|
為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，“量化寬松”或適度寬松的貨幣政策應(yīng)運(yùn)而生，增發(fā)貨幣成為世界各國(guó)拯救經(jīng)濟(jì)的重要舉措,。但是,，大量的貨幣流動(dòng)性孕育著嚴(yán)重的通貨膨脹隱患，而今年以來(lái)國(guó)際大宗商品價(jià)格的快速攀升,，也為通脹爆發(fā)做著鋪墊,。正是基于強(qiáng)烈的通脹預(yù)期，國(guó)內(nèi)有人提出通過(guò)買(mǎi)房規(guī)避未來(lái)通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn),、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值升值的觀點(diǎn),。筆者則認(rèn)為，目前不是購(gòu)房的最好時(shí)機(jī),，現(xiàn)在買(mǎi)房,，買(mǎi)的是房地產(chǎn)的通脹，而不是防通脹,。
首先,，今明兩年出現(xiàn)嚴(yán)重通脹的可能性不大。因?yàn)槲飪r(jià)漲幅不僅受貨幣供給的影響,，更受到市場(chǎng)需求的制約,。
去年四季度至今，美聯(lián)儲(chǔ)等主要國(guó)家央行普遍實(shí)行了“量化寬松”貨幣政策,，向市場(chǎng)投入了巨量貨幣,，而我國(guó)在適度寬松貨幣政策的推動(dòng)下，今年前8個(gè)月新增貸款總額超過(guò)8萬(wàn)億元,，貨幣供給大量增加確實(shí)給物價(jià)上漲創(chuàng)造了條件,。
但是，在供給經(jīng)濟(jì)時(shí)期,，持續(xù)的物價(jià)上漲不僅與貨幣發(fā)行量有關(guān),，更多取決于需求的增長(zhǎng)。目前世界經(jīng)濟(jì)尚未擺脫衰退的陰影,，2009年負(fù)增長(zhǎng)的格局不會(huì)扭轉(zhuǎn),，2010年增長(zhǎng)2%已是很樂(lè)觀的估計(jì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)也不穩(wěn)固,，即使全年可以實(shí)現(xiàn)8%的增長(zhǎng),，也與前幾年的高增長(zhǎng)、高需求不可同日而語(yǔ),。低速平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)決定了能源,、原材料和機(jī)器設(shè)備等生產(chǎn)需求的緩慢增長(zhǎng),，有限的需求增長(zhǎng)不會(huì)引發(fā)物價(jià)大幅上漲。今年以來(lái)國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲,，既有前期超跌反彈的因素,，也有國(guó)際投機(jī)資本惡意炒作的因素，絕非生產(chǎn)需求旺盛拉動(dòng),，因此其商品價(jià)格上漲不具有持續(xù)性,，今明兩年出現(xiàn)嚴(yán)重通貨膨脹的可能性不大。現(xiàn)在買(mǎi)房抑制未來(lái)通脹的說(shuō)法缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)依據(jù),。
其次,，房地產(chǎn)發(fā)展周期和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期并非完全同步，以對(duì)CPI的上漲預(yù)期判斷房?jī)r(jià)上漲周期不可行,。
房地產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),，因此房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)周期和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期基本同步。但是,，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)既涉及生產(chǎn)又關(guān)系居民消費(fèi)的行業(yè),，如果房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度過(guò)快、商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)高,，超出居民承受能力,，國(guó)家會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸融資、產(chǎn)品銷(xiāo)售進(jìn)行政策調(diào)整,，引導(dǎo)其合理健康發(fā)展,。因此，在某些特定時(shí)期房?jī)r(jià)上漲周期和CPI上漲周期不盡一致,。
目前我國(guó)處于前幾年商品房?jī)r(jià)格連續(xù)快速上漲,、房?jī)r(jià)過(guò)高超出大多數(shù)居民的購(gòu)買(mǎi)能力的時(shí)期，房?jī)r(jià)大幅上漲的背后也存在投機(jī)行為,，國(guó)家希望通過(guò)政策干預(yù)平抑和適當(dāng)降低商品價(jià)格,。如果政策見(jiàn)效，房?jī)r(jià)應(yīng)該是走低的,，因而目前對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)不是上漲預(yù)期,，而應(yīng)是下降的預(yù)期。對(duì)于CPI和PPI來(lái)說(shuō),，預(yù)期則是相反的,。由于金融危機(jī)的沖擊，經(jīng)濟(jì)增速明顯降低,、物價(jià)水平持續(xù)回落，政府采取一系列投資消費(fèi)擴(kuò)張政策,、提高農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)收購(gòu)價(jià)格,、實(shí)施豬肉收儲(chǔ)政策旨在擴(kuò)大需求支持增長(zhǎng),、提升物價(jià)水平、增強(qiáng)生產(chǎn)者和消費(fèi)者的信心,。因此,，居民消費(fèi)物價(jià)和生產(chǎn)物價(jià)的預(yù)期是上漲的。
由于兩者的不同步性,，以對(duì)CPI的上漲預(yù)期判斷房?jī)r(jià)上漲周期是不可行的,。未來(lái)樓市存在出現(xiàn)新調(diào)整的可能性，如果在目前房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位時(shí)買(mǎi)入一兩年后才能入住的期房,，并不是抵御通貨膨脹且實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的好辦法,。因?yàn)橐惶灼诜繌馁?gòu)買(mǎi)到入住再到取得房產(chǎn)證并上市交易，少說(shuō)要一兩年時(shí)間,，而在這期間,，政府可能已經(jīng)通過(guò)對(duì)通脹的治理將樓市的泡沫擠掉，房?jī)r(jià)重新回到了一個(gè)相對(duì)合理的水平,。這樣,，高位買(mǎi)入房產(chǎn)者不僅沒(méi)能保值增值，還出現(xiàn)了資產(chǎn)縮水,。
再次,，買(mǎi)房抑制通脹將會(huì)推動(dòng)更大的房地產(chǎn)泡沫，一旦泡沫破裂,，高位買(mǎi)房人將成為最大的受害者,。
為防通脹而買(mǎi)房已經(jīng)成為推動(dòng)本輪樓市走出火爆行情的重要因素，然而現(xiàn)實(shí)的情況是通脹并未出現(xiàn),，而且預(yù)期在今年內(nèi)甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)也不會(huì)出現(xiàn),，至少不會(huì)出現(xiàn)惡性通脹。但是,，房?jī)r(jià)卻在半年內(nèi)上漲了30-40%,，一系列數(shù)據(jù)表明中國(guó)的房地產(chǎn)，特別是北京,、上海,、杭州等大城市的房地產(chǎn)已經(jīng)陷入了瘋狂的泡沫之中，許多城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)刷新了2007年的高度,。
一些中心城市,，特別是上海、北京和杭州等地房?jī)r(jià)在過(guò)去8年中上漲了600%～1000%,，已經(jīng)達(dá)到了彼得·林奇的“10倍”大牛股上漲投資的上限�,，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了超出絕大多數(shù)人1年、3年,、5年前的想象,，即存在嚴(yán)重的超預(yù)期上漲,，房?jī)r(jià)收入比大大高于國(guó)際公認(rèn)水平。中心城市諸多地段的房租收益率低于3%,，租房比買(mǎi)房所繳納的利息要便宜得多,，租房低收益和買(mǎi)房高支出的巨大反差，充分說(shuō)明買(mǎi)房市場(chǎng)的畸形發(fā)展不可持續(xù),。經(jīng)濟(jì)尚未走出低谷,，失業(yè)增多、薪酬下降的威脅仍然存在,，有限的收入難以支撐快速上漲的房?jī)r(jià),。
因此，在目前房?jī)r(jià)已經(jīng)創(chuàng)出新高,、房地產(chǎn)存在嚴(yán)重泡沫的情況下,，繼續(xù)買(mǎi)房將會(huì)造成更大的房地產(chǎn)泡沫，一旦泡沫破裂,，高位買(mǎi)房人將成為最大的受害者,。
（作者系國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部高級(jí)經(jīng)濟(jì)師） |