伴隨房市的“小陽春”,民間版（抑或學者版）的“國家住房建設制度（2010—2050）”也在不久前出籠,人們對此褒貶不一,。
曾有媒體將民間版“國家住房建設制度”歪解為官方版的第三次國家住房制度改革,。一石激起千層浪,媒體有意無意間的“偷梁換柱”逼迫民間版“國家住房建設制度”執(zhí)筆人李開發(fā)先生不得不高調辟謠,。這一辟謠在澄清所謂的第三次住房制度改革姓“民”不姓“官”,進一步引發(fā)了市場對這個民間版國家住房制度的廣泛爭議。對此,口誅筆伐者有之,不屑一顧者有之,贊揚者亦有之,。
民間版國家住房建設制度改革建議稿在全球經(jīng)濟金融危機、國內高房價泡沫繼續(xù)引來置疑和中國經(jīng)濟進入最困難的時期推出,引起關注是必然的,。筆者認為,建議稿盡管傳出了民間積極參與國家住房建設改革的強烈意愿,但建議稿的整體架構和具體內容等缺乏系統(tǒng)性,、完整性和穩(wěn)定性。
建議稿以住房結構性調整為主線,建議構筑以住宅土地使用權住房,、調劑類自住型住房和廉租房為主的城鄉(xiāng)一體化住房保障體系“新框架”,并實行嚴格的住房類型管制,、價格管制和利潤上限管制。但建議稿未能指向現(xiàn)有住房市場的痼疾,。一方面,建議稿牽涉的范圍雖然不少,但關鍵的領域卻并沒有觸及,。從產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈上看,現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的市場化程度仍然不高,一級市場非市場化和官方化是長期以來的最大癥結。政府壟斷土地一級市場混淆了政府與市場邊界,使得整個房市成為了一個土地資源為政府壟斷的官方市場,導致了政府與民爭利的亦官亦商格局,制約了房市的真正市場化;不可避免地形成了地方政府,、開發(fā)商和銀行等供給方的強勢,與消費者作為需求一方相對弱勢的沖突,。遺憾的是,這份學者建議稿對當前住房市場的主要癥結沒有深入涉及,而這一主要癥結得不到妥善處理,其它的環(huán)節(jié)將無法獲得根本性突破。
另一方面,當前住房體系背后還潛存著諸多與社會福利相關的問題,。如住房與生育,、教育資源的掛鉤;沒有自有住房的城鎮(zhèn)戶口夫婦,在生育小孩方面存在著落戶難問題。而戶口與教育資源直接關聯(lián),居民沒有自有住房小孩就很難享受到公共教育資源和教育福利等,。住房捆綁政府公共資源與服務的現(xiàn)實,不僅為市場投機炒作提供了空間,同時也使政府資源供給本應有的“公共屬性”被淡化,。這份建議稿對房地產(chǎn)市場這一不合理的現(xiàn)象也沒有擊中要害,顯然這份建議難以稱得上是第三次住房制度改革。
建議稿中也未給整個房地產(chǎn)體系作一個系統(tǒng)性,、完整性的制度構造,相反建議稿進一步加強了政府權力對市場的干預,。建議稿所勾勒的保障性住房體系,既加強了政府公權力,又有替政府甩公共服務包袱地嫌疑。建議稿認為,只要政府給政策而不需出錢,廉租房建設可以市場化進行,。這本身混淆了政府公共職能與開發(fā)商商業(yè)職能的邊界,。至于曾有開發(fā)商在廣州推行廉價公寓,那只是一種企業(yè)的社會公益事業(yè),不具有普適性,無法將其全面引入政府廉租房建設過程中。因此,把該建議稿拔高為民間版第三次住房制度改革,有些言過其實,。
從具體內容看,建議稿提出借鑒農(nóng)村宅地基經(jīng)驗實行城鄉(xiāng)一體化的住房土地使用權管理,并永久化居民住房土地使用權,。誠然,目前農(nóng)村很少出現(xiàn)農(nóng)民無房的問題,但農(nóng)村宅基地越來越無法滿足需求,農(nóng)民無房的問題今后可能會成為一個突出問題,。同時,農(nóng)村與城市有較大的差別,用農(nóng)村宅基地方式解決城市住房矛盾也不具備可實行性。
筆者贊成改變當前城鎮(zhèn)住房土地使用權70年的期限,但反對建議稿中繁瑣且不允許轉讓土地使用權的建議,。筆者認為,可以考慮借用《物權法》中的一個重要概念——用益物權來替代當前土地的所有權或使用權概念,即一旦居民購買了住房就擁有了該住房下土地的永久性用益物權,。用用益物權來替代目前的土地使用權,既避免了私人的土地70年使用權與國家所有權的矛盾沖突,又避免土地使用權與所有權的分隔。
建議稿提出對多套住房持有者征稅,稅率在0.25-1.25%的級差范圍內,。顯然,在持有環(huán)節(jié)而非交易環(huán)節(jié)征稅是合理的,但如果另起爐灶征收所謂的占用稅,那么這本身就擾亂了整個稅制秩序,并不可取,。
當前房地產(chǎn)的相關稅種都集中在交易而非持有環(huán)節(jié),這導致了本來該分布在未來的稅收集中出現(xiàn)在當期。因此,把當前的稅種逐漸整合成為物業(yè)稅在持有環(huán)節(jié)征收,本身既不會增加房地產(chǎn)市場的稅負,同時給地方政府創(chuàng)造一個細水長流的稅源,。物業(yè)稅本來就具有遏制房產(chǎn)炒作的作用,而無需另起爐灶征收其它的占用稅等新稅種,。
總之,建議稿本身并不是一個成熟的住房制度方案,很多問題需建議稿作者進一步細致的斟酌,甚至徹底的修改。畢竟,該建議稿并不是一個系統(tǒng)性,、完整性的住房制度框架,而且建議稿本身也存在邏輯混亂性,。當然,建議稿還是向有關部門發(fā)出了一個來自民間的聲音,有一定的意義。 |
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