錢多者當(dāng)然對(duì)房?jī)r(jià)有決定性的引導(dǎo)力量,，但決不能任由錢多者推高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)本身并不說明它一定是合理的,。合不合理應(yīng)該站在大多數(shù)人,、站在社會(huì)平均水平的角度來看,。
一般人會(huì)認(rèn)為：有錢就要買房，房子是會(huì)升值的,。都說從長(zhǎng)期趨勢(shì)看房?jī)r(jià)不會(huì)大跌只會(huì)大漲小回,，都說房屋投資是很好的理財(cái)工具，那么房?jī)r(jià)到底是什么東西,？
首先,，從生產(chǎn)者角度看，房?jī)r(jià)的底限應(yīng)該是造房的成本,。高出成本的利潤(rùn)應(yīng)該達(dá)到社會(huì)平均水平,，如果高出太多，只能說明政府控制土地導(dǎo)致供應(yīng)少,，導(dǎo)致開發(fā)商的利潤(rùn)率太高,。事實(shí)上，中國(guó)人均居住面積自有統(tǒng)計(jì)以來是不斷增加的,，并且伴隨的是不斷增長(zhǎng)的人口規(guī)模,。當(dāng)樓房成為解決居住的重要物理形式后，土地已不構(gòu)成房屋數(shù)量的約束,，當(dāng)然前提是人均住房面積不能無限制地?cái)U(kuò)大,。各地政府不能增加較多土地供應(yīng)的原因，有高價(jià)房擁有者的反對(duì)因素,，也有各地政府功能錯(cuò)位為企業(yè)以賣地生財(cái)?shù)囊蛩亍?BR> 其次,，從消費(fèi)者角度看，有“房子是長(zhǎng)期看漲的,，任何時(shí)候買都不虧”的說法,，若此，房子與股票不是一樣嗎,？股票的價(jià)值基于未來現(xiàn)金流的折現(xiàn),。股市上的投資者都很大膽，敢于以未來不確定的現(xiàn)金流評(píng)估股票價(jià)值,，在現(xiàn)代社會(huì),，大多數(shù)人還是以貸款的形式購(gòu)買房子，所以房?jī)r(jià)應(yīng)該也是以居民未來收入的折現(xiàn)來確定,。我國(guó)規(guī)定：還房貸支出占居民當(dāng)期收入的一半為上限,，其它國(guó)家有低于此限的。再假設(shè)居民收入期間為工作年限,，設(shè)定年收入的平均增長(zhǎng)率及折現(xiàn)率,，可以得出未來可用于房貸支出現(xiàn)金流的現(xiàn)值,，除以期望的房屋面積，得出該人士可以買的房子單價(jià),。根據(jù)此公式,，可以清楚地看出，房?jī)r(jià)將伴隨收入的增長(zhǎng)而增長(zhǎng),，股價(jià)不也是伴隨企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)么,？即便有危機(jī)和低迷期，但總體國(guó)民收入的長(zhǎng)期逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)目前似乎是一個(gè)公理,，因此,，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)和股市總指數(shù)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)也似乎是一個(gè)公理。即使如此,，試問股市中的大膽以未來折現(xiàn)的投資者有多少每年以固定資金來投資指數(shù)基金以享受長(zhǎng)期增長(zhǎng)成果的,？雖說長(zhǎng)期來說指數(shù)是上升的，但中短期總是有各種各樣的風(fēng)險(xiǎn),。
同時(shí),，在未來現(xiàn)金流折現(xiàn)理論下，房?jī)r(jià)和股價(jià)一樣,，都是某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值,，當(dāng)前的折現(xiàn)價(jià)值就是當(dāng)前房屋或股票的合理價(jià)值，如果群眾情緒樂觀,，往往會(huì)提前實(shí)現(xiàn)未來時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值,。透支太多未來價(jià)值將意味暴跌的來臨！房市與股市一樣,。
其實(shí)這一理論與大家通常所說的房?jī)r(jià)收入比是高度一致的,。房?jī)r(jià)收入合理比例定在3－6倍，是對(duì)全部工作年限還貸款支出折現(xiàn)的修訂,，考慮到全部工作年限時(shí)間太長(zhǎng),，風(fēng)險(xiǎn)因素較多，房?jī)r(jià)收入比這一方法縮短了折現(xiàn)年限,。
在上述生產(chǎn)者及消費(fèi)者定價(jià)理論內(nèi)核之上,，將上述干擾合理價(jià)值的因素一一復(fù)原，理論內(nèi)核將被掩蓋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí),，真相變得無從了解。任何偏離理論內(nèi)核的做法都可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的瘋狂上漲,。例如,，居民收入的虛假披露使合理的房貸收入比失真導(dǎo)致需求增長(zhǎng)太快，向很多未來失業(yè)概率較高人士發(fā)放條件優(yōu)惠的房貸就制造了此次美國(guó)的房貸泡沫及經(jīng)濟(jì)危機(jī),，只有少數(shù)房屋質(zhì)量尚可及供應(yīng)量減少也會(huì)加劇房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì),。
那么,，根據(jù)我們提出的公式，當(dāng)前中國(guó)的合理房?jī)r(jià)應(yīng)該是一個(gè)什么水平,？成本價(jià)大家都很清楚了,，占總房?jī)r(jià)的比例并不高，不再展示和計(jì)算了,。關(guān)鍵是未來可用于房貸支出的現(xiàn)金流的折現(xiàn)值到底是多少,？首先，收入水平要拿社會(huì)平均水平來計(jì)算,。有人總是說有錢人多,，不能以平均水平計(jì)，我們要算的不是少數(shù)有錢人能支撐多高房?jī)r(jià),，因?yàn)橛绣X人可以支撐“無限高”的房?jī)r(jià),。按照平均收入水平來計(jì)算合理房?jī)r(jià)體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)學(xué)為多數(shù)人謀福祉的倫理導(dǎo)向。房地產(chǎn)開發(fā)商站在自己的角度說為有錢人蓋房是沒錯(cuò)的,，但這不是客觀中立的房?jī)r(jià)論,。
以全國(guó)來說水平居前的北京市職工平均工資2007年為46507元，假設(shè)雙職工,，未來年收入增長(zhǎng)10%,，稅率20%，折現(xiàn)率為5%,，最高還房貸支出占收入比為50%,，折現(xiàn)年數(shù)為從25至60的35年，則算下來當(dāng)前可買房的價(jià)值為339萬(wàn),。如果是100平方米的面積,，則單價(jià)為33900元。這是基于非常樂觀假設(shè)條件的估計(jì),。面臨著很多重大風(fēng)險(xiǎn)如失業(yè),、收入增長(zhǎng)率低于預(yù)期、房貸利率提高,、家庭重大變故,、還款期過長(zhǎng)等，現(xiàn)實(shí)中不可以此來確定購(gòu)房?jī)r(jià)格,，只是理論計(jì)算的一個(gè)參考,。1978年至2007年29年全國(guó)職工平均工資復(fù)合增長(zhǎng)率為13.6%，考慮高增長(zhǎng)期已過,，如果未來收入年增長(zhǎng)定為8%,，還款期縮短為20年，當(dāng)前要買100平方米的話，只能承受1.05萬(wàn)元的單價(jià),，房?jī)r(jià)收入比依然高達(dá)14,，說明這個(gè)單價(jià)依然太樂觀。只有當(dāng)還款期定為10年時(shí),，房?jī)r(jià)收入比才降為6,，此時(shí)可承受的單價(jià)僅為4730元（如果買100平米的話）。幸好2000年前后進(jìn)行了房改,，單位由無償分房變?yōu)槌鰞r(jià)補(bǔ)償,，私有化了的單位房屋，當(dāng)時(shí)補(bǔ)償價(jià)較低,，北京當(dāng)時(shí)的單價(jià)大概有4000元左右,，如果以年收入增長(zhǎng)13%計(jì)年增值率，當(dāng)前單價(jià)增值為7370元,，所以大量存量房子的擁有者不必望高價(jià)房而興嘆,，但一般收入水平的新購(gòu)房者將不得不面對(duì)高房?jī)r(jià)的難題。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì),，8月份,，10家被調(diào)查房地產(chǎn)中介的二手住宅成交均價(jià)為10199元/平方米，西城區(qū)最高,，為17295元/平方米,。1－8月份四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房?jī)r(jià)為18113元/平方米，六環(huán)路以外為7847元元/平方米,�,？磥恚^低收入者要買房只能跑到遠(yuǎn)郊了,。
大城市中心房?jī)r(jià)奇高還有戶口管制加上政治,、教育、文化,、福利等資源集中在大城市等的因素,，在攤大餅式的大城市發(fā)展思路下，城市越來越大,，20多年前中學(xué)教科書上講的衛(wèi)星城鎮(zhèn)的設(shè)想至今也沒見個(gè)影兒,，資金或有錢者也越來越向大城市轉(zhuǎn)移。這樣,，較低收入者只能住在越來越遠(yuǎn)的地方,，政府無法改變集中式的政治教育文化資源的情況下，只有加快修建高速運(yùn)輸工具才能滿足遠(yuǎn)距離居住的需要,�,？梢韵胍姡S著高速鐵路的建設(shè)，住在河北在北京市中心上班,，將可能成為高房?jī)r(jià)下不少人的選擇。
北京市收入水平最高的金融業(yè)2007年職工工資129982元,，為北京市平均水平的2.79倍,。如果普通職工可承受單價(jià)4730元和1.05萬(wàn)元，那么,，金融業(yè)職工可承受單價(jià)為13220元和2.93萬(wàn)元,。如果金融業(yè)職工可承受的房?jī)r(jià)為市中心價(jià)格，則當(dāng)前北京市中心二環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)接近或超過了2.93萬(wàn)元,。事實(shí)上,，大部分金融業(yè)從業(yè)人員并沒有認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)是可以輕松應(yīng)付的。
全國(guó)高收入階層群集北京等大城市購(gòu)豪宅,，導(dǎo)致的房?jī)r(jià)奇高,，也只是北京兩極化發(fā)展的寫照，政府必須有所作為,，或加大土地供應(yīng)或嚴(yán)控以信貸方式投資房產(chǎn),。若有余錢投資的人皆認(rèn)為房?jī)r(jià)總是上升的，任何時(shí)候買都不虧,，并盡量將余錢買成房子,，即非要透支未來，以房地產(chǎn)升值而不是出租為目的進(jìn)行房地產(chǎn)投資的話,，那將導(dǎo)致可怕的不可阻擋的房?jī)r(jià)升勢(shì),。與股市不同，股票流動(dòng)性好,，有做空機(jī)制,，房地產(chǎn)受個(gè)人情緒影響大，流動(dòng)性差,，一旦群體一個(gè)方向走,，非理性發(fā)作起來，漲幅可能會(huì)更大,，可持續(xù)時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng),。這時(shí)候，買房和炒作大宗商品或賭博似乎差異不大了,，不是一樣都是比誰(shuí)占有的籌碼多,？希望后來者埋單？可大宗商品價(jià)格卻是有漲有落的,。實(shí)際上,，在資產(chǎn)泡沫過程中，各類投機(jī)者（不以租金回報(bào)率只以差價(jià)為購(gòu)房目的者）往往會(huì)利用信貸杠桿，因此控制信貸投放對(duì)象在合格范圍之內(nèi)是一件事關(guān)宏觀全局的大事,，可惜往往又在金融機(jī)構(gòu)追求業(yè)務(wù)及盈利增長(zhǎng)的壓力下失控,。
如此類推，各類產(chǎn)品制造商,、各類服務(wù)提供商也沒必要繼續(xù)制造產(chǎn)品,、提供服務(wù)來賺取利潤(rùn)了，都來競(jìng)價(jià)購(gòu)買土地和房屋,，囤積待漲,，每年套現(xiàn)一些利潤(rùn)即可。彼時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將為GDP帶來100%的貢獻(xiàn),，房?jī)r(jià)就更不能跌了,！
錢多者當(dāng)然對(duì)房?jī)r(jià)有決定性的引導(dǎo)力量，但決不能任由錢多者推高房?jī)r(jià),。房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)本身并不說明它一定是合理的,。合不合理應(yīng)該站在大多數(shù)人、站在社會(huì)平均水平的角度來看,。
過度投資房地產(chǎn)行為本身也會(huì)自取“滅亡”,。凡事不可過度，如果少數(shù)人占有太多房產(chǎn),，房?jī)r(jià)又很高,，貧富兩極化加劇，政府會(huì)擔(dān)心社會(huì)矛盾爆發(fā),，迫于無奈會(huì)限制家庭居住面積,，對(duì)大面積占有者征收懲罰性稅收。甚至在不得已的情況下,，政府可能會(huì)啟用地價(jià)和房?jī)r(jià)的行政控制,，啟用以前面向各單位各企業(yè)供地的計(jì)劃用地辦法（如果各單位企業(yè)為職工福利而建房不謀求高利潤(rùn)率，房?jī)r(jià)不會(huì)高漲到非常不合理的地步,，但也得規(guī)定每戶最高面積）,。這正如美國(guó)次貸危機(jī)之后，要討論控制高管薪酬一樣,，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是應(yīng)該尊重,，但玩過火后，政府將不得不用計(jì)劃辦法整治市場(chǎng),。
在當(dāng)前各項(xiàng)政策沒有根本逆轉(zhuǎn)的情況下,，非理性瘋狂也許還會(huì)繼續(xù)，但房?jī)r(jià)有合理基準(zhǔn),，偏離太多必受懲罰,。日本,、香港、臺(tái)灣,、美國(guó)等已有先例,。使房?jī)r(jià)保持在合理水平之內(nèi)，政府是第一責(zé)任人,，房地產(chǎn)開發(fā)商,、個(gè)人只有在政府確立適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)政策之后，才能確立自己的適當(dāng)責(zé)任,，順序不可顛倒。
經(jīng)濟(jì)在政府大力刺激之下有所恢復(fù),，但貨幣投放過多,，不排除過度投放貨幣后導(dǎo)致的物價(jià)資產(chǎn)價(jià)格雙膨脹，之后必須加息,，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌,，連續(xù)上漲近10年的房?jī)r(jià)或許才真正迎來一次大調(diào)整。
股價(jià)在瘋狂的情緒之中也會(huì)被推高至遠(yuǎn)離合理估值的地步,，甚至也有叫囂存在的就是合理的,，并且，必定會(huì)有新的估值辦法被發(fā)明并流傳開來,、必定有市場(chǎng)沒有發(fā)現(xiàn)的價(jià)值的瘋狂論調(diào),，遲早會(huì)自己掉下來。對(duì)股票來說,，高市盈率是股價(jià)高壓線,。其實(shí)房?jī)r(jià)也一樣，房?jī)r(jià)收入比是其價(jià)值判斷的基準(zhǔn),，偏離太多,，終要回來。
|
|