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●房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致泡沫快速泛起
●售房已超過(guò)泡沫巨大的前年
●消費(fèi)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向投資為主導(dǎo)
●須警惕房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)
眼下,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)非但沒有經(jīng)歷有效調(diào)整,，反而走入了更深的房地產(chǎn)泡沫陷阱。
根據(jù)發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局的最新調(diào)查顯示,，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)依然在上漲,。確實(shí),，自今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)特別是東部地區(qū)城市的房?jī)r(jià)呈快速上漲趨勢(shì),，如北京,、深圳,、上海和廣州等一線城市房?jī)r(jià)都在快速飆升，土地價(jià)格也隨之上漲,，導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的快速泛起,。
那么，這一情況是否會(huì)引起新一輪房地產(chǎn)過(guò)熱,？
在筆者看來(lái),，目前中國(guó)的房地產(chǎn)過(guò)熱不是局部性的而是全局性的，房地產(chǎn)泡沫正在被逐漸吹大,。我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)觀察,。
第一，今年的住房銷售已超過(guò)被認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫巨大的2007年,。經(jīng)歷了2008年住房銷售迅速下降的調(diào)整后,，全國(guó)房地產(chǎn)住房銷售從今年3月份又開始快速增長(zhǎng)，住房銷售面積和住房銷售金額分別高于2007年同期水平（2007年1-6月份分別為27904萬(wàn)平方米和10642億元）的22%和49%,。
第二,，今年以來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的地區(qū)主要集中在東部地區(qū)。今年以來(lái),，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展很不平衡,，主要表現(xiàn)為今年國(guó)內(nèi)一、二線城市（特別是北京,、深圳,、廣州、上海等四大城市）的住房銷售在快速增長(zhǎng),。
至于全國(guó)三,、四線城市，房?jī)r(jià)不僅沒有上漲,，反而下跌的趨勢(shì)仍沒有改變,。但是，在北京,、上海,、江蘇、浙江,、廣東等地房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)快速飆升趨勢(shì),。這幾個(gè)地區(qū)的住房銷售面積為8525萬(wàn)平方米，占比約35%,，但住房銷售金額為5986億元,，占比為53%。可見,，房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題主要出在東部地區(qū),，特別是四大一線城市及東部二線城市。
第三,，住房銷售由消費(fèi)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向投資為主導(dǎo),。從今年五六月份開始，這些東部地區(qū)的城市住房銷售發(fā)生了根本性變化,，投資導(dǎo)向占據(jù)主導(dǎo)地位,。例如,，在深圳和北京兩地,，本地居民、外地居民,、國(guó)外居民,、拆遷戶及投資者等紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，成為市場(chǎng)主要的買家或炒作者,，在短期內(nèi)推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià),。
當(dāng)占國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)比例的東部地區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲，特別是會(huì)將這一漲勢(shì)向中西部地區(qū)蔓延時(shí),，這種房?jī)r(jià)的上漲過(guò)快就不能僅僅視為是局部性的,，鑒于東部地區(qū)的銷售面積與銷售金額所占比重很高，這種房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的市場(chǎng)影響是全局性的,。
部分東部地區(qū)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)快速飆升,，勢(shì)必會(huì)逐漸吹大中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。
現(xiàn)在,，讓我們?cè)賮?lái)談第二個(gè)問(wèn)題,，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)產(chǎn)生全局性過(guò)熱以及房地產(chǎn)泡沫正被逐漸吹大，究其原因,，房?jī)r(jià)的上漲(如今年5-6月份一線城市房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì))主要是炒房者利用銀行“低成本資金,，高杠桿或無(wú)限信貸擴(kuò)張”的結(jié)果，這預(yù)示了“中國(guó)版”的次貸危機(jī)是會(huì)發(fā)生的,。
其實(shí),，支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的信貸擴(kuò)張方式——信貸的無(wú)限擴(kuò)張所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的，必須警惕美國(guó)次貸危機(jī)在中國(guó)出現(xiàn),。
在美國(guó),，僅僅具有次級(jí)信用的借款人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是導(dǎo)致次貸危機(jī)的原因之一，但這部分借款人僅占美國(guó)按揭貸款人數(shù)的24%,。其中,，次級(jí)信用的借款人又可分為ABCD四個(gè)等級(jí)，問(wèn)題往往是出在C、D級(jí)（即首付比例低的人）上,。相比之下,，中國(guó)所有的房貸借款人并沒有這樣的評(píng)級(jí)與區(qū)分。
另外,，美國(guó)的按揭貸款利率是差異化的,，銀行針對(duì)不同的借款人會(huì)采取不同的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，如次級(jí)信用的人借款利率要比優(yōu)級(jí)信用的借款人要高一些,。但是,，中國(guó)住房按揭貸款人的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻很低，進(jìn)入者十分便利,，按揭貸款利率低且沒有差異化,，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)偏好越高的人就更愿意進(jìn)入房地產(chǎn)按揭市場(chǎng)。
所以,，中國(guó)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是不低的,，只不過(guò)是房?jī)r(jià)上漲還沒有將這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)而已�,？紤]到眼下中國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)仍在上漲,，而房?jī)r(jià)上漲又是投機(jī)炒作的結(jié)果之一，我們更要高度關(guān)注住房按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn),，否則住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越聚越大,，難說(shuō)“中國(guó)版”的次貸危機(jī)不會(huì)發(fā)生。 |