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中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨大洗牌,，市場(chǎng)基礎(chǔ)將由市場(chǎng)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ吓c商品房雙重主導(dǎo),，中小企業(yè)將被淘汰出局,。無(wú)論是誰(shuí)，恐怕都難以改變近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑態(tài)勢(shì),。
今年一季度,，土地市場(chǎng)流標(biāo)高達(dá)40%,，房地產(chǎn)商繼續(xù)減少新屋開(kāi)工數(shù)量,，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商自己也不看好房地產(chǎn)后市。新開(kāi)樓盤(pán)虛假的排隊(duì)購(gòu)房是一種噱頭,，據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》海外版4月6日?qǐng)?bào)道,，北京開(kāi)發(fā)商雇“房托”搶購(gòu)，一人一天發(fā)50元,。房地產(chǎn)抄底團(tuán)大多為炒作，如山西富豪購(gòu)房團(tuán),、溫州購(gòu)房團(tuán)等皆為某房地產(chǎn)網(wǎng)站受命于開(kāi)發(fā)商而組織,。
顯然，開(kāi)發(fā)商這種拙劣的炒作支撐得了一時(shí),，支撐不了長(zhǎng)遠(yuǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇需要信貸擴(kuò)張與宏觀經(jīng)濟(jì)向好這兩大關(guān)鍵指標(biāo),，具體要看商品房庫(kù)存消化得好不好,。目前信貸固然擴(kuò)張，宏觀經(jīng)濟(jì)如何有待于繼續(xù)觀察,，而房地產(chǎn)庫(kù)存還要兩到三年才能消化。
房地產(chǎn)成交量“小陽(yáng)春”是以下因素共同作用的結(jié)果,。住房剛性需求在壓抑一年之后有所釋放,，目前市場(chǎng)成交主流套型面積在70平米以下，說(shuō)明投資型與改善型住房需求并沒(méi)有釋放,；建設(shè)部房地產(chǎn)政策研究中心副主任王玨林也指出,，目前北京、上海,、東部沿海等城市房?jī)r(jià)還是過(guò)高,，在現(xiàn)在的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房?jī)r(jià)還將下降,。更有專(zhuān)家預(yù)測(cè),，未來(lái)2-3年內(nèi)，我國(guó)城市房?jī)r(jià)將回落40%-50%,。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的巨量庫(kù)存住宅,，北京13.55萬(wàn)套的住宅存量中，現(xiàn)房住宅存量占總量的比例從2009年年初的25%上升至30%,。一季度末現(xiàn)房住宅存量約為4.05萬(wàn)套,，同比增加約1.65萬(wàn)套，增幅達(dá)69%,；期房住宅存量約為9.5萬(wàn)套,，同比增幅為34%。現(xiàn)房存量增加,，而期房存量下降,，說(shuō)明2008年以后新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)銷(xiāo)量不佳。如果投資型住房不能跟上,，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的局面就不會(huì)緩解。
由于房屋成交量上升,，預(yù)計(jì)4月份新推出樓盤(pán)將增加,，最遲到6月份,，就可以根據(jù)成交量與住房?jī)r(jià)格，判斷市場(chǎng)是真復(fù)蘇還是假?gòu)?fù)蘇,。
據(jù)東亞銀行的數(shù)據(jù)，今年3月份房貸比2月份翻了一倍,，其中個(gè)人按揭貸款占了9成,。房貸上升視政策導(dǎo)向而定，目前房地產(chǎn)融資的主要投向不是房貸，而是并購(gòu)貸款,。政府希望通過(guò)并購(gòu)重組,，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)歷大浪淘沙的篩選期。3月18日,，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確指出,，進(jìn)一步加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè),，特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度,，做好對(duì)有實(shí)力,、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目的融資支持和配套金融服務(wù),，支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn),，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,。保障房與企業(yè)并購(gòu)貸款才是重中之重,，這對(duì)多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言并不是什么好消息,。
惟一能夠讓人安慰的是對(duì)房地產(chǎn)下滑心急如焚的地方政府,，6個(gè)城市購(gòu)房入戶,、減免稅費(fèi)等政策幫助開(kāi)發(fā)商消化存量房，允許企業(yè)緩繳土地出讓金,、延期開(kāi)發(fā)渡過(guò)難關(guān)。
但上述因素?zé)o法鑄就房地產(chǎn)健康發(fā)展的基石,，更無(wú)法讓小陽(yáng)春成為大陽(yáng)春。如果經(jīng)濟(jì)緊縮周期繼續(xù),，房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無(wú)疑問(wèn)將繼續(xù)低迷,，直至投資者重新回到市場(chǎng),。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨大洗牌,，市場(chǎng)基礎(chǔ)將由市場(chǎng)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ吓c商品房雙重主導(dǎo),，中小企業(yè)將被淘汰出局。無(wú)論是誰(shuí),，恐怕都難以改變近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑態(tài)勢(shì),。 |