|
時(shí)下，為規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行房產(chǎn)投資的人確實(shí)不在少數(shù),。對(duì)此筆者認(rèn)為,，盡管在理論上不動(dòng)產(chǎn)投資可能成為抗風(fēng)險(xiǎn)的武器，但其中所具有的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)也需要投資者多一份心眼,。
為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),，以美國(guó)為首的西方發(fā)達(dá)國(guó)家大開(kāi)印鈔機(jī)，我國(guó)為防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下行也實(shí)行寬松的貨幣政策，這些都帶給人們強(qiáng)烈的通脹預(yù)期,。如何避免手中貨幣貶值，成了人們面臨的一道難題,。投資股市吧,，說(shuō)不定哪天股價(jià)大跌；投資國(guó)債或放銀行吧,，收益率低得不足以抵御通脹,。于是，選擇投資不動(dòng)產(chǎn)就成為最優(yōu)選擇,，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)生根于土地,，而不可再生的土地只會(huì)越來(lái)越稀缺。再說(shuō)隨著我國(guó)城市化不斷推進(jìn),，城市房產(chǎn)的需求只會(huì)越來(lái)越大,，從而房產(chǎn)的價(jià)格在未來(lái)只會(huì)越來(lái)越高，投資房產(chǎn)不就成了抗通脹的最好手段嗎,？
那么,，投資房產(chǎn)能否成為抗通脹的有效避風(fēng)港？從理論上說(shuō),，在嚴(yán)重的通脹面前,，不動(dòng)產(chǎn)投資確實(shí)是抗通脹的可靠避風(fēng)港，道理正如前文所述,。然而,，我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際情況卻未必如此。實(shí)際上,，目前我國(guó)不少人想通過(guò)投資房產(chǎn)來(lái)對(duì)抗通脹很可能會(huì)面臨如下兩大風(fēng)險(xiǎn),。
一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)投資要對(duì)抗通貨膨脹,，房?jī)r(jià)年漲幅必須高于年通脹率,。撇開(kāi)房產(chǎn)交易費(fèi)用不說(shuō)，假定年通脹率為5%,，則房?jī)r(jià)年漲幅至少要高于5%,，如果投資購(gòu)房資金中有50%來(lái)自貸款，貸款利率假定為6%,，在不考慮自有資金機(jī)會(huì)成本條件下,，房?jī)r(jià)年漲幅至少要達(dá)到8%(5%加6%的二分之一)。如果房?jī)r(jià)漲幅為3%,，而銀行存款利率也是3%的話,，將錢(qián)投資房產(chǎn)還不如存銀行，因?yàn)楹笳邲](méi)有風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然,，投資房產(chǎn)也可通過(guò)出租來(lái)獲取收益,，但前提是租金收益率至少要達(dá)到年通脹率�,？傊顿Y房產(chǎn)抗通脹無(wú)非要靠房產(chǎn)漲價(jià)或獲取租金,，或者二者兼而有之，現(xiàn)在就分別考察這些方式,。
顯然,，期望以后我國(guó)城市房?jī)r(jià)再能像前幾年那樣持續(xù)大幅度上漲已絕不可能。以上海為例,，本世紀(jì)初上海中心城區(qū)（相當(dāng)內(nèi)環(huán)內(nèi)）商品房均價(jià)大約每平方米5000多元,，現(xiàn)在則是3萬(wàn)元；目前上海全市（包括遠(yuǎn)郊區(qū)）均價(jià)已達(dá)1.8萬(wàn)元,，而本世紀(jì)初不到3000元,。房?jī)r(jià)在短短10年不到漲了6倍多，已嚴(yán)重透支了未來(lái),。房?jī)r(jià)收入比已如此不合理,，今后還能這樣漲嗎？
有人說(shuō),，房?jī)r(jià)從來(lái)就是有錢(qián)人的投資需求決定的,。確實(shí)如此，但有錢(qián)人投資還不是為了獲取收益嗎?那么就來(lái)看看房?jī)r(jià)租金比吧�,，F(xiàn)在上海高檔豪宅賣得很熱,，動(dòng)不動(dòng)上千萬(wàn)一套。除非自住,，如果出租,，年收益率2%都到不了。目前上海中環(huán)附近一套100平方米的新房少說(shuō)點(diǎn)要250萬(wàn)元,，但是租金也就每月3000元,，扣除各種費(fèi)用后，收益率還不如銀行存款了,。這說(shuō)明房?jī)r(jià)實(shí)在太高了,，泡沫太大了，不但擠出了消費(fèi)者,，也嚇壞了投資者,。這樣高企的房?jī)r(jià)還能指望它再持續(xù)上升嗎？除非今后我國(guó)會(huì)出現(xiàn)連續(xù)多年的兩位數(shù)的高通脹,，房?jī)r(jià)再大漲的可能性幾乎已不存在,。
二是政策風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從來(lái)就離不開(kāi)政府的政策調(diào)控，政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康,、平穩(wěn)發(fā)展,，房?jī)r(jià)不要漲得太高，投資需求不要太猛,，百姓住房不要太難,。如果通脹預(yù)期使房市投資需求過(guò)于猛烈，政府就有可能出臺(tái)一些政策加以調(diào)控：在土地政策方面,，不但加大土地供應(yīng)量，更重要的是加大對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地行為的打擊力度,；住房保障政策方面,，加大保障性住房的開(kāi)發(fā)力度；在貨幣信貸政策方面,，不排除進(jìn)一步提高二套房貸門(mén)檻,；在財(cái)政政策方面，不排除從持有第二套房開(kāi)始試點(diǎn)征收物業(yè)稅,。所有這些都是為了抑制投資需求,。當(dāng)然，投資者可以把這些成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人和租房人身上,，問(wèn)題是這些人能否承受,，如果不能，就會(huì)形成投資虧損的風(fēng)險(xiǎn),。
（作者系復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任） |