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《土地管理法》修改風(fēng)波持續(xù)燃燒。雖然有關(guān)政府部門公開出面澄清事實真相，但爭論仍在持續(xù),。
當(dāng)初我國在制定《物權(quán)法》的時候,，也是頗費周折。現(xiàn)行的《物權(quán)法》將土地使用權(quán)到期后產(chǎn)生的法律后果概括為“自動續(xù)期”,，其實是一種權(quán)宜之計。這個問題之所以變得如此棘手，原因就在于政府在出讓土地使用權(quán)的時候,，一次性收取土地出讓金，結(jié)果導(dǎo)致在現(xiàn)實生活中,，土地使用權(quán)到期,，但商品房依然存在的尷尬局面出現(xiàn)。假如土地使用權(quán)按年征收,，商品房不復(fù)存在時,，停止征收土地出讓金,，那么，所有的問題都會迎刃而解,。
假如商品房提前報廢,，那么，房屋所有權(quán)人就不需要繼續(xù)繳納土地出讓金,；假如商品房使用的年限較長,，那么，“自動續(xù)期”之后,，房屋所有權(quán)人還必須繳納土地出讓金,。為了防止開發(fā)商人為地延長商品房使用年限，法律可以規(guī)定強行報廢制度——商品房使用一定期限之后,，必須強行報廢,，這樣就可以有效地避免土地使用權(quán)到期之后，出現(xiàn)“自動續(xù)期”的情形,。
由于當(dāng)初立法機關(guān)考慮不周全,，結(jié)果導(dǎo)致在現(xiàn)實生活中出現(xiàn)了天大的麻煩。我國《物權(quán)法》非但沒有解決問題,，反而將這個問題隱藏起來,，成為一顆“定時炸彈”�,！锻恋毓芾矸ā返男薷�,，可以及時排除隱患，防患于未然,�,？墒牵捎谙嚓P(guān)行政部門遮遮掩掩,，結(jié)果使這個問題變得更加難堪,。
《土地管理法》不能回避這一問題，更不能以“打太極拳”的方式,，將問題繼續(xù)隱藏下來,。《土地管理法》必須明確土地使用權(quán)到期之后,，房屋所有權(quán)人究竟應(yīng)該怎么辦,？假如需要繳納土地出讓金，那么,，必須明確相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),；假如不需要繳納土地出讓金，那么,，必須在立法中說明理由,。
我國憲法規(guī)定城鎮(zhèn)土地歸國家所有,，所以，收取土地出讓金,，是體現(xiàn)國家所有權(quán)的基本表現(xiàn),，也是我國憲法的基本要求�,！白詣永m(xù)期”而不需要繳納土地出讓金,，就意味著變相實行土地私有化，這是修改憲法的重大事件,，需要全國人民代表大會啟動憲法修改程序,。否則，修改后的《土地管理法》就會與憲法發(fā)生矛盾,。
筆者的建議是,，我國《土地管理法》可以在尊重事實的基礎(chǔ)上，制定如下法律規(guī)范：首先,，規(guī)定土地使用權(quán)到期之后,，“自動續(xù)期”，但是需繳納土地出讓金,；其次,，土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn)，可以比照當(dāng)初土地出讓價格,，按年征收,；第三，對于高出土地出讓價格的增值部分,，應(yīng)當(dāng)征收房地產(chǎn)稅,，確保國家能夠從土地增值獲得收益；第四,，房屋自然損壞或者依照法律被宣布報廢之后，不需要繳納土地出讓金,，土地使用權(quán)不復(fù)存在,，土地仍然屬于國家所有。
政府一次性收取土地出讓金,，不僅導(dǎo)致地方政府急功近利,，大量出讓土地，形成“土地財政”,，而且剝奪了消費者的權(quán)利,。消費者的房屋所有權(quán)是一種最基本的民事財產(chǎn)權(quán)利，在房屋尚未自然損壞或者依照法律被宣布報廢之后,，強行收回消費者的房屋,，是一種侵權(quán)行為,。當(dāng)初我國《物權(quán)法》之所以規(guī)定“自動續(xù)期”，目的就是為了保護消費者的房屋所有權(quán),�,？墒牵瑖@著土地使用權(quán)的爭論,，使得消費者的房屋所有權(quán)又一次陷入到危險漩渦之中,。即使出于保護消費者房屋所有權(quán)的考慮，立法機關(guān)也應(yīng)該盡快改變我國當(dāng)前土地使用權(quán)出讓規(guī)定,，實行按年征收土地出讓金制度,。這樣做不但可以確保消費者的房屋所有權(quán)不受損害，而且可以防止地方政府急功近利,，在房地產(chǎn)開發(fā)方面追求短期利益,。
實現(xiàn)新舊法之間平穩(wěn)對接，應(yīng)該成為我國立法機關(guān)追求的目標(biāo),。在土地使用權(quán)70年不變的情況下,，筆者的建議是，可以根據(jù)房屋建筑質(zhì)量,，適當(dāng)延長土地使用期限,，從而使房屋所有權(quán)人能夠繼續(xù)使用購買的商品房。 |