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提要
上海樓市瘋狂狀態(tài)似乎重現(xiàn),，在目前經(jīng)濟形勢下,，所有能支撐房價上漲的因素都難以站穩(wěn)腳跟,，面對目前的樓市,，購房自住者須謹慎,，開發(fā)商也要理智,。
對于大多數(shù)人來說,，上海的樓市冷清了沒多長時間,，而事實上上海的樓價也沒下跌多少,，上海的樓市忽然復蘇了,，且火爆起來,。上周末，滬上多個樓盤井噴式開盤,，開發(fā)商無一例外地提價銷售,，少則提價8%，一般漲價10%,，內(nèi)環(huán)內(nèi)新盤普漲兩成,，更有大漲31%的。不僅樓價上漲顯示樓市復蘇,，而且排隊購房,、搖號抽簽重現(xiàn)于上周末樓市，高溫大雨下,，購房現(xiàn)場人頭攢動,。這不是樓市復蘇，簡直就是前幾年瘋狂的樓市又回來了,。
如此瘋狂的購房場面是令人疑惑的,。雖然開發(fā)商說內(nèi)中沒有“房托”，“‘房托’都是找些民工來排隊,，我們設(shè)置貴賓卡就是杜絕這種情況,。貴賓卡都是交夠錢才發(fā)的�,！彪m然可以相信購房現(xiàn)場有不少是真正的購房者,，但是根據(jù)各種房產(chǎn)開發(fā)商自己所做的或者他們也相信的數(shù)據(jù)，可以看出目前樓市的買方似乎未曾到如此地步,。根據(jù)東方民意上海房價調(diào)查,，雖有一半以上的居民認為上海房價會漲，但有一半居民認為目前不是合適的購房時機,，只有17.03%的人認為現(xiàn)在是合適的購房時機,。因此，所謂剛性需求者現(xiàn)在出手的有限,，即使有“跟漲”者,，也不至于到搶購的地步。當然還有外地投資者——所謂的溫州購房團,，上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，5月份外地投資資金在上海樓市成交量的比重占了近15%。這15%肯定能影響市場,，可是因此而使市場陷入瘋狂,，未免夸張了點。
如果說購房現(xiàn)場的火爆是有水分的,，那周末樓市漲價是千真萬確的,。何以引起漲價的原因,，開發(fā)商們及專家們已列出很多，讓我們仔細看一看這些原因,，從而想一想目前的樓市漲價是否合理,，今后一段時期樓價是否會再漲。
上周末前上海出臺居住證轉(zhuǎn)戶籍實施細則,，符合條件的總共3000余人,，這當中許多人已有了上海房產(chǎn)，還有些人暫時還不會買,，剩下要買的多半不是一人一套,，而是一家買一套，能有多少呢,？可以肯定，對市場基本沒有影響,。
有專家列出上海樓市的利好背景,，短期的世博會，中期的迪士尼項目,，未來的國際金融,、國際航運兩大中心的建設(shè)。我們還要加一條,，未來20年中國仍然處于城市化的快速進程中,。這些固然都是上海樓市長期看好的根據(jù)，然而沒有理由把這些看作是上周末樓價上漲的根據(jù),，因為即使在去年樓市不景氣的一整年里這些因素也都存在,。
即使南匯并入浦東行政區(qū)劃，那么南匯的地產(chǎn)漲價充其量也是漸進的長遠的,，一下子漲價31%似乎理由不足,。
以我們看來，造成目前樓價上漲的原因有三條,。
第一是對通脹的預期,，尤其是一些投資者對通脹預期特別敏感，所謂的溫州炒房團就是,。另外我們估計,，預期通脹的投資者不光是15%的外地購房者，85%中恐怕也不全是購房自住者,，本地的投資者也在其內(nèi),。
第二，有消息說國家商務(wù)部建議放寬外商房地產(chǎn)投資,，一旦國務(wù)院采納實施,，樓價可能被推高,。
上述兩條是需求方面的，還有供應(yīng)方面,，開發(fā)商苦熬了一年多,，現(xiàn)在有機會漲價就決不放過。
然而,，目前的漲價實在算不得是理性的,。隨著國家經(jīng)濟刺激投資計劃逐步實施，而內(nèi)需卻不見擴大,，未來通脹是可能的,。但是前一階段在政府有意無意保護下，其實樓市泡沫并未被擠出多少,，上海人均年工資39000元,，時價78萬一套房子只能算一般的，上海房價與收入比是20比1,，就可以證明,。
如果在整體經(jīng)濟還未走出危機之前，樓價已經(jīng)上漲,，那么即使到了走出危機,，該樓價仍舊含有大量泡沫，這時很有可能樓價不再漲了,。因此,，面對目前的樓市，購房自住者須謹慎,，開發(fā)商要理智,。 |