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●目前樓市已逐步開始出現(xiàn)有價無市特征,，今年冬天又將重復去年夏天的故事,，屆時不僅會出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈危機，而且大量囤積土地的投機行為也將面臨“作繭自縛”后果
●北京、上海等大城市的房價租金比30倍以上的情況已遠超國際大型城市的水平,，已缺乏安全邊際,，整個市場博傻氛圍濃厚
●當前市場的失衡狀態(tài)明顯不健康,，但也不排除樓市在不理智的投機刺激下仍有漲價可能,，但一切超過價值真實需求的上漲均將回歸理性，房地產(chǎn)寒冬拐點若隱若現(xiàn)
2009年10月,，我國房地產(chǎn)市場,，正散發(fā)著涼涼秋意。透過國慶假期北京,、深圳等幾大城市的房交會數(shù)據(jù)看,，成交萎縮局面似乎難以扭轉(zhuǎn)。當前各種跡象表明,，現(xiàn)今再期望房地產(chǎn)出現(xiàn)“銀十”行情似乎已不現(xiàn)實,，我國房地產(chǎn)市場或已進入寒冬季節(jié)。
有價無市 今年冬天難以重復去年故事
首先,，任何行業(yè)都不可能逃避供求關(guān)系和價值規(guī)律,，房地產(chǎn)亦然。從世聯(lián)地產(chǎn)公布的9月份數(shù)據(jù)看,，深圳市場成交量環(huán)比出現(xiàn)下降,，而價格環(huán)比仍然保持穩(wěn)定，從其他各大城市得到的數(shù)據(jù)看,，普遍與深圳市場相似,。從供求關(guān)系而言，當前市場的價量背離正好證明供求關(guān)系的不合理,，價格脫離有效需求導致成交量日漸萎縮,，而成交量萎縮進一步強化了市場的觀望情緒。
從這個角度而言,，目前市場已逐步開始出現(xiàn)有價無市的特征,。當前房價如不出現(xiàn)大幅調(diào)整，那么,，今年的冬天又將重復去年夏天的故事,，屆時不僅出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈危機，眾多中介也面臨關(guān)門倒閉的局面,，大量囤積土地的囤貨居奇的投機行為又將面臨“作繭自縛”的后果,。而從影響房地產(chǎn)供求關(guān)系的角度看，除了需求方觀望與有效不足,，對短期市場而言,，供給的相對緊缺也是影響當前房價的主要因素之一。
租金顯示回報率不足 投機客短線博傻
從房地產(chǎn)投資價值而言,，投資回報率是主要參考指標,。扣除投機者所鐘愛的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得收入,，作為投資者而言,，租金回報率才是主要考慮指標。盡管某些二線城市物業(yè)投資回報率仍有5％,，相比之下,，目前深圳豪宅出租回報率基本為零，深圳普通二手房的價格也普遍創(chuàng)出2007年新高,。一套深圳關(guān)內(nèi)76平方米的二手房,，目前估價每平方米超過1.6萬，而實際租金收益不過每月2500元,，年化收益率不超過2％（扣除所得稅）,，低于銀行一年期存款利率，而北京,、上海等大城市的房價租金比30倍以上的情況也已遠超國際大型城市（如紐約,、東京、香港）的水平,，30倍的房價租金比意味著投資需要30年才能回收本金,。同理，30倍以上的房價租金比相對于30倍的市盈率,，已缺乏安全邊際,，但投機者們瘋狂沖入豪宅市場與二手房市場的動機很明顯，肯定不是投資,，而是希望通過短線博差價來獲得杠桿收益,。因此，當前我國房地產(chǎn)市場的投機者很明顯是在博傻,。
下半年政策收緊 寒冬若隱若現(xiàn)
影響房地產(chǎn)短期發(fā)展的硬約束,，國家政策才是最重要的因素。歷史經(jīng)驗表明,，中國房地產(chǎn)政策調(diào)控周期短于房地產(chǎn)開發(fā)周期,，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為2年半到3年，而政策調(diào)控周期變化太快,，頻率較短,�,；仡櫄v史可知，影響房地產(chǎn)發(fā)展的政策從調(diào)控到放松往往就在一年之內(nèi),。2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策曾出現(xiàn)有收緊到放松的過程,，二套房貸的收緊是影響房地產(chǎn)市場供給的最直接影響，而此后央行發(fā)布房地產(chǎn)救市新政《擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購買普通住房》,，則預示著宏觀調(diào)控拐點的到來,。然而，自2009年下半年開始的政策突然出現(xiàn)收緊跡象,，將對市場構(gòu)成重大影響,，尤其對開發(fā)商囤地投機行為的打擊力度或在逐步放大。
有人戲稱,，在房地產(chǎn)界,，“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”，囤地往往更賺錢,。開發(fā)商目前樂于拍成地王,，是因為到時即使毀約退地，后果只不過是沒收地價首付款,。對投機者而言,，沒有多強的法律束縛，未來只有不斷落實前期出臺的政策,，通過嚴格執(zhí)行相關(guān)閑置土地收回與罰款等規(guī)定,，大幅提高房地產(chǎn)開發(fā)商長期囤地風險，市場開發(fā)與供給的規(guī)模與速度才能有效提升,，當前高房價的現(xiàn)狀才能逐步緩解,。
毋庸置疑，當前脫離正常需求水平的高房價確實存在多重因素的影響,，目前市場的失衡狀態(tài)明顯不健康,，但也不排除房市在不理智的投機刺激下仍有漲價可能，但放在市場規(guī)律面前的是,，一切超過價值真實需求的上漲均將回歸理性,，我國房地產(chǎn)的寒冬拐點若隱若現(xiàn)。 |