、消費(fèi)增長(zhǎng)過(guò)于平緩的情況下,，政府中止了此前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，通過(guò)放松二次房貸,、降低資本金比率等措施,，再次賦予其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重任。
在中央政府和地方政府的努力下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)很快扭轉(zhuǎn)了交易清淡的狀況,，先是剛性需求開(kāi)始釋放，繼而投資需求跟進(jìn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)很快就走出了一波“量?jī)r(jià)齊升”的火爆行情,。
全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格從3月份開(kāi)始環(huán)比增長(zhǎng)，從6月份開(kāi)始同比增長(zhǎng),，房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)間僅僅持續(xù)了半年，目前很多一線(xiàn)城市商品房均價(jià)甚至已經(jīng)超過(guò)了前一輪周期時(shí)的高點(diǎn),。銷(xiāo)售方面,，截止到9月份,，今年前三季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為58371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了44.8%,。投資方面,，房地產(chǎn)投資在政府項(xiàng)目投資出現(xiàn)疲態(tài)的情況下，很快接過(guò)了接力棒,，9月份房地產(chǎn)新增貸款增速為37%,，已經(jīng)超過(guò)了固定資產(chǎn)投資的整體增速。整體來(lái)看,，9月份的國(guó)房景氣指數(shù)為101.08,，已經(jīng)達(dá)到近一年以來(lái)的最高點(diǎn)。
本輪全球金融危機(jī)由美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅引起,，但中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)反而“因禍得�,！保�?jī)r(jià)僅僅是象征性地做了一個(gè)“俯臥撐”,。
未來(lái)必將再度調(diào)整
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整之所以夭折,，主要是因?yàn)檫@一產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位太過(guò)重要與特殊。
從未來(lái)一段時(shí)間來(lái)看,，保證我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一些宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素仍然存在,。
其一，適度寬松的貨幣政策仍將持續(xù),。截至9月,，我國(guó)今年新增貸款總額已經(jīng)達(dá)到了8.6萬(wàn)億元，全年甚至有可能接近10萬(wàn)億元,，達(dá)到有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的年度最高,。為保證項(xiàng)目貸款的連續(xù)性，明年信貸資金預(yù)計(jì)仍有可能達(dá)到8萬(wàn)億元,，大量的信貸資金必然會(huì)向股市和樓市溢出,。
其二，從今年8月開(kāi)始,，CPI已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn),，預(yù)計(jì)第四季度將可能實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，國(guó)際大宗商品價(jià)格最近也開(kāi)始上漲,。通脹預(yù)期再起,，而房地產(chǎn)將是最主要的通脹防御性投資工具。
其三,，隨著美元持續(xù)貶值,，人民幣升值壓力重新出現(xiàn)，熱錢(qián)再度趁虛而入,。今年9月,，外匯占款的單月增加額已經(jīng)達(dá)到2008年5月份以來(lái)的最高點(diǎn),，流動(dòng)性泛濫將會(huì)推高房地產(chǎn)價(jià)格，這在2007年到2008年上半年之間已經(jīng)表現(xiàn)得非常明顯,。
但同樣需要強(qiáng)調(diào)的是,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)前期調(diào)整不充分的情況下，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的逐步累積,，從而給宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱憂(yōu),。
其一，資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫,。按農(nóng)行戰(zhàn)略管理部的估算,，當(dāng)前北京、上海,、深圳等城市的月供收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了50%的警戒線(xiàn),，泡沫跡象明顯。一旦泡沫破滅,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整就不會(huì)再是半年的時(shí)間,，美國(guó)用了三年多，日本則用了十余年,，這些都是前車(chē)之鑒,。
其二，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)產(chǎn)生對(duì)居民消費(fèi)的抑制,，導(dǎo)致“保增長(zhǎng)”與“惠民生”之間的政策沖突,，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式從“投資-出口拉動(dòng)型”向“消費(fèi)驅(qū)動(dòng)型”的合理轉(zhuǎn)變。
其三,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與居民按揭抵押貸款的大量發(fā)放,，使金融系統(tǒng)同房地產(chǎn)行業(yè)綁在一起，可能會(huì)導(dǎo)致貸款過(guò)于集中的風(fēng)險(xiǎn),。
可以肯定的是,，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)必將再度調(diào)整，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性,，這種調(diào)整仍將以政府調(diào)控的形式來(lái)進(jìn)行,。從本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的過(guò)程可以大致看出，在未來(lái)一段時(shí)間外需對(duì)出口的帶動(dòng)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)之前,，在除房地產(chǎn)之外的民間投資恢復(fù)正常之前,，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)仍將會(huì)持續(xù)。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)穩(wěn)固之后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策才會(huì)逐步退出,，而這一時(shí)間窗口，預(yù)計(jì)最早要到明年上半年才會(huì)出現(xiàn)。 |