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昨天,，看到一篇文章，認(rèn)為全國(guó)住房總價(jià)值達(dá)91.48萬(wàn)億元,，超出我國(guó)GDP（31.4萬(wàn)億元）近200%,，而城市居民需要花掉近22年的工資才能買一套房。實(shí)際上,，在幾乎任何市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,，土地和房屋都是社會(huì)和居民價(jià)值最大的財(cái)產(chǎn)，搬出一堆數(shù)據(jù)把我國(guó)住房?jī)r(jià)值與GDP相比,，有些莫名其妙,，而所謂22年工資購(gòu)套房又失之籠統(tǒng)和道聽途說(shuō)。
近年來(lái),，圍繞房?jī)r(jià)可謂眾說(shuō)紛紜,。實(shí)際上，測(cè)算房?jī)r(jià)高低是件復(fù)雜而困難的事,。經(jīng)驗(yàn)表明，往往只有房?jī)r(jià)泡沫破裂后,，才知房?jī)r(jià)太高,。上世紀(jì)80年代后期的日本和中國(guó)臺(tái)灣,，1997年之前中國(guó)香港和泰國(guó)，皆如此,。
然而,，也并非全無(wú)方法。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟的歐美國(guó)家,，一般用房?jī)r(jià)收入比,、租金回報(bào)率、空置率衡量房?jī)r(jià)高低,。房?jī)r(jià)收入比,，是從居民收入的角度，考量支付能力與房?jī)r(jià)的匹配度,；租金回報(bào)率,，是從投資收益上面，判斷房?jī)r(jià)水平是否合理,；空置率,，則是從資源利用情況，側(cè)面反映市場(chǎng)中投資投機(jī)比重的大小,，借以觀察市場(chǎng)是否過(guò)熱,。正好，這三個(gè)方面筆者都曾做過(guò)研究,，在此把重點(diǎn)結(jié)論拿出來(lái)與讀者分享和商榷,。
首先，談下房?jī)r(jià)收入比,。以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)為準(zhǔn),，取值歷年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積、人均可支配收入,、商品住宅成交均價(jià)（含經(jīng)濟(jì)適用房）,，計(jì)算后得出：1996-2008年，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比在5.5-7.5倍的區(qū)間波動(dòng),，其中最低的1996年為5.64倍,，最高的2007年為7.44倍�,？傮w水平高于發(fā)達(dá)國(guó)家的3-6倍,，但與1998年世界8.4倍的平均值和6.4倍的中位數(shù)，相當(dāng)接近,。也即用發(fā)展中國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)衡量,，目前我國(guó)房?jī)r(jià)收入比水平基本合理。
全國(guó)來(lái)看,，難以認(rèn)定整體存在房?jī)r(jià)泡沫,。但由于各地經(jīng)濟(jì)和樓市發(fā)展水平差異明顯,，房?jī)r(jià)收入比按東中西部、一二三線城市,，呈現(xiàn)由高到低的梯度排列,。2007-2008年，京滬深穗四個(gè)一線城市以及廈門,、杭州,，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)10倍，甚至個(gè)別城市達(dá)到13倍以上,。如果剔除動(dòng)拆遷保障用房因素,，則2008年北京房?jī)r(jià)收入比為15倍，上海高達(dá)17.2倍,。
另外,，值得關(guān)注的是，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比,，在不同的收入階層之間的分布極不均衡,。在全國(guó)統(tǒng)計(jì)的七個(gè)收入階層房?jī)r(jià)收入比情況中，最高收入戶的房?jī)r(jià)收入比只有2.64倍,，而最低收入戶的這一指標(biāo)卻達(dá)到23.68倍,，相差了8倍。
其次,，分析一下租金回報(bào)率,。租金水平集中體現(xiàn)了房屋使用價(jià)值的高低。在發(fā)達(dá)國(guó)家,，住房年均租金回報(bào)率為5%～10%,，而在我國(guó)大城市，一般都不會(huì)超過(guò)5%,，目前上海,、杭州二地甚至不足3%。以此租金回報(bào)率衡量,，我國(guó)部分大城市房?jī)r(jià)明顯偏高,。
最后，關(guān)于空置率,。1994年至2008年,，我國(guó)商品住宅空置率由16.9%降至6.3%，情況不斷改善,，今年成交非�,；钴S，空置率進(jìn)一步降低,。然而,，遺憾的是,，我國(guó)官方統(tǒng)計(jì)口徑中,，商品房空置僅指已竣工而未售出或租出的房屋,。而按照國(guó)際通行算法，空置率是指待出售,、出租的房屋占市場(chǎng)全部存量房地產(chǎn)的比率,，房屋空置率5%為適度，10%則為警戒空置率,，超過(guò)20%為嚴(yán)重空置,。
（作者系房產(chǎn)研究人士） |