昨天,，中國社會科學院發(fā)布了2009年《房地產(chǎn)藍皮書》�,！端{皮書》指出：2008年交易清淡,，市場處于調(diào)整期，投資和投機性購房大幅減少,；2009年,，暖市成為調(diào)控政策的主基調(diào)，房價總體處于高位，下半年可能回暖,。筆者認為,，《藍皮書》對于2008年的總結(jié)應(yīng)是確切的，而對于今年的走勢則有點過于樂觀,。
首先,，宏觀經(jīng)濟仍存在較大不確定性。我國今年一季度GDP增長6.1%,，在全球經(jīng)濟危機中獨樹一幟,。但衰退是全球性的。4月22日,，國際貨幣基金組織（IMF）宣布,，預(yù)計今年全球經(jīng)濟活動將同比下降1.3%,，“這將是第二次世界大戰(zhàn)后至今最深的經(jīng)濟衰退”,。而在我國經(jīng)濟增長的三駕馬車中，外貿(mào)出口形勢嚴峻,，消費啟動不如人意,，唯有投資一枝獨秀。因此,，宏觀經(jīng)濟存在較大不確定性的背景下,，房地產(chǎn)市場不可能馬上結(jié)束調(diào)整，返身向上,。
其次,，房地產(chǎn)暖市政策也存在較大不確定性。去年四季度開始,，中央政府和各地方政府都相繼出臺了房地產(chǎn)救市政策,，促進了房地產(chǎn)市場回暖。今年以來,，正當人們期盼著政府出臺新一輪的救市政策時,，政策并沒有如期而至，然而市場卻走出“小陽春”的行情,，各地區(qū)商品房的成交量明顯上升,，說明“政策之手”和“市場之手”的相互作用。如今,，人們?nèi)匀黄谂涡乱惠喌木仁姓�,。但筆者認為，可能性很小,。一是住房保障制度將進一步得到落實,；二是“二套房”政策并沒有完全放開，上海銀監(jiān)局最近就重申了“二套房”政策,；三是包括上海在內(nèi)的一些地方政府已經(jīng)明確表示,，不會出臺新一輪的救市政策,。因此，說房地產(chǎn)市場回暖為時尚早,。
其三,，房地產(chǎn)價格體系還不盡完善。我國改革開放30年來,，應(yīng)該說大部分商品的價格體系基本完善,，然而在住房上，價格體系卻是非常值得研討的,。當前我國各地房價變動情況,，是依據(jù)總價除以總成交量得到一個平均房價。這在房價價差不大的城市,，房價表現(xiàn)比較平穩(wěn),；而在房價價差較大的地區(qū)，房價則表現(xiàn)出劇烈波動,。如去年上海的房地產(chǎn)市場,，曾有媒體報道，某一日房價下跌24%,，其依據(jù)就是上述公式得出的結(jié)論,。事實上，當天低價房的成交量遠遠大于高價房,，大大拉低了平均價格,。如果第二天高價房的成交量大于低價房，則均價又會大幅上升,。而實際的房價變動并沒有如此劇烈,。因此，如何讓房地產(chǎn)的價格體系正確反映市場情況,，應(yīng)是當務(wù)之急,。
此外，房地產(chǎn)市場調(diào)整時間也還不夠,。根據(jù)經(jīng)濟周期理論的“復蘇,、繁榮、衰退,、蕭條”四階段來看,，經(jīng)濟調(diào)整不可能在一年之內(nèi)結(jié)束。我國的經(jīng)濟應(yīng)也概莫能外,�,？v觀我國房地產(chǎn)周期的歷史表現(xiàn)，大約上升期為4-5年，調(diào)整期為2-3年,。因此,，無論從我國經(jīng)濟周期還是房地產(chǎn)周期來看，2009年下半年房地產(chǎn)市場仍將是一個調(diào)整時期,。 |
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