近日公布的“三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”顯示,，經(jīng)歷過二季度房地產(chǎn)市場的火爆后,，市場成交量在三季度回歸理性,。成交量在7,、8兩個月回落調(diào)整，9月份上揚(yáng),。值得關(guān)注的是,，價格始終持穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢，價漲量縮成為當(dāng)前樓市重要的市場表現(xiàn),。
樓市的熱鬧與房價的居高不下,，早已為許多欲購房者所慨嘆。人們不能不問：為什么在如此高位上市場價格依然上漲,？價漲了又為什么出現(xiàn)量縮,？原因恐怕在于,，市場參與主體還期望或認(rèn)同樓價會漲，市場買賣雙方能夠?qū)拥蒙�,，才有了價格,。同時，在市場價格快速攀高后,，市場購買力相對降低,，雖然有投資需求在追漲，但這部分需求占總社會需求的比重畢竟不大,，不太可能出現(xiàn)價格一邊高速上漲,，另一邊銷量也持續(xù)猛增的情況,。
回顧2009年樓市的發(fā)展軌跡,，年初的時候是價跌量縮，進(jìn)入3月份則出現(xiàn)了價平量升的態(tài)勢,，5月份后則是量價齊升,，8月份后就是現(xiàn)在所謂的價升量縮。這是從市場角度來分析樓市發(fā)展的規(guī)律,。一般意義上來看,，當(dāng)市場出現(xiàn)價升量縮的態(tài)勢后，基本可以判定這個市場出現(xiàn)了泡沫,，盡管適度的泡沫可以起到活躍市場,，促進(jìn)發(fā)展的作用，但毫無疑問,，過大的泡沫如果破裂后定會引發(fā)一些嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題,。當(dāng)然，目前樓市泡沫的問題有多嚴(yán)重,，還需繼續(xù)觀察,。
對于樓市的泡沫問題，人們并不陌生,。除了上世紀(jì)90年代初的海南房地產(chǎn)泡沫外,，1997年，亞洲金融危機(jī)后香港房地產(chǎn)泡沫破滅,，樓價最多跌去七成,，許多居民出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”。近鄰日本,，在1991年房地產(chǎn)泡沫破滅后,，房價最多時跌去85%，國民經(jīng)濟(jì)損失嚴(yán)重,，導(dǎo)致日后出現(xiàn)“失去的十年”,。顯然,，面對當(dāng)前樓市發(fā)展中的問題，需要有應(yīng)對的方案,，以免樓市出現(xiàn)大危機(jī)時重挫經(jīng)濟(jì)�,，F(xiàn)在看來，制定出一個較為完整,、明晰的中長期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策,，是當(dāng)下迫切的任務(wù)。
一直以來,，政府管理部門的房地產(chǎn)調(diào)控政策多以短期政策為主,，重在調(diào)整解決短期的市場問題，而沒有著重解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向和戰(zhàn)略問題,，缺乏增加供給及打擊投機(jī)炒作的有力措施,。同時，因?yàn)樾袠I(yè)管理機(jī)制不健全,，也造成了房地產(chǎn)業(yè)“一收就死,，一放就亂”的發(fā)展難題。歷史上多次房地產(chǎn)泡沫危機(jī)莫不如此,。
今年房地產(chǎn)業(yè)的這輪快速發(fā)展也得益于政策的大幅度放松,。為了“保增長”，房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)了先鋒角色,，也促成了房產(chǎn)消費(fèi)的短期政策頒布,。不過，目前高高在上的房價和日漸萎縮的成交量,，以及愈演愈烈的豪宅盛宴,，很難說是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的佐證。因此,，政府管理部門應(yīng)著手制定房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃,，包括盡快出臺調(diào)整規(guī)范行業(yè)發(fā)展的上位法，如《住宅法》等,，以從根本上解決房地產(chǎn)宏觀調(diào)整短期化,、政策指向多變的問題。
不難發(fā)現(xiàn),，一些地方政府的既得利益已成為推動房地產(chǎn)泡沫膨脹的重要原因,，一些地方的財政收入20%~30%來自于土地出讓，且近年來有不斷攀升的態(tài)勢,。在財政支出中,，由于政府直接投資和自身行政費(fèi)用占比過高，土地轉(zhuǎn)讓收入難以有效轉(zhuǎn)化為全民社會保障，包括基本住房保障的支出,。
對于不少房地產(chǎn)企業(yè)而言,，目前的感覺是“身不由己”要甚于“自由發(fā)揮”。企業(yè)經(jīng)營過程中最關(guān)鍵的兩個環(huán)節(jié)是“拿地”和“融資”,，而恰恰是這兩個環(huán)節(jié),，都直接受到國家政策的調(diào)控。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)環(huán)境下,，央企攜巨額低成本資金之優(yōu)勢,，在土地市場上橫沖直撞，拿下了不少所謂“地王”,。除了央企,，土地市場上另一個巨鱷是上市公司，同樣有低成本的資金優(yōu)勢,，同樣在壓縮著非上市民企的生存空間,。這兩者對土地市場的爭奪，不可避免地造成了地價飛漲,。地價推動著房價上漲的預(yù)期,，進(jìn)而刺激著投資者敏感的神經(jīng),。
總體而言,，當(dāng)前樓市出現(xiàn)了一定程度的泡沫，但泡沫并非到了馬上要破裂的程度,，如果能夠得到有效引導(dǎo),，樓市還會擺脫可能的危機(jī)，繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展,。盡管未來宏觀經(jīng)濟(jì)走勢仍然充滿不確定性,，但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐步走出低谷，卻是事實(shí),。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入上升周期,，有助于樓市的消除泡沫，迎來行業(yè)新的發(fā)展機(jī)遇,。
當(dāng)前的關(guān)鍵,，是要制定出樓市發(fā)展的中長期規(guī)劃，對于發(fā)展的目標(biāo),、任務(wù),、企業(yè)發(fā)展環(huán)境、消費(fèi)政策等都作出明確的指導(dǎo)和安排,。如此,，政府能找到治理行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定坐標(biāo)，企業(yè),、投資者,、消費(fèi)者則擁有一個穩(wěn)定的衡量坐標(biāo),，這個市場才會長期穩(wěn)定，避免樓市價格和成交的大起大落,。
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