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住房由于其物質(zhì)屬性,，是人類衣,、食、住,、行,、醫(yī)、教等基本需求中的一個(gè),，是人類的生活必需品,。但是在現(xiàn)代社會(huì)，住房的功用外延卻被做了質(zhì)的擴(kuò)展,。除了其原始的,、基本的屬性，即滿足于人們的居住需求的物質(zhì)屬性外,，住房又被賦予了金融屬性,，即投資屬性,。
房屋的兩重屬性中，物質(zhì)屬性與人們的收入相關(guān),，而金融屬性與房屋的租金相關(guān),。國際上，當(dāng)房屋的價(jià)格與家庭的年收入之比為3至6倍是正常的,，超過6倍以上就被認(rèn)為是有泡沫,。而房屋的每月租金與房屋價(jià)格的比例在1：100至1：260之間為正常，低于1：260則認(rèn)為房價(jià)有很大泡沫,。房屋的物質(zhì)屬性不會(huì)導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生,，但是房屋的金融屬性容易導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。而炒樓過甚,，就會(huì)帶來危機(jī),，給社會(huì)和經(jīng)濟(jì)帶來巨大傷害，可能產(chǎn)生社會(huì)動(dòng)蕩,。
美國的房屋市場的次貸危機(jī),，是這次全球金融海嘯的源頭，是全球經(jīng)濟(jì)衰退和蕭條的發(fā)源地,。但是,，美國的房屋價(jià)格上漲并不猛烈。根據(jù)美國聯(lián)邦住房金融局（Federal
Housing Finance
Agency,，F(xiàn)HFA）的資料,，美國1991年首季房屋價(jià)格指數(shù)為100，其后一直平穩(wěn)增長,，每季度的環(huán)比增長率基本都在1%以下,，到1998年首季該指數(shù)達(dá)到121.48，8年時(shí)間房價(jià)增長21%,。其后房屋價(jià)格上漲速度逐漸加快,，到2007年第二季度，美國房屋價(jià)格指數(shù)為224.54,。其后由于次貸危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面爆發(fā),，美國房價(jià)逐季下滑，直至今年首季,，美國房屋價(jià)格指數(shù)為198.76,，比一年半前下跌了11.48%。
由于美國樓市盛行“杠桿化”,，將金融工具引入樓市,，再加上資產(chǎn)證券化，遂使金融力量全面介入房地產(chǎn)及其衍生市場，將樓市的泡沫炒大了,，光是由次級(jí)貸款衍生而來的CDO,，CDS市值就高達(dá)幾十萬億美元之多。在住房價(jià)格和利率高到一定程度,，原始剛性需求者無法償還貸款的本息后,，泡沫便破裂了，因此導(dǎo)致金融海嘯和經(jīng)濟(jì)衰退并波及全球,。
2003年3月,，上海二手房價(jià)格指數(shù)為1102點(diǎn)，今年3月該指數(shù)為2318點(diǎn),，
6月為2398點(diǎn),，
6年間，指數(shù)上漲了110%,�,？紤]到上海的城區(qū)快速擴(kuò)大，中心城區(qū)的房屋數(shù)量有限,，在整個(gè)市場中的比例越來越小,，房價(jià)指數(shù)有所失真，其漲幅低于房價(jià)上漲速度,。以筆者觀察，上海多數(shù)區(qū)域房價(jià)自2000年以來已漲了五倍以上,。目前,，中國的平均房價(jià)是城市家庭平均年收入的8倍多，在一線城市,，這個(gè)比例高達(dá)10倍至15倍,，個(gè)別地段甚至達(dá)到25倍以上。而中國目前的房屋租售比,，多數(shù)地區(qū)降低到1：400以下,，甚至是1：500以下。由是觀之,，中國的房屋泡沫,，比美國次級(jí)貸款危機(jī)爆發(fā)前要嚴(yán)重多了。
中國的住房價(jià)格上漲,，更多的是金融屬性導(dǎo)致的,。自住購房者通常只首付二至三成房款，其余則大量使用銀行資金作為杠桿來購買超出自己支付能力的房子,。而那些數(shù)量眾多的投資客,，居然也使用杠桿工具，用銀行資金來炒房。有資料顯示,，中國的投資性房產(chǎn)占商品住宅總銷售面積的33.4﹪,，在一線城市，這個(gè)比例目前已突破了40﹪,。因此,，在眼下的中國，房屋的金融屬性遠(yuǎn)比美國突出,。而畸高的房屋價(jià)格是整個(gè)社會(huì)消費(fèi)低迷,。英國、意大利,、瑞典,、丹麥等都采取了強(qiáng)有力的措施，向閑置房開戰(zhàn),。而加拿大等國則對(duì)于第二套房征收高額的稅收,，幾十年后總稅額就相當(dāng)于總的房價(jià)。
從上述國家的調(diào)控實(shí)例可知,，抑制房屋金融屬性,，只要從限制金融杠桿的應(yīng)用、限制炒房兩個(gè)方面著手,，就能收到相當(dāng)效果,。抑制了房屋的金融屬性，相信我國樓市很快就能回歸正常,。 |