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昨天,，看到一篇文章，認為全國住房總價值達91.48萬億元,，超出我國GDP（31.4萬億元）近200%,，而城市居民需要花掉近22年的工資才能買一套房,。實際上，在幾乎任何市場經(jīng)濟國家,，土地和房屋都是社會和居民價值最大的財產(chǎn),，搬出一堆數(shù)據(jù)把我國住房價值與GDP相比，有些莫名其妙,，而所謂22年工資購套房又失之籠統(tǒng)和道聽途說,。
近年來，圍繞房價可謂眾說紛紜,。實際上,，測算房價高低是件復雜而困難的事。經(jīng)驗表明,，往往只有房價泡沫破裂后,，才知房價太高。上世紀80年代后期的日本和中國臺灣,，1997年之前中國香港和泰國,，皆如此。
然而,，也并非全無方法,。在房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟的歐美國家，一般用房價收入比,、租金回報率,、空置率衡量房價高低。房價收入比,，是從居民收入的角度,，考量支付能力與房價的匹配度；租金回報率,，是從投資收益上面,，判斷房價水平是否合理；空置率,，則是從資源利用情況,，側(cè)面反映市場中投資投機比重的大小，借以觀察市場是否過熱,。正好,，這三個方面筆者都曾做過研究，在此把重點結(jié)論拿出來與讀者分享和商榷,。
首先,，談下房價收入比。以國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)為準,，取值歷年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積,、人均可支配收入,、商品住宅成交均價（含經(jīng)濟適用房），計算后得出：1996-2008年,，我國的房價收入比在5.5-7.5倍的區(qū)間波動,，其中最低的1996年為5.64倍，最高的2007年為7.44倍,�,？傮w水平高于發(fā)達國家的3-6倍，但與1998年世界8.4倍的平均值和6.4倍的中位數(shù),，相當接近,。也即用發(fā)展中國家的標準衡量，目前我國房價收入比水平基本合理,。
全國來看,，難以認定整體存在房價泡沫。但由于各地經(jīng)濟和樓市發(fā)展水平差異明顯,，房價收入比按東中西部,、一二三線城市，呈現(xiàn)由高到低的梯度排列,。2007-2008年,，京滬深穗四個一線城市以及廈門、杭州,，房價收入比超過10倍,，甚至個別城市達到13倍以上,。如果剔除動拆遷保障用房因素,，則2008年北京房價收入比為15倍，上海高達17.2倍,。
另外,，值得關注的是，我國的房價收入比,，在不同的收入階層之間的分布極不均衡,。在全國統(tǒng)計的七個收入階層房價收入比情況中，最高收入戶的房價收入比只有2.64倍,，而最低收入戶的這一指標卻達到23.68倍,，相差了8倍。
其次,，分析一下租金回報率,。租金水平集中體現(xiàn)了房屋使用價值的高低。在發(fā)達國家,，住房年均租金回報率為5%～10%,，而在我國大城市,，一般都不會超過5%，目前上海,、杭州二地甚至不足3%,。以此租金回報率衡量，我國部分大城市房價明顯偏高,。
最后,，關于空置率。1994年至2008年,，我國商品住宅空置率由16.9%降至6.3%,，情況不斷改善，今年成交非�,；钴S,，空置率進一步降低。然而,，遺憾的是,，我國官方統(tǒng)計口徑中，商品房空置僅指已竣工而未售出或租出的房屋,。而按照國際通行算法,，空置率是指待出售、出租的房屋占市場全部存量房地產(chǎn)的比率,，房屋空置率5%為適度,，10%則為警戒空置率，超過20%為嚴重空置,。
（作者系房產(chǎn)研究人士） |