近來每次看見劉偉,，他總是行色匆匆，不是在帶著客戶看房，就是拿著一撂資料不知要趕往何方,，與他去年常常圍著店鋪悠閑抽煙的模樣,，簡直是判若兩人,。
劉偉在筆者所住小區(qū)附近一家房產(chǎn)中介已工作多年,。其實，真正判若兩人的不是他,，是今年以來愈來愈熱的京城樓市,。一度下探至16000元/平方米的小區(qū)房價，而今
又飚升至22000多元,。提到最近的一次過戶經(jīng)歷,，劉偉稱，原來只需半天就能完成的過戶手續(xù),，而今卻因房產(chǎn)交易所“人太多了,，根本排不上隊，結(jié)果用了三天才辦完”,。
不只二手房,，銷售業(yè)績“春信”頻傳也讓多數(shù)開發(fā)商趁機(jī)提價。據(jù)了解,，目前新售樓盤幾乎都比上一批推出的產(chǎn)品在價格上提高了一成以上,，預(yù)售樓盤也頻頻發(fā)出銷售提示“價格要略有上漲”。數(shù)據(jù)顯示,，北京今年頭4個月房價均呈現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢，住宅4月份均價為12280元/平方米,，比1月份房價已上漲1840元/平方米,。雖然房價總體上還不及去年同期，但在城區(qū)繁華地段房價基本回到了2007年房產(chǎn)火爆時的水平,。
春節(jié)前樓市難有起色的境況好象還是幾天前的事,，怎么轉(zhuǎn)眼間就上去了？看著心儀的房子價格一天高似一天,，持幣觀望的購房者既焦急又后悔,。“房價怎么就不能再降點,？再降點我就能買了,。”可現(xiàn)實告訴你,，指揮房價的往往不是普通消費者的心理預(yù)期,，而是讓人說不清、也看不透的市場。
剛性需求是此次樓市“小陽春”最主要的推動力,。在中央一系列減息,、減稅等救市政策和一線城市房價持續(xù)下跌的共同作用下，2007年11月以來被壓抑的購房需求有著強(qiáng)烈的釋放愿望,，許多一次置業(yè)的消費者選擇在春節(jié)后集中入市買房,，并由此帶來成交量的大幅上揚(yáng)。今年1至4月份,，北京房地產(chǎn)市場交易量逐月升高,，累計實現(xiàn)成交金額達(dá)563.4億元,同比增長81.2%；其中4月成交金額更是達(dá)到234.5億元,，同比增長173.8%,。有人形容“看起來一個月的成交量，實際上是一年半的需求,�,！绷孔儺a(chǎn)生質(zhì)變，成交量的井噴帶動房價也隨之上漲,。
經(jīng)歷了當(dāng)前一輪房屋交易增加過程,，房價繼續(xù)大幅下跌的可能性因企業(yè)資金壓力的緩解而迅速縮小，經(jīng)濟(jì)回暖的信心已愈加堅定,。開發(fā)商對投資的熱情也開始恢復(fù),，消費者渴望低價置業(yè)的愿望似乎難以實現(xiàn)了。
然而,，房地產(chǎn)市場因此真的回暖了嗎,？
種種跡象表明，目前做出這樣的判斷還為時尚早,。
首先,，急劇升溫的成交量很難在未來長時間里維持較高熱度，況且漲價對成交量具有一定擠出效應(yīng),，降價有助于提升成交量,。而一旦漲價，成交量就會慢下來,。在沒有新的房產(chǎn)政策刺激下,，可能導(dǎo)致買房者形成新一輪的觀望——這一點，在5月份樓房的銷售中已經(jīng)露出端倪,。
其次,，今年一季度，房企開發(fā)貸款增速同比增長9%,，結(jié)束了去年以來逐季遞減的下滑趨勢,，僅前三個月獲得的貸款總量就相當(dāng)于去年全年的30%以上,。但與今年一季度人民幣貸款同比30%的增速相比，開發(fā)貸款增速仍存在差距,，說明銀行對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持仍然比較謹(jǐn)慎,。
再次，從歷史表現(xiàn)看,，高檔住宅和辦公樓受經(jīng)濟(jì)形勢影響較大,，而普通住宅受影響較小。目前來看,，高檔住宅和辦公樓的銷售情況并不理想,，依舊維持調(diào)整的態(tài)勢�,；嘏闹皇瞧胀ㄗ≌�,，離房地產(chǎn)業(yè)整體復(fù)蘇還有一定距離。
事實上,，對于回暖,，連房地產(chǎn)開發(fā)商的態(tài)度也是謹(jǐn)慎待之。這一點,，從復(fù)蘇跡象并不明顯的土地市場就可見一斑：今年一季度,，北京成交的土地總面積為135.9萬平方米，成交總價為23.02億元,，與去年四季度相比分別下降76.2%和87.3%,。歷經(jīng)一年多的深幅調(diào)整，房地產(chǎn)商在投資上也小心翼翼,，他們的當(dāng)務(wù)之急是消化前些年瘋狂拿地積累的巨大庫存,。加之對未來房產(chǎn)走勢看不清楚，投資計劃難免慎之又慎,。
在樓市回暖信號下,，不少購房者的購房預(yù)期似乎正在發(fā)生變化。但漲價究竟會令部分潛在購房者知難而退,，還是進(jìn)一步刺激樓市的投資需求。進(jìn)而帶來地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇,，還有賴于今后經(jīng)濟(jì)形勢的明朗,，及各種市場力量新一輪的博弈。
有一點很清楚,，成交量對處于調(diào)整期的房產(chǎn)地市場意義重大,。經(jīng)歷了一年多國際金融危機(jī)影響和低迷樓市的洗禮，消費者正在變得更加理性,。反映到市場上,，表現(xiàn)在略微的價格變化都會對他們購買行動的實施產(chǎn)生影響,。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)貿(mào)然大幅提價,，不排除當(dāng)前成交火熱的行情會急轉(zhuǎn)直下——這種短視行為的惡果將不可避免地延緩去庫存化進(jìn)程,，加速樓市“小陽春”的曇花一現(xiàn)。
現(xiàn)實的情況是,，剛剛經(jīng)歷了調(diào)整,，房價已經(jīng)企穩(wěn)，大幅回落不合常理,；開發(fā)商庫存還未消化完畢,，大漲同樣不具備條件。經(jīng)歷了一年多的沉寂與喧囂后,，也許未來的房地產(chǎn)市場將步入一段溫和發(fā)展的穩(wěn)定期——讓開發(fā)商學(xué)會適應(yīng)低利潤,，維護(hù)市場的良性循環(huán)；讓消費者習(xí)慣房價的漲跌,，不再盲目出手或等待,。
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