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中國房地產行業(yè)面臨大洗牌,，市場基礎將由市場主導轉變?yōu)楸Ｕ吓c商品房雙重主導,，中小企業(yè)將被淘汰出局,。無論是誰,，恐怕都難以改變近兩年房地產市場的下滑態(tài)勢,。
今年一季度,，土地市場流標高達40%,，房地產商繼續(xù)減少新屋開工數量,，說明開發(fā)商自己也不看好房地產后市,。新開樓盤虛假的排隊購房是一種噱頭,，據《人民日報》海外版4月6日報道，北京開發(fā)商雇“房托”搶購,，一人一天發(fā)50元,。房地產抄底團大多為炒作，如山西富豪購房團、溫州購房團等皆為某房地產網站受命于開發(fā)商而組織,。
顯然,，開發(fā)商這種拙劣的炒作支撐得了一時，支撐不了長遠,。
房地產市場復蘇需要信貸擴張與宏觀經濟向好這兩大關鍵指標,，具體要看商品房庫存消化得好不好。目前信貸固然擴張,，宏觀經濟如何有待于繼續(xù)觀察,，而房地產庫存還要兩到三年才能消化。
房地產成交量“小陽春”是以下因素共同作用的結果,。住房剛性需求在壓抑一年之后有所釋放,，目前市場成交主流套型面積在70平米以下，說明投資型與改善型住房需求并沒有釋放,；建設部房地產政策研究中心副主任王玨林也指出,，目前北京、上海,、東部沿海等城市房價還是過高,，在現在的大經濟環(huán)境下，房價還將下降,。更有專家預測,，未來2-3年內，我國城市房價將回落40%-50%,。
北京房地產交易管理網的巨量庫存住宅,，北京13.55萬套的住宅存量中，現房住宅存量占總量的比例從2009年年初的25%上升至30%,。一季度末現房住宅存量約為4.05萬套,，同比增加約1.65萬套，增幅達69%,；期房住宅存量約為9.5萬套,，同比增幅為34%。現房存量增加,，而期房存量下降,，說明2008年以后新開發(fā)的樓盤銷量不佳。如果投資型住房不能跟上,，房地產市場供過于求的局面就不會緩解,。
由于房屋成交量上升，預計4月份新推出樓盤將增加,，最遲到6月份,，就可以根據成交量與住房價格,，判斷市場是真復蘇還是假復蘇。
據東亞銀行的數據,，今年3月份房貸比2月份翻了一倍,，其中個人按揭貸款占了9成。房貸上升視政策導向而定,，目前房地產融資的主要投向不是房貸,，而是并購貸款。政府希望通過并購重組,，使房地產開發(fā)企業(yè)經歷大浪淘沙的篩選期,。3月18日，央行與銀監(jiān)會聯手發(fā)布《關于進一步加強信貸結構調整的指導意見》,，明確指出,，進一步加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設,，特別是在建項目的信貸支持力度,，做好對有實力、有信譽的房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組有關企業(yè)或項目的融資支持和配套金融服務,，支持資信條件較好的房地產企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開展房地產投資信托基金試點,，拓寬房地產企業(yè)融資渠道,。保障房與企業(yè)并購貸款才是重中之重,，這對多數開發(fā)商而言并不是什么好消息。
惟一能夠讓人安慰的是對房地產下滑心急如焚的地方政府,，6個城市購房入戶,、減免稅費等政策幫助開發(fā)商消化存量房，允許企業(yè)緩繳土地出讓金,、延期開發(fā)渡過難關,。
但上述因素無法鑄就房地產健康發(fā)展的基石，更無法讓小陽春成為大陽春,。如果經濟緊縮周期繼續(xù),，房地產市場毫無疑問將繼續(xù)低迷，直至投資者重新回到市場,。中國房地產行業(yè)面臨大洗牌,，市場基礎將由市場主導轉變?yōu)楸Ｕ吓c商品房雙重主導，中小企業(yè)將被淘汰出局,。無論是誰,，恐怕都難以改變近兩年房地產市場的下滑態(tài)勢。 |