調(diào)整幅度不大,，短時間內(nèi)實現(xiàn)“逆轉(zhuǎn)”,，個別豪宅成交價屢創(chuàng)驚人“峰值”,，南京樓市上半年表現(xiàn)出乎很多人預料,，甚至迥異于諸多省會城市，這僅僅是“個案”嗎,？
王石今年2月份在南京發(fā)出“長三角樓市調(diào)整剛剛開始”的預判話音未落,，南京樓市即出現(xiàn)成交反彈行情,。3月上旬，南京樓市晴雨“先行表”二手房共成交了2418套,，這個數(shù)據(jù)比2月上旬增加了92％,，同比08年3月上旬增加125％，創(chuàng)下2006年11月以來最高成交紀錄,。與此同時，個人二手房掛牌量也繼續(xù)增高,，達到4819套,，創(chuàng)下近半年來單旬個人網(wǎng)上掛牌新高。整個3月份,，南京新房市場按套數(shù)計算認購量和成交量,，比2月份分別大漲45%和86%。
銷售回暖的原因此前多有分析,，我們認為,，南京城市化水平的提高，城市地位的體現(xiàn)與提升,，以及南京經(jīng)濟影響力的擴大,，客觀上也為樓市“入春”創(chuàng)造了條件。2009年上半年南京出現(xiàn)的諸多可圈可點的“現(xiàn)象”與看點,，著實值得深究與記載,。
首先是南京富人從“潛伏”到逐漸“高調(diào)”。這是這座城市從低調(diào)到響亮發(fā)音,，從中庸求穩(wěn)到創(chuàng)新求變轉(zhuǎn)身的一個“側(cè)影”,。上周，《揚子樓市》發(fā)文指出,，“在南京,，種種原因使得這里的富人選擇低調(diào)，他們通過拼搏努力達至富貴的一極,，卻只能隱身于普通的住宅小區(qū),，部分富人更愿意把自己藏身于一輛破舊的捷達車之中。作為六朝古都,、十朝都會,，作為長三角核心城市‘三極’之一，作為省會城市,、維系蘇北安徽江西未來發(fā)展的核心靈魂城市,，南京城市造富的速度其實不輸他城，只不過這座城市的人們喜歡‘潛伏’,�,！�
南京富人開始走向前臺,，正常享受他們創(chuàng)造的物質(zhì)財富，并且熱情地參與一些高層次的圈層活動,，這從綠城玫瑰園,、瑪斯蘭德、山河水,、鋒尚國際等高端物業(yè),，以及一些頗富個性與創(chuàng)新力量的寫字樓物業(yè)身上可以找到得力證明。
除此之外,，2009年上半年的南京還生成了如下典型的“橫截面”,。
大項目紛紛落戶南京，2009年南京突然“加速”,。如菲律賓首都銀行將其原計劃設(shè)在上海的中國總部改遷南京,。這是南京歷史上第一個外資總部銀行。不僅如此,，韓國LIG保險公司也看中江蘇省1400多家韓國工業(yè)企業(yè)的市場,，將法人總部落戶南京。此外,，新加坡政府將與江蘇省政府合力打造江心洲項目,，這個項目的規(guī)劃實施，將極大地提升南京的國際知名度與城市競爭力,。很難想象,，沒有蘇州工業(yè)園的蘇州會是什么樣子；有了江心洲項目,，不僅河西,，整個南京樓市都將因此受益。
江北“生變”,。江北樓市向來以規(guī)模著稱,，并以規(guī)模取勝，江北大盤“三劍客”的“造城大法”也廣為人知,，但隨著過江通道漸趨快速與便利,，以及江北樓市競爭格局出現(xiàn)急變，最近這“三劍客”也在重新思考項目發(fā)展模式,，重新思考客戶關(guān)系管理,，重新思考營銷創(chuàng)新。此前孤獨的山水云房創(chuàng)領(lǐng)的品質(zhì)創(chuàng)新市場,，在江北加速城市化的語境下,，正在被越來越多的開發(fā)商所認可。與此同時,，大吉山水田園等頗具規(guī)模的休閑度假物業(yè)的出現(xiàn)與俏銷,，湯泉鎮(zhèn)等資源型特色型城鎮(zhèn)的發(fā)展前景將結(jié)束“空想”,，堅實落地。
類別墅市場“巨變”,。南京一家類別墅樓盤在“小陽春”的大好局面下仍然選擇“低價跑量”,，這只蛻變的“仙林蝴蝶”輕輕扇動了一下翅膀，掀起了包括仙林在內(nèi)的南京類別墅市場的一場風暴,，這場風暴同時也在逐步影響區(qū)域內(nèi)外其它產(chǎn)品線的市場策略與表現(xiàn),。
外來開發(fā)商“謀變”，南京成為全國性品牌地產(chǎn)商眼中重要的投資城市,。外來開發(fā)商在經(jīng)歷了一段痛苦的“水土不服”之后,，終于讀懂南京，這也是盤點今年上半年樓市一個不可忽略的生動注腳,。這座城市很厚重，也比較寬容,，但它很在乎你對它的態(tài)度,。在這個突如其來的樓市“陽春”歲月里，外來地產(chǎn)商在南京到底收獲了什么,，讀懂了什么,？
南京有大學校、大軍區(qū),、大國企,，在其支撐下，南京樓市無論是有效需求還是投資需求都比其它城市穩(wěn)定,，比如南京有60萬公務(wù)員或公務(wù)員性質(zhì)的消費群體,，比如在南京每年有40萬大學生畢業(yè)。還有,，南京極富特色的“學區(qū)房”,，“學區(qū)”的歸屬還時有微調(diào)。
這個有著特殊的人口結(jié)構(gòu)的城市,，有人曾以“追求不高,，有點清高”來比喻，隨著城市化水平的“加速”,，外來人口的增加,，無論如何，南京依然給人以極大的想象空間與思考空間,。
南京客戶從非理性的“追漲殺跌”,，變?yōu)榭茖W消費，理性應(yīng)對,。經(jīng)歷2008年深刻的調(diào)整,，南京市民對樓市的認識加深,，風險意識加強，鑒別能力提高,，一些戶型設(shè)計差,、地段不好、開發(fā)商名聲不佳的項目在小陽春的行情里依然滯銷可以佐證,。
南京樓市專業(yè)分工細化,，各大營銷機構(gòu)加緊在南京“跑馬圈地”。春節(jié)過后,，南京房地產(chǎn)市場一股特殊的“硝煙”彌漫,，那就是各家優(yōu)勢房地產(chǎn)營銷代理商展開的“圈地運動”。這說明,，南京開發(fā)商心態(tài)比以往更為開放,，同時，南京市場的吸引力在“放量”,。
南京總體規(guī)劃受關(guān)注,。新的總體規(guī)劃已經(jīng)亮相接受評議。這里面會有什么樣的發(fā)展機會與變革可能,？
南京樓價并未出現(xiàn)像南方一些城市的大起大落,，個別樓盤價格在高位有成交企穩(wěn)跡象。有人歸功于此前南京特色的“一房一價”政策,，眼看南京房價漲勢不減,，它“重出江湖”的可能性有多大？
無論如何,，“南京現(xiàn)象”的出現(xiàn)與客觀存在,，是中國房地產(chǎn)市場化進程中一個深刻而生動的樣本，是中國房地產(chǎn)民生路徑與市場路徑和諧共存的載體,，是中國城市化進程中一個省會城市尷尬處境中的定位與發(fā)音,。我們選擇以2009年上半年南京樓市為切面，希望為業(yè)界獲取更多有價值的思考與沉淀,。 |
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