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提要
上海樓市瘋狂狀態(tài)似乎重現(xiàn),，在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,，所有能支撐房?jī)r(jià)上漲的因素都難以站穩(wěn)腳跟，面對(duì)目前的樓市,，購房自住者須謹(jǐn)慎,，開發(fā)商也要理智。
對(duì)于大多數(shù)人來說,，上海的樓市冷清了沒多長時(shí)間,，而事實(shí)上上海的樓價(jià)也沒下跌多少，上海的樓市忽然復(fù)蘇了,，且火爆起來,。上周末，滬上多個(gè)樓盤井噴式開盤,，開發(fā)商無一例外地提價(jià)銷售,，少則提價(jià)8%，一般漲價(jià)10%,，內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤普漲兩成，更有大漲31%的,。不僅樓價(jià)上漲顯示樓市復(fù)蘇,，而且排隊(duì)購房、搖號(hào)抽簽重現(xiàn)于上周末樓市,，高溫大雨下,，購房現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)。這不是樓市復(fù)蘇,，簡(jiǎn)直就是前幾年瘋狂的樓市又回來了,。
如此瘋狂的購房場(chǎng)面是令人疑惑的。雖然開發(fā)商說內(nèi)中沒有“房托”,，“‘房托’都是找些民工來排隊(duì),，我們?cè)O(shè)置貴賓卡就是杜絕這種情況。貴賓卡都是交夠錢才發(fā)的�,！彪m然可以相信購房現(xiàn)場(chǎng)有不少是真正的購房者,，但是根據(jù)各種房產(chǎn)開發(fā)商自己所做的或者他們也相信的數(shù)據(jù)，可以看出目前樓市的買方似乎未曾到如此地步,。根據(jù)東方民意上海房?jī)r(jià)調(diào)查,，雖有一半以上的居民認(rèn)為上海房?jī)r(jià)會(huì)漲，但有一半居民認(rèn)為目前不是合適的購房時(shí)機(jī),，只有17.03%的人認(rèn)為現(xiàn)在是合適的購房時(shí)機(jī),。因此，所謂剛性需求者現(xiàn)在出手的有限,，即使有“跟漲”者,，也不至于到搶購的地步。當(dāng)然還有外地投資者——所謂的溫州購房團(tuán),，上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，5月份外地投資資金在上海樓市成交量的比重占了近15%。這15%肯定能影響市場(chǎng),，可是因此而使市場(chǎng)陷入瘋狂,，未免夸張了點(diǎn)。
如果說購房現(xiàn)場(chǎng)的火爆是有水分的,，那周末樓市漲價(jià)是千真萬確的,。何以引起漲價(jià)的原因，開發(fā)商們及專家們已列出很多,，讓我們仔細(xì)看一看這些原因,，從而想一想目前的樓市漲價(jià)是否合理，今后一段時(shí)期樓價(jià)是否會(huì)再漲,。
上周末前上海出臺(tái)居住證轉(zhuǎn)戶籍實(shí)施細(xì)則,，符合條件的總共3000余人，這當(dāng)中許多人已有了上海房產(chǎn),，還有些人暫時(shí)還不會(huì)買,，剩下要買的多半不是一人一套，而是一家買一套,，能有多少呢,？可以肯定，對(duì)市場(chǎng)基本沒有影響,。
有專家列出上海樓市的利好背景,，短期的世博會(huì)，中期的迪士尼項(xiàng)目,，未來的國際金融,、國際航運(yùn)兩大中心的建設(shè)。我們還要加一條，未來20年中國仍然處于城市化的快速進(jìn)程中,。這些固然都是上海樓市長期看好的根據(jù),，然而沒有理由把這些看作是上周末樓價(jià)上漲的根據(jù)，因?yàn)榧词乖谌ツ陿鞘胁痪皻獾囊徽昀镞@些因素也都存在,。
即使南匯并入浦東行政區(qū)劃,，那么南匯的地產(chǎn)漲價(jià)充其量也是漸進(jìn)的長遠(yuǎn)的，一下子漲價(jià)31%似乎理由不足,。
以我們看來,，造成目前樓價(jià)上漲的原因有三條。
第一是對(duì)通脹的預(yù)期,，尤其是一些投資者對(duì)通脹預(yù)期特別敏感,，所謂的溫州炒房團(tuán)就是。另外我們估計(jì),，預(yù)期通脹的投資者不光是15%的外地購房者,，85%中恐怕也不全是購房自住者，本地的投資者也在其內(nèi),。
第二,，有消息說國家商務(wù)部建議放寬外商房地產(chǎn)投資，一旦國務(wù)院采納實(shí)施,，樓價(jià)可能被推高,。
上述兩條是需求方面的，還有供應(yīng)方面,，開發(fā)商苦熬了一年多,，現(xiàn)在有機(jī)會(huì)漲價(jià)就決不放過。
然而,，目前的漲價(jià)實(shí)在算不得是理性的,。隨著國家經(jīng)濟(jì)刺激投資計(jì)劃逐步實(shí)施，而內(nèi)需卻不見擴(kuò)大,，未來通脹是可能的,。但是前一階段在政府有意無意保護(hù)下，其實(shí)樓市泡沫并未被擠出多少,，上海人均年工資39000元，時(shí)價(jià)78萬一套房子只能算一般的,，上海房?jī)r(jià)與收入比是20比1,，就可以證明。
如果在整體經(jīng)濟(jì)還未走出危機(jī)之前,，樓價(jià)已經(jīng)上漲,，那么即使到了走出危機(jī)，該樓價(jià)仍舊含有大量泡沫，這時(shí)很有可能樓價(jià)不再漲了,。因此,，面對(duì)目前的樓市，購房自住者須謹(jǐn)慎,，開發(fā)商要理智,。 |