近日公布的“三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”顯示,，經(jīng)歷過二季度房地產(chǎn)市場的火爆后，市場成交量在三季度回歸理性,。成交量在7,、8兩個月回落調(diào)整，9月份上揚,。值得關(guān)注的是,，價格始終持穩(wěn)步上揚態(tài)勢，價漲量縮成為當(dāng)前樓市重要的市場表現(xiàn),。
樓市的熱鬧與房價的居高不下,，早已為許多欲購房者所慨嘆。人們不能不問：為什么在如此高位上市場價格依然上漲,？價漲了又為什么出現(xiàn)量縮,？原因恐怕在于，市場參與主體還期望或認(rèn)同樓價會漲,，市場買賣雙方能夠?qū)拥蒙�,，才有了價格。同時,，在市場價格快速攀高后,，市場購買力相對降低，雖然有投資需求在追漲,，但這部分需求占總社會需求的比重畢竟不大,，不太可能出現(xiàn)價格一邊高速上漲,，另一邊銷量也持續(xù)猛增的情況。
回顧2009年樓市的發(fā)展軌跡,，年初的時候是價跌量縮,，進入3月份則出現(xiàn)了價平量升的態(tài)勢，5月份后則是量價齊升,，8月份后就是現(xiàn)在所謂的價升量縮,。這是從市場角度來分析樓市發(fā)展的規(guī)律。一般意義上來看,，當(dāng)市場出現(xiàn)價升量縮的態(tài)勢后,，基本可以判定這個市場出現(xiàn)了泡沫，盡管適度的泡沫可以起到活躍市場,，促進發(fā)展的作用,，但毫無疑問，過大的泡沫如果破裂后定會引發(fā)一些嚴(yán)重的經(jīng)濟問題,。當(dāng)然,，目前樓市泡沫的問題有多嚴(yán)重，還需繼續(xù)觀察,。
對于樓市的泡沫問題,，人們并不陌生。除了上世紀(jì)90年代初的海南房地產(chǎn)泡沫外,，1997年,，亞洲金融危機后香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價最多跌去七成,，許多居民出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”,。近鄰日本，在1991年房地產(chǎn)泡沫破滅后,，房價最多時跌去85%,，國民經(jīng)濟損失嚴(yán)重，導(dǎo)致日后出現(xiàn)“失去的十年”,。顯然,，面對當(dāng)前樓市發(fā)展中的問題，需要有應(yīng)對的方案,，以免樓市出現(xiàn)大危機時重挫經(jīng)濟�,，F(xiàn)在看來，制定出一個較為完整,、明晰的中長期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策,，是當(dāng)下迫切的任務(wù)。
一直以來,，政府管理部門的房地產(chǎn)調(diào)控政策多以短期政策為主,，重在調(diào)整解決短期的市場問題,，而沒有著重解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向和戰(zhàn)略問題，缺乏增加供給及打擊投機炒作的有力措施,。同時,，因為行業(yè)管理機制不健全，也造成了房地產(chǎn)業(yè)“一收就死,，一放就亂”的發(fā)展難題,。歷史上多次房地產(chǎn)泡沫危機莫不如此。
今年房地產(chǎn)業(yè)的這輪快速發(fā)展也得益于政策的大幅度放松,。為了“保增長”,，房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)了先鋒角色，也促成了房產(chǎn)消費的短期政策頒布,。不過,，目前高高在上的房價和日漸萎縮的成交量，以及愈演愈烈的豪宅盛宴,，很難說是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的佐證,。因此，政府管理部門應(yīng)著手制定房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃,，包括盡快出臺調(diào)整規(guī)范行業(yè)發(fā)展的上位法,，如《住宅法》等，以從根本上解決房地產(chǎn)宏觀調(diào)整短期化,、政策指向多變的問題,。
不難發(fā)現(xiàn),，一些地方政府的既得利益已成為推動房地產(chǎn)泡沫膨脹的重要原因,，一些地方的財政收入20%~30%來自于土地出讓，且近年來有不斷攀升的態(tài)勢,。在財政支出中,，由于政府直接投資和自身行政費用占比過高，土地轉(zhuǎn)讓收入難以有效轉(zhuǎn)化為全民社會保障,，包括基本住房保障的支出,。
對于不少房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前的感覺是“身不由己”要甚于“自由發(fā)揮”,。企業(yè)經(jīng)營過程中最關(guān)鍵的兩個環(huán)節(jié)是“拿地”和“融資”,，而恰恰是這兩個環(huán)節(jié)，都直接受到國家政策的調(diào)控,。在經(jīng)濟危機環(huán)境下,，央企攜巨額低成本資金之優(yōu)勢，在土地市場上橫沖直撞,，拿下了不少所謂“地王”,。除了央企,，土地市場上另一個巨鱷是上市公司，同樣有低成本的資金優(yōu)勢,，同樣在壓縮著非上市民企的生存空間,。這兩者對土地市場的爭奪，不可避免地造成了地價飛漲,。地價推動著房價上漲的預(yù)期,，進而刺激著投資者敏感的神經(jīng)。
總體而言,，當(dāng)前樓市出現(xiàn)了一定程度的泡沫,，但泡沫并非到了馬上要破裂的程度，如果能夠得到有效引導(dǎo),，樓市還會擺脫可能的危機,，繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。盡管未來宏觀經(jīng)濟走勢仍然充滿不確定性,，但當(dāng)前經(jīng)濟已經(jīng)逐步走出低谷,，卻是事實。當(dāng)宏觀經(jīng)濟進入上升周期,，有助于樓市的消除泡沫,，迎來行業(yè)新的發(fā)展機遇。
當(dāng)前的關(guān)鍵,，是要制定出樓市發(fā)展的中長期規(guī)劃,，對于發(fā)展的目標(biāo)、任務(wù),、企業(yè)發(fā)展環(huán)境,、消費政策等都作出明確的指導(dǎo)和安排。如此,，政府能找到治理行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定坐標(biāo),，企業(yè)、投資者,、消費者則擁有一個穩(wěn)定的衡量坐標(biāo),，這個市場才會長期穩(wěn)定，避免樓市價格和成交的大起大落,。
|
|