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| 2009-10-15 作者:蔡宗琦 來源:中國證券報 |
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“金九”,、“銀十”先后落空,，“現(xiàn)房存量大于期房存量”再度光臨房地產市場,。數(shù)據(jù)顯示,，8月以來樓市庫存持續(xù)反彈，但新開工及施工面積環(huán)比大幅增加,。樓市供需雙方的博弈再次進入僵持階段,，房價可能已進入“拉鋸戰(zhàn)”,，未來大幅上漲動力大為降低,。
“十一”期間樓市低迷超出預期,，各地紛紛出現(xiàn)新房價漲、量跌,、庫存增加的現(xiàn)象,。經過價格大幅上漲后，觀望情緒再次籠罩樓市,，庫存反彈恐怕是未來樓市走向的縮影,。
以北京為例,，從庫存看，經前期快速消化后,，住宅市場庫存量約為10萬套,，低于去年同期的13萬套,，但加上商業(yè)及高端住宅,，近期北京存量房數(shù)量仍有32萬套之多，與去年此時33萬套的規(guī)模持平,。房地產行業(yè)“去庫存化”的步伐并沒有想象中的那么大,，房地產行業(yè)回暖只有住宅市場“單腿走路”。
值得關注的是,，庫存主體正由期房轉向現(xiàn)房,。今年可售現(xiàn)房近19萬套的庫存遠高于去年同期的15萬套，而未售期房不足13萬套的數(shù)量遠低于去年同期的18萬余套�,，F(xiàn)房量大增說明購房人意愿下降,，未能及時銷售的新房數(shù)量正在累積；而在銷量下滑的背景下,，未售期房存量的大幅下降則表明開發(fā)商推新入市的積極性正在減弱,。
從全國范圍看，自7月以來的銷量下降使各大城市的庫存量全面回升,。中原地產監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，滬廣深三大城市庫存均因市場疲軟出現(xiàn)普遍增加。其中,，存量增幅最大的為廣州,，環(huán)比增長兩成半；深圳存量環(huán)比上升14.9%,；上海存量環(huán)比上升5%,。
本輪樓市回暖以來，首次出現(xiàn)全國庫存回升現(xiàn)象,，具有標志性意義,。市場難以消化新近入市的樓盤項目和原有庫存，加上可以預期在未來幾個月政策可能收緊,，成交量前期釋放后難以反彈,，各大城市的庫存消化有可能已經觸底。
同時,，房地產的開工情況卻在回暖,，新的“庫存”可能正在累積。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,，今年以來,，京滬深三城市住宅新開工面積與施工面積波動上行,，尤其以北京上行趨勢最明顯，截至8月,，北京新開工面積與施工面積環(huán)比分別增長40%與30%左右,。
新開工面積與施工面積向來都是供應量的先行指標，上述兩個數(shù)據(jù)的回升預示著未來一段時間市場供應將可能回升,。此外,，在政策推動下，今年以來土地市場成交增加,，這些土地存量都有望在明后兩年進入市場,。盡管目前住宅存量仍然處于相對低位，但庫存消化不足及未來可以期待的供應量增長,，將使樓市供需雙方力量對比發(fā)生變化,，供需博弈的局面有望出現(xiàn)。
就連前期迅猛上漲的價格也“撐不住”了,。9月北京市商品住宅成交均價環(huán)比下降2.42%,，這是近半年成交均價首次出現(xiàn)下跌，同時,，取證預售均價卻繼續(xù)上漲至每平米17151元,，環(huán)比增幅為11.90%，這也是成交均價與取證預售均價連續(xù)第二個月出現(xiàn)背離,。上述種種跡象表明,，商品住宅市場短期出現(xiàn)調整為時不遠。
但應注意到,，由于絕大部分房地產企業(yè)現(xiàn)在基本完成今年全年銷售任務,，新房項目馬上出現(xiàn)價格調整的可能性不大。未來幾個月里樓市進入傳統(tǒng)交易淡季,，出現(xiàn)大規(guī)模調整難有交易量的支撐,，伴隨庫存調整，短期房地產市場可能進入縮量調整階段,。對于后市,，業(yè)內普遍認為，除市場因素外,，還需等待政策態(tài)度明朗,，明年2、3月將是房地產市場方向性選擇的關鍵期,。
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