市場期待的固定資產(chǎn)投資項目資本金比例調(diào)整,，5月27日正式公布了調(diào)整結(jié)果。經(jīng)過此次調(diào)整,，電解鋁項目的最低資本金比例上調(diào)為40%,；鋼鐵,、水泥項目則繼續(xù)分別維持40%和35%的高位,。同時，煤炭,、機(jī)場,、港口、沿海及內(nèi)河航運等項目的最低資本金比例調(diào)低為30%,。自1996年資本金比例制度建立以來,，房地產(chǎn)項目的資本金比例首次調(diào)低。其中,，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%,，恢復(fù)到1996年的水平。其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%,。
住宅地產(chǎn)項目資本金比例下降幅度之大遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎市場預(yù)期,。這背后反映了什么？這說明政府已經(jīng)下定決心啟動住宅消費以刺激經(jīng)濟(jì)繁榮,。因為房地產(chǎn)業(yè)涉及到上下游將近50個相關(guān)行業(yè),，對經(jīng)濟(jì)有巨大的拉動作用。更重要的是,，去年11月份至今的地產(chǎn)“小陽春”說明,，城市住宅需求還是非常旺盛�,？梢哉f,，住宅房地產(chǎn)需求，壓根兒不需要刺激,，高房價反映出來的供需矛盾,，本身已經(jīng)成為社會重大問題。現(xiàn)在的關(guān)鍵是增加供給,，這樣才能既達(dá)到平抑房價滿足廣大老百姓的需求,，同時又能拉動經(jīng)濟(jì)增長。這一點,，在1998年亞洲金融危機(jī)之后的中國經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)得到印證,。當(dāng)時，中國經(jīng)濟(jì)雖然進(jìn)入通縮時代,，但依然保持7%左右高速增長的奧秘,，就在于貨幣化分房啟動房地產(chǎn)需求和投資。
那么降低住宅地產(chǎn)行業(yè)的資本金比例，就能起到增多城市住宅供給的作用嗎,？回答是：不一定,，這還需要其他條件的配合。
因為降低投資項目資本金比例的政策,，本質(zhì)上和降低基準(zhǔn)利率,、存款準(zhǔn)備金率一樣，是一種信用擴(kuò)張政策,。它等同于提高企業(yè)財務(wù)杠桿,，有點類似于降低期貨投機(jī)中保證金比例的意思。這意味著,，在同樣多的資本條件下,，住宅地產(chǎn)業(yè)可以比其他行業(yè)貸到更多的款項。因此,，社會資源就能更多配置到地產(chǎn)行業(yè)中去,。
但這需要相應(yīng)的前提。首先必須是住宅庫存出清完畢,，旺盛的需求仍然存在,，這樣才能導(dǎo)致住宅地產(chǎn)商全面開工，否則即使政府給政策,，企業(yè)也因為悲觀預(yù)期而縮小投資,。
其次是住宅地產(chǎn)的主要投入要素——土地的供應(yīng)依然是地方政府壟斷。目前雖然有龍頭住宅地產(chǎn)公司開始拿地,、擴(kuò)大投資的跡象,，但就從整個行業(yè)來說，仍然是悲觀預(yù)期較多,。因此,，在未走出復(fù)蘇、房價穩(wěn)定上升之前,，地產(chǎn)商估計還是小心翼翼的為多,，降低資本金比例的效果未必立即彰顯。
再次,，就算地產(chǎn)回暖,、高房價再次刺激地產(chǎn)商加大投資以增多住宅供給，但房地產(chǎn)商財務(wù)杠桿增大得來的信貸資金,，最終還是會流進(jìn)地方財政的腰包,。因為地方政府還會像以前那樣有意控制土地供應(yīng)節(jié)奏，以維持高地價收益,。房子不可能建在空中,，土地供給不增多,，錢就是再多，住宅供給還是有限,。因此,，政府讓資金流進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)沒錯，但土地產(chǎn)權(quán)問題不解決,，還是地方政府壟斷土地一級市場,，錢還是不能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力，最終只能轉(zhuǎn)化為政府財政的額外收益,。
根據(jù)國際經(jīng)驗,，一國城鎮(zhèn)化率突破28%之后，將進(jìn)入加速階段,，最后在70%附近才穩(wěn)定下來。中國目前城鎮(zhèn)化率不過45%,，這意味著未來一段時間內(nèi),，人口向城鎮(zhèn)集中的步伐不會慢下來，城鎮(zhèn)住宅需求小不了,。中國城鎮(zhèn)化目前表現(xiàn)和歐盟國家一樣：都是以大城市為“點”向外擴(kuò)張,，同時，農(nóng)村地區(qū)人口和財富向城市群成“片”集中,。這個過程,，需要城市政府增多城市核心區(qū)和郊區(qū)的地鐵、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施的投入,，尤其是郊區(qū)建設(shè)用地的供應(yīng),。這就不僅需要大量的錢，而且還需要土地產(chǎn)權(quán)的明晰以及土地市場的建設(shè),。從長期來看,，后者更為重要！
提振地產(chǎn)業(yè)以滿足居民住宅需求,，并且以此拉動中國經(jīng)濟(jì)的思路是正確的,。但光是引導(dǎo)信貸資金流入比例，顯然是不夠的,，而且是危險的,。在土地供應(yīng)以及農(nóng)村建設(shè)用地、宅基地流轉(zhuǎn)政策不配套的情況下,，住宅地產(chǎn)業(yè)資本金比例降低的結(jié)果,，很可能只是“地王”不斷刷新紀(jì)錄，但住宅供給依然不旺的局面,。 |
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