筆者最擔心的是,，下調(diào)資本金比例的政策用意會被誤讀，成為開發(fā)商又一根漲價的稻草,，這將進一步延緩房地產(chǎn)調(diào)整的周期,。
國務(wù)院近日公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，最引人關(guān)注的是,，商品房投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%,，調(diào)整幅度之大，出乎業(yè)界意料
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商品房資本金比例制度建立于1996年,，指開發(fā)商自有資金占其全部開發(fā)資金的比例，通過此制度來調(diào)控銀行的信貸風(fēng)險,。2004年9月,，為了給房地產(chǎn)投資過熱降溫,，商品房資本金比例被調(diào)高至35%。本次下調(diào)15個百分點以后,，等于恢復(fù)到1996年的水平,。
商品房投資資本金比例的大幅下調(diào)，至少折射出房地產(chǎn)業(yè)的兩個不容否定的現(xiàn)象：一是房地產(chǎn)投資低迷的現(xiàn)狀并未在“小陽春”行情下得以扭轉(zhuǎn),。數(shù)據(jù)顯示,，今年1～3月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元,，比去年同期回落28.2個百分點,；二是房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈之緊張，可能超乎外界的想象,，一季度投資的萎縮,，和資金緊張不無關(guān)系。
從政策的初衷看,，通過降低資本金比例的“加杠桿化”的政策效應(yīng),，刺激房地產(chǎn)投資，從而保增長的意圖非常明顯,。如果說之前的房地產(chǎn)“救市”政策大多有利于購房者,，而降低資本金比例則完全有利于開發(fā)商。筆者認為,，從保增長的根本目的而言,，這樣的政策無可厚非，畢竟房地產(chǎn)對于GDP的貢獻有目共睹,。但下調(diào)資本金比例會否成為房地產(chǎn)業(yè)走出低迷,、重拾升勢的拐點卻需慎重分析。
首先應(yīng)該指出,，盡管下調(diào)資本金比例幅度高達15個百分點,，但名義上拉動的投資額不過3000億元左右，而目前房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口高達9000多億元,，不會從本質(zhì)上改變房地產(chǎn)業(yè)資金匱乏的現(xiàn)狀,。
其次，目前房地產(chǎn)完全陷于自身制造的“投資悖論”中,，按照開發(fā)商和唱多樓市的專家的觀點,，房地產(chǎn)需求“剛性”的局面未來30年都不會有大的變化。既然如此,，就應(yīng)該義無反顧地加大投資,，然而開發(fā)商卻一邊唱多，一邊“做空”,，不愿加大投資,。這個“投資悖論”的根源就在于房價與居民購買力之間嚴重脫節(jié)的矛盾并沒有解決,，畸高房價依然是房地產(chǎn)業(yè)低迷的罪魁禍首。如果開發(fā)商真的認為房價不高,，就不會顧慮風(fēng)險而不愿投資,。
第三，筆者此前就曾判斷,，在樓市供過于求的基本面,、居民購買力、宏觀經(jīng)濟不明朗,、信貸政策不會持續(xù)和房地產(chǎn)自身周期等諸多因素主導(dǎo)下,，下半年房地產(chǎn)將面臨更嚴峻的局面，房價反彈不會持續(xù),，直至價格真正調(diào)整到位,。在下調(diào)資本金比例之后，筆者依然堅持這個判斷,。而且,，以前詭異的反彈行情和拿地熱情總算找到了政策層面的答案。開發(fā)商在5月份交易量大幅下降的情況下突然掀起拿地熱潮,，不排除有提前獲悉國家政策的可能,。
筆者認為，下調(diào)資本金比例不僅不會成為房地產(chǎn)擺脫低迷的政策“拐點”,，反而恰恰說明最近的反彈行情不過是一次虛假繁榮,。巨大的空置面積、緊繃的資金鏈條,、居高不下甚至一有風(fēng)吹草動就強勁上漲的房價都不是短期可以改變的,，開發(fā)商需要認清這個現(xiàn)實。筆者最擔心的是,，下調(diào)資本金比例的政策用意會被誤讀,，成為開發(fā)商又一根漲價的稻草,，這將進一步延緩房地產(chǎn)調(diào)整的周期,。而且，因為資本金比例的下調(diào),，開發(fā)企業(yè)可能將風(fēng)險向銀行進一步轉(zhuǎn)嫁,，這也是必須事前警惕的。 |
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