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時下，為規(guī)避通脹風(fēng)險而進行房產(chǎn)投資的人確實不在少數(shù),。對此筆者認為,，盡管在理論上不動產(chǎn)投資可能成為抗風(fēng)險的武器，但其中所具有的市場風(fēng)險和政策風(fēng)險也需要投資者多一份心眼,。
為應(yīng)對金融危機,，以美國為首的西方發(fā)達國家大開印鈔機，我國為防止經(jīng)濟過度下行也實行寬松的貨幣政策,，這些都帶給人們強烈的通脹預(yù)期,。如何避免手中貨幣貶值，成了人們面臨的一道難題,。投資股市吧,，說不定哪天股價大跌；投資國債或放銀行吧,，收益率低得不足以抵御通脹,。于是，選擇投資不動產(chǎn)就成為最優(yōu)選擇,，因為不動產(chǎn)生根于土地,，而不可再生的土地只會越來越稀缺。再說隨著我國城市化不斷推進,，城市房產(chǎn)的需求只會越來越大,，從而房產(chǎn)的價格在未來只會越來越高，投資房產(chǎn)不就成了抗通脹的最好手段嗎,？
那么,，投資房產(chǎn)能否成為抗通脹的有效避風(fēng)港,？從理論上說，在嚴重的通脹面前,，不動產(chǎn)投資確實是抗通脹的可靠避風(fēng)港,，道理正如前文所述。然而,，我國當(dāng)前的實際情況卻未必如此,。實際上，目前我國不少人想通過投資房產(chǎn)來對抗通脹很可能會面臨如下兩大風(fēng)險,。
一是市場風(fēng)險,。房產(chǎn)投資要對抗通貨膨脹，房價年漲幅必須高于年通脹率,。撇開房產(chǎn)交易費用不說,，假定年通脹率為5%，則房價年漲幅至少要高于5%,，如果投資購房資金中有50%來自貸款,，貸款利率假定為6%，在不考慮自有資金機會成本條件下,，房價年漲幅至少要達到8%(5%加6%的二分之一),。如果房價漲幅為3%，而銀行存款利率也是3%的話,，將錢投資房產(chǎn)還不如存銀行,，因為后者沒有風(fēng)險。當(dāng)然,，投資房產(chǎn)也可通過出租來獲取收益,，但前提是租金收益率至少要達到年通脹率�,？傊顿Y房產(chǎn)抗通脹無非要靠房產(chǎn)漲價或獲取租金,，或者二者兼而有之，現(xiàn)在就分別考察這些方式,。
顯然,，期望以后我國城市房價再能像前幾年那樣持續(xù)大幅度上漲已絕不可能。以上海為例,，本世紀初上海中心城區(qū)（相當(dāng)內(nèi)環(huán)內(nèi)）商品房均價大約每平方米5000多元,，現(xiàn)在則是3萬元；目前上海全市（包括遠郊區(qū)）均價已達1.8萬元,，而本世紀初不到3000元,。房價在短短10年不到漲了6倍多，已嚴重透支了未來,。房價收入比已如此不合理,，今后還能這樣漲嗎,？
有人說，房價從來就是有錢人的投資需求決定的,。確實如此,，但有錢人投資還不是為了獲取收益嗎?那么就來看看房價租金比吧。現(xiàn)在上海高檔豪宅賣得很熱,，動不動上千萬一套。除非自住,，如果出租,，年收益率2%都到不了。目前上海中環(huán)附近一套100平方米的新房少說點要250萬元,，但是租金也就每月3000元,，扣除各種費用后，收益率還不如銀行存款了,。這說明房價實在太高了,，泡沫太大了，不但擠出了消費者,，也嚇壞了投資者,。這樣高企的房價還能指望它再持續(xù)上升嗎？除非今后我國會出現(xiàn)連續(xù)多年的兩位數(shù)的高通脹,，房價再大漲的可能性幾乎已不存在,。
二是政策風(fēng)險。現(xiàn)代市場經(jīng)濟從來就離不開政府的政策調(diào)控,，政府希望房地產(chǎn)市場能健康,、平穩(wěn)發(fā)展，房價不要漲得太高,，投資需求不要太猛,，百姓住房不要太難。如果通脹預(yù)期使房市投資需求過于猛烈,，政府就有可能出臺一些政策加以調(diào)控：在土地政策方面,，不但加大土地供應(yīng)量，更重要的是加大對開發(fā)商囤地行為的打擊力度,；住房保障政策方面,，加大保障性住房的開發(fā)力度；在貨幣信貸政策方面,，不排除進一步提高二套房貸門檻,；在財政政策方面，不排除從持有第二套房開始試點征收物業(yè)稅,。所有這些都是為了抑制投資需求,。當(dāng)然,，投資者可以把這些成本轉(zhuǎn)嫁到購房人和租房人身上，問題是這些人能否承受,，如果不能,，就會形成投資虧損的風(fēng)險。
（作者系復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任） |