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即便由于成本太高導(dǎo)致經(jīng)適房價格高于商品房,，也需要有關(guān)部門出臺臨時性的財政措施,，以削平經(jīng)適房價格，這才是體現(xiàn)經(jīng)適房社會保障屬性的必須舉措,。
據(jù)報道,，石家莊市今年推出的首批經(jīng)濟(jì)適用房，上千套遭遇“棄購”,。有申購者指出,，這批經(jīng)適房利潤超過國家規(guī)定的3%，導(dǎo)致定價超高,。該市相關(guān)部門回應(yīng)稱,，定價偏高是因為建設(shè)時遇到建材了漲價等因素，但這批房不可能降價,。
圍繞經(jīng)濟(jì)適用房定價的疑問已不在少數(shù),。去年深圳市也曾出現(xiàn)過388套經(jīng)濟(jì)適用房無人認(rèn)購的狀況。
其實,，這些現(xiàn)象所暴露出的都是同一個問題,，也讓經(jīng)濟(jì)適用房雙重屬性間的矛盾表現(xiàn)得淋漓盡致。一方面,，經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性保障住房,，因此具備明顯的公共產(chǎn)品屬性；另一方面,，經(jīng)濟(jì)適用房畢竟是需要住戶出錢購買的房產(chǎn),，因此同樣存在市場定價的屬性特征。從經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀看,，社會各界過多強(qiáng)調(diào)其公共產(chǎn)品的屬性，而忽視了其市場屬性,，這一疏忽或許正是圍繞經(jīng)適房的諸多問題的根源所在,。
站在經(jīng)濟(jì)適用房兩個屬性一致的角度看，一方面此類房屋的價格必須要明顯低于市場同區(qū)域商品房價格,，以體現(xiàn)公共產(chǎn)品的基本屬性,；另一方面,，作為享受低價的對應(yīng)成本，購房者必須要符合相應(yīng)的社會條件,，并只能夠享受有限的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán),。兩者間的相互對等是經(jīng)適房能夠避免民怨的根本。
而從目前經(jīng)適房面臨的問題看,，恰恰是二者中出現(xiàn)了錯位所導(dǎo)致的,。就如石家莊經(jīng)適房的被“棄購”，相關(guān)部門辯稱的“成本漲價”或許是事實,，但這并非是經(jīng)適房能夠享受高價的理由,。如果為了保持3%的利潤水平導(dǎo)致經(jīng)適房的價格無法明顯低于同區(qū)域商品房價格，就違背了政府推出經(jīng)適房的初衷,，該房產(chǎn)存在的前提已經(jīng)不復(fù)存在了,。即便真的由于成本太高導(dǎo)致經(jīng)適房價格高于商品房價格，也需要有關(guān)部門出臺臨時性的財政救濟(jì)措施,，以削平經(jīng)適房價格,，繼而保持經(jīng)適房與商品房之間的價格距離，這才是體現(xiàn)經(jīng)適房社會保障屬性的必須舉措,，也是監(jiān)管部門的行政職責(zé)所在,。從這個角度講，石家莊市相關(guān)部門認(rèn)為“這批房不會降價”的說法值得商榷,。
開發(fā)商建設(shè)經(jīng)適房3%的利潤率固然需要確保,，但除此之外，經(jīng)適房還需要有一個衡量價格的屬性標(biāo)準(zhǔn),，這個標(biāo)準(zhǔn)則需要以尊重市場規(guī)律為基礎(chǔ),。比如，經(jīng)適房業(yè)主本身只擁有有限產(chǎn)權(quán),，未來房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓將會有所限制,；再比如，經(jīng)適房往往地理位置并不算好,，生活便利性不足,。因此，基于收益與成本對等的基本原則,，經(jīng)適房本身就必須有一個較之于市場價格的下浮,，這是市場規(guī)律使然。而在充分體現(xiàn)了市場因素的作用之上,，則需要相關(guān)部門考慮社會因素和保障住房屬性,，必須要確定經(jīng)適房低于商品房價格的一個基本幅度。換言之，經(jīng)適房價格的確認(rèn)應(yīng)該有兩個算法,，其一是成本加成的算法,，也就是在稅費減免的基礎(chǔ)上，以滿足開發(fā)商3%的利潤率測算的價格,；其二則是以市場因素加社會保障因素為基礎(chǔ),，以周邊同類型商品房為基礎(chǔ)下調(diào)一定的百分比來測算價格，從一般規(guī)律看,，這一下浮比例至少要在20%以上,。
最終政府部門所確定的經(jīng)適房價格，應(yīng)該以二者中的低價為基準(zhǔn),。如果兩者間的差距過大,，則需要以財政資金補(bǔ)貼的形勢來彌合矛盾，否則過高的房價之下,，就難免會出現(xiàn)
“棄購”現(xiàn)象,。只有讓經(jīng)適房實現(xiàn)了市場屬性與社會屬性的一致化，才能夠解決經(jīng)濟(jì)適用房“不經(jīng)濟(jì)”的問題,。 |