在刺激政策取向沒有根本性改變的情況下,，明年房地產(chǎn)價格仍然會震蕩向上。
房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了上半年火爆行情后,，在“金九銀十”的秋天正面臨著一絲絲涼意,，出現(xiàn)了價漲量跌現(xiàn)象，前期漲幅過大過快讓需求者進(jìn)入謹(jǐn)慎觀望狀態(tài),，對后市的判斷也陷入分歧,。本人的基本結(jié)論是，未來短期內(nèi)房地產(chǎn)價格大幅下降的可能性很小,，仍將震蕩小幅向上,，盡管房價已超出許多居住需求者的支付能力。
房地產(chǎn)作為一種較為特殊的資產(chǎn),，一方面具有類似機(jī)器設(shè)備等實物資產(chǎn)所具有的使用價值特性,，但另一方面又具有實物資產(chǎn)所不具有的價值虛擬化特征。因此,，房地產(chǎn)價格的決定因素，一方面取決于房地產(chǎn)在生產(chǎn)和生活中提供使用價值的大小,，另一方面與其他資產(chǎn)如股票的決定因素相似,，取決于預(yù)期服務(wù)流或預(yù)期現(xiàn)金流、貼現(xiàn)率等,。此外,，房地產(chǎn)資產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比，還有許多不同之處。比如房地產(chǎn)供給的地方性,；對外部融資的高依賴性,；用于貸款抵押的普遍性；市場價格缺乏透明度,；由于計劃與建造的長期性而導(dǎo)致流量供給的時滯性等等,。正是由于這些特征，使房地產(chǎn)價格與商業(yè)周期密切關(guān)聯(lián),，同步變動趨勢明顯,。
對國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)歷2008年的冬天后,，隨著刺激性政策的出臺,，2009年房地產(chǎn)企業(yè)庫存快速消化，資金得到回籠,，加上在寬松貨幣政策信貸資金的支持,，陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)得到重生的機(jī)會，企業(yè)利潤快速回升,，流動資金充裕,，可以說最艱難的時期已經(jīng)成為過去。所以即使今年余下月份銷售量繼續(xù)下降,，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況仍然會好于去年,，或者說死扛房地產(chǎn)價格的能力大為改觀。
從政府尤其是地方政府層面的財政收支情況來看,，保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定是比較理想的一種選擇,。為應(yīng)對國際金融危機(jī)，中央政府采取的一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策,，其主要實施者是各級地方政府,，而地方政府為了獲得銀行信貸資金支持，組建了3000多家地方政府融資平臺,，這些融資平臺以財政收入以及投資項目的收費(fèi)收入等來償還銀行信貸資金的本息,。由于融資平臺投資項目大多是公益性的基礎(chǔ)設(shè)施，所以收費(fèi)收入占比較少,，大部分本息的償還依賴財政收入,，而財政收入中的很大一塊來源于出讓土地收入。因此由房地產(chǎn)價格下跌導(dǎo)致土地出讓價格下降,，甚至出現(xiàn)土地流標(biāo)的現(xiàn)象,，這是地方政府不愿看到的。
從維護(hù)金融穩(wěn)定,、避免出現(xiàn)大量呆壞賬的角度來看,，房地產(chǎn)價格穩(wěn)定也是首選,。如果房地產(chǎn)價格大幅下跌，地價可定也會下降,，那么地方政府融資平臺的貸款成為呆壞賬的可能性大增,，這對我國金融體系穩(wěn)定的維護(hù)，保護(hù)金融改革成果來說,，無疑是一個巨大的挑戰(zhàn),。
從房地產(chǎn)價格的接受能力來看，我國收入差距的不斷拉大為高房價提供了真實有效需求基礎(chǔ),。收入較高的群體能承受較高的房價,，在房價上升后，收入較低的群體只能接受抬高的市場價格,，與高收入群體無異,，但償債能力與高收入群體存在很大差異，后者能很快償還債務(wù),，出售或以現(xiàn)有房產(chǎn)作抵押,，繼續(xù)投資新的房產(chǎn)，并在投資中得到投資收益,，而低收入群體只能依靠收入和積蓄來償還房貸本息,，這樣就出現(xiàn)了收入差距拉大與房價上升的正向循環(huán)，即正反饋機(jī)制形成,。
從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看,，我國明年的經(jīng)濟(jì)增長水平會高于受金融危機(jī)影響嚴(yán)重的今年，根據(jù)房地產(chǎn)價格與商業(yè)周期聯(lián)系密切的規(guī)律,，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升的可能性較大,。反之，從2009年8月房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的作用日益提高的角度看,，明年的經(jīng)濟(jì)增長離不開房地產(chǎn)投資的拉動,。
總之，在刺激政策取向沒有根本性改變的情況下,，明年房地產(chǎn)價格仍然會震蕩向上,。
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