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●房價上漲導致泡沫快速泛起
●售房已超過泡沫巨大的前年
●消費為主導轉向投資為主導
●須警惕房地產(chǎn)信貸擴張風險
眼下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場非但沒有經(jīng)歷有效調(diào)整，反而走入了更深的房地產(chǎn)泡沫陷阱,。
根據(jù)發(fā)改委和統(tǒng)計局的最新調(diào)查顯示，7月份全國70個大中城市的房價依然在上漲,。確實，自今年以來，國內(nèi)房價特別是東部地區(qū)城市的房價呈快速上漲趨勢，如北京,、深圳、上海和廣州等一線城市房價都在快速飆升,，土地價格也隨之上漲,，導致了房地產(chǎn)泡沫的快速泛起。
那么,，這一情況是否會引起新一輪房地產(chǎn)過熱,？
在筆者看來,，目前中國的房地產(chǎn)過熱不是局部性的而是全局性的,，房地產(chǎn)泡沫正在被逐漸吹大。我們可以從以下幾個方面來觀察,。
第一,，今年的住房銷售已超過被認為房地產(chǎn)泡沫巨大的2007年。經(jīng)歷了2008年住房銷售迅速下降的調(diào)整后,，全國房地產(chǎn)住房銷售從今年3月份又開始快速增長,，住房銷售面積和住房銷售金額分別高于2007年同期水平（2007年1-6月份分別為27904萬平方米和10642億元）的22%和49%。
第二,，今年以來國內(nèi)房價上漲的地區(qū)主要集中在東部地區(qū),。今年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展很不平衡,，主要表現(xiàn)為今年國內(nèi)一,、二線城市（特別是北京、深圳,、廣州,、上海等四大城市）的住房銷售在快速增長。
至于全國三,、四線城市,，房價不僅沒有上漲，反而下跌的趨勢仍沒有改變,。但是,，在北京,、上海、江蘇,、浙江,、廣東等地房價卻呈現(xiàn)快速飆升趨勢。這幾個地區(qū)的住房銷售面積為8525萬平方米,，占比約35%,，但住房銷售金額為5986億元，占比為53%,�,？梢姡績r上漲的問題主要出在東部地區(qū),，特別是四大一線城市及東部二線城市,。
第三，住房銷售由消費為主導轉向投資為主導,。從今年五六月份開始,，這些東部地區(qū)的城市住房銷售發(fā)生了根本性變化，投資導向占據(jù)主導地位,。例如,，在深圳和北京兩地，本地居民,、外地居民,、國外居民、拆遷戶及投資者等紛紛進入市場,，成為市場主要的買家或炒作者,，在短期內(nèi)推高了當?shù)胤績r。
當占國內(nèi)房地產(chǎn)市場絕對比例的東部地區(qū)房價快速上漲,，特別是會將這一漲勢向中西部地區(qū)蔓延時,，這種房價的上漲過快就不能僅僅視為是局部性的，鑒于東部地區(qū)的銷售面積與銷售金額所占比重很高,，這種房價上漲過快的市場影響是全局性的,。
部分東部地區(qū)房價在短期內(nèi)快速飆升，勢必會逐漸吹大中國的房地產(chǎn)泡沫,。
現(xiàn)在,，讓我們再來談第二個問題，當前中國房地產(chǎn)市場之所以會產(chǎn)生全局性過熱以及房地產(chǎn)泡沫正被逐漸吹大,，究其原因,，房價的上漲(如今年5-6月份一線城市房價的上漲趨勢)主要是炒房者利用銀行“低成本資金，高杠桿或無限信貸擴張”的結果,，這預示了“中國版”的次貸危機是會發(fā)生的,。
其實,，支撐中國房地產(chǎn)市場運行的信貸擴張方式——信貸的無限擴張所面臨的潛在風險是相當大的，必須警惕美國次貸危機在中國出現(xiàn),。
在美國,，僅僅具有次級信用的借款人進入房地產(chǎn)市場是導致次貸危機的原因之一，但這部分借款人僅占美國按揭貸款人數(shù)的24%,。其中,，次級信用的借款人又可分為ABCD四個等級，問題往往是出在C,、D級（即首付比例低的人）上,。相比之下，中國所有的房貸借款人并沒有這樣的評級與區(qū)分,。
另外,，美國的按揭貸款利率是差異化的，銀行針對不同的借款人會采取不同的風險定價,，如次級信用的人借款利率要比優(yōu)級信用的借款人要高一些,。但是，中國住房按揭貸款人的市場準入門檻很低,，進入者十分便利,，按揭貸款利率低且沒有差異化，導致風險偏好越高的人就更愿意進入房地產(chǎn)按揭市場,。
所以,，中國住房按揭貸款的風險是不低的,，只不過是房價上漲還沒有將這些潛在的風險暴露出來而已,。考慮到眼下中國大部分地區(qū)的房價仍在上漲,，而房價上漲又是投機炒作的結果之一,，我們更要高度關注住房按揭貸款的潛在風險，否則住房按揭貸款的風險就會越聚越大,，難說“中國版”的次貸危機不會發(fā)生,。 |