深圳市人大近日通過的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》明確規(guī)定,，違法建筑除未申報的外,，符合確認條件的，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)產(chǎn)權(quán)證,。這是我國房地產(chǎn)市場改革的標志性事件,，也是縮小我國城鄉(xiāng)差距的契機,。
小產(chǎn)權(quán)房是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者鄉(xiāng)村社區(qū)自治組織（村民委員會）頒發(fā)房產(chǎn)證,，建筑在農(nóng)村集體土地上的商品房。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)必須取得政府頒發(fā)的資格證書,，縣級以上人民政府有權(quán)核發(fā)房產(chǎn)證。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者鄉(xiāng)村社區(qū)自治組織不得在集體土地上建設(shè)商品房,，不能對外核發(fā)房產(chǎn)證,。按照現(xiàn)行《建筑法》、《土地管理法》的規(guī)定,，如果從事房地產(chǎn)開發(fā),，必須取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地必須是國有土地,；如果將集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，那么,，必須由政府辦理土地征用手續(xù),，房地產(chǎn)開發(fā)商通過公開競價的方式取得土地使用權(quán)。
按照現(xiàn)行的制度設(shè)計,，集體經(jīng)濟組織獲得基本土地補償之后,，不能再獲得土地轉(zhuǎn)讓收益。正因為如此,，一些大中城市郊區(qū)的集體經(jīng)濟組織“先斬后奏”,，在集體所有的土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，并且以小產(chǎn)權(quán)房的名義對外出售,。這種集體的公開違法行為,，不僅得到了集體經(jīng)濟組織成員的支持，而且贏得了消費者的青睞,。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),，無疑給決策者出了一個難題。如果強行取締,，那么,，不僅會損害消費者的利益,，而且會引發(fā)社會矛盾�,？墒�,，如果任其發(fā)展下去，那么,，必然會影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,。所以，決策者必須審時度勢,，盡快處理小產(chǎn)權(quán)房這一歷史遺留問題,。然而，在這個問題上存在著兩種不同的思路：一種是宣布小產(chǎn)權(quán)房的存在不合法,，并聲言堅決予以取締,；另一種則是找出問題的癥結(jié)所在，因勢利導(dǎo)地處理歷史遺留問題,。
深圳市沒有回避問題,，而是在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，找到了解決問題的根本方法,。小產(chǎn)權(quán)房之所以存在,，原因不在于法律制度，而在于法律制度的實施,。只要政府按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,，對鄉(xiāng)村建設(shè)進行合理的規(guī)劃，并且按照《土地管理法》對土地進行分類管理,，依照平等原則,，賦予鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織土地開發(fā)權(quán)，允許鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織從事農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),，那么,，這個問題就不會存在�,？墒�,，在法律實施的過程中，由于沒有顧及到鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織的合法利益,，而只是一味地借助于集體土地征收,、征用制度，強行將農(nóng)村集體經(jīng)濟土地轉(zhuǎn)化為國有土地,，結(jié)果導(dǎo)致鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織成員的利益受到損害,。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，是對不合理土地政策的公開挑戰(zhàn),。
對歷史遺留的小產(chǎn)權(quán)房,，深圳市政府按照下列原則進行處理：凡是依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,、《建筑法》規(guī)定辦理建筑申報手續(xù)的，允許進行正式的房地產(chǎn)登記,；凡是違反《建筑法》,、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（過去稱之為《城市規(guī)劃法》），沒有辦理建筑申報手續(xù)的,，不予辦理房地產(chǎn)登記,。這項制度的積極意義就在于，將深圳小產(chǎn)權(quán)房納入到城市規(guī)劃范圍之內(nèi),。這是一種非�,？茖W(xué)的管理方式，它一方面照顧到了小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)人的切身利益,；另一方面也充分考慮到了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展過程中存在的問題,，通過強化城鄉(xiāng)規(guī)劃，巧妙地解決了歷史遺留問題,。
從表面上來看,，小產(chǎn)權(quán)房是所有權(quán)問題，但從本質(zhì)上來說,，小產(chǎn)權(quán)房是城鄉(xiāng)規(guī)劃問題,。過去實行城鄉(xiāng)兩元管理，鄉(xiāng)村建設(shè)缺乏整體規(guī)劃,。我國修改頒布《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》之后,，困擾城鄉(xiāng)統(tǒng)一發(fā)展的法律障礙已不存在，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織完全可以在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的引導(dǎo)下,，從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),。只要取得土地開發(fā)資質(zhì)，鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織就可以從事房地產(chǎn)開發(fā),。
小產(chǎn)權(quán)房合法化，是尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地所有權(quán)的重要表現(xiàn),。從理論上來說,，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織完全可以以所有權(quán)人的身份，最大限度地使用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地資源,。但由于我國《土地管理法》及其配套性法規(guī),，限制農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地的使用范圍，使得許多農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員不能從土地工業(yè)化開發(fā)中受益,。深圳市政府承認小產(chǎn)權(quán)房的合法性,，是落實憲法和法律精神的具體步驟。
但我們必須指出,，各地在小產(chǎn)權(quán)房合法化的同時,，還必須進一步完善農(nóng)村土地管理法律制度,。在維護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員利益的基礎(chǔ)上，切實維護國家的根本利益,。只要尊重農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地所有權(quán),，那么，一切歷史遺留問題都會迎刃而解,。 |
|