筆者最擔(dān)心的是,，下調(diào)資本金比例的政策用意會(huì)被誤讀,，成為開發(fā)商又一根漲價(jià)的稻草，這將進(jìn)一步延緩房地產(chǎn)調(diào)整的周期。
國務(wù)院近日公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果,，最引人關(guān)注的是，商品房投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%,，調(diào)整幅度之大,，出乎業(yè)界意料
。
商品房資本金比例制度建立于1996年,，指開發(fā)商自有資金占其全部開發(fā)資金的比例,，通過此制度來調(diào)控銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。2004年9月,，為了給房地產(chǎn)投資過熱降溫,，商品房資本金比例被調(diào)高至35%。本次下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)以后,，等于恢復(fù)到1996年的水平,。
商品房投資資本金比例的大幅下調(diào)，至少折射出房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)不容否定的現(xiàn)象：一是房地產(chǎn)投資低迷的現(xiàn)狀并未在“小陽春”行情下得以扭轉(zhuǎn),。數(shù)據(jù)顯示,，今年1～3月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元,，比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn),；二是房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈之緊張，可能超乎外界的想象,，一季度投資的萎縮,，和資金緊張不無關(guān)系。
從政策的初衷看,，通過降低資本金比例的“加杠桿化”的政策效應(yīng),，刺激房地產(chǎn)投資，從而保增長的意圖非常明顯。如果說之前的房地產(chǎn)“救市”政策大多有利于購房者,，而降低資本金比例則完全有利于開發(fā)商,。筆者認(rèn)為，從保增長的根本目的而言,，這樣的政策無可厚非,，畢竟房地產(chǎn)對于GDP的貢獻(xiàn)有目共睹。但下調(diào)資本金比例會(huì)否成為房地產(chǎn)業(yè)走出低迷,、重拾升勢的拐點(diǎn)卻需慎重分析,。
首先應(yīng)該指出，盡管下調(diào)資本金比例幅度高達(dá)15個(gè)百分點(diǎn),，但名義上拉動(dòng)的投資額不過3000億元左右,，而目前房地產(chǎn)業(yè)的資金缺口高達(dá)9000多億元，不會(huì)從本質(zhì)上改變房地產(chǎn)業(yè)資金匱乏的現(xiàn)狀,。
其次,，目前房地產(chǎn)完全陷于自身制造的“投資悖論”中，按照開發(fā)商和唱多樓市的專家的觀點(diǎn),，房地產(chǎn)需求“剛性”的局面未來30年都不會(huì)有大的變化,。既然如此，就應(yīng)該義無反顧地加大投資,，然而開發(fā)商卻一邊唱多,，一邊“做空”，不愿加大投資,。這個(gè)“投資悖論”的根源就在于房價(jià)與居民購買力之間嚴(yán)重脫節(jié)的矛盾并沒有解決,，畸高房價(jià)依然是房地產(chǎn)業(yè)低迷的罪魁禍?zhǔn)住Ｈ绻_發(fā)商真的認(rèn)為房價(jià)不高,，就不會(huì)顧慮風(fēng)險(xiǎn)而不愿投資,。
第三，筆者此前就曾判斷,，在樓市供過于求的基本面,、居民購買力、宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗,、信貸政策不會(huì)持續(xù)和房地產(chǎn)自身周期等諸多因素主導(dǎo)下,，下半年房地產(chǎn)將面臨更嚴(yán)峻的局面，房價(jià)反彈不會(huì)持續(xù),，直至價(jià)格真正調(diào)整到位,。在下調(diào)資本金比例之后，筆者依然堅(jiān)持這個(gè)判斷,。而且,，以前詭異的反彈行情和拿地?zé)崆榭偹阏业搅苏邔用娴拇鸢�,。開發(fā)商在5月份交易量大幅下降的情況下突然掀起拿地?zé)岢保慌懦刑崆矮@悉國家政策的可能,。
筆者認(rèn)為,，下調(diào)資本金比例不僅不會(huì)成為房地產(chǎn)擺脫低迷的政策“拐點(diǎn)”，反而恰恰說明最近的反彈行情不過是一次虛假繁榮,。巨大的空置面積,、緊繃的資金鏈條、居高不下甚至一有風(fēng)吹草動(dòng)就強(qiáng)勁上漲的房價(jià)都不是短期可以改變的,，開發(fā)商需要認(rèn)清這個(gè)現(xiàn)實(shí),。筆者最擔(dān)心的是，下調(diào)資本金比例的政策用意會(huì)被誤讀,，成為開發(fā)商又一根漲價(jià)的稻草,，這將進(jìn)一步延緩房地產(chǎn)調(diào)整的周期。而且,，因?yàn)橘Y本金比例的下調(diào),，開發(fā)企業(yè)可能將風(fēng)險(xiǎn)向銀行進(jìn)一步轉(zhuǎn)嫁,，這也是必須事前警惕的,。 |
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