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商品房土地使用權(quán)不能含混不清
    2009-03-26    作者:?jiǎn)绦律?nbsp;   來源:上海商報(bào)

  《土地管理法》修改風(fēng)波持續(xù)燃燒,。雖然有關(guān)政府部門公開出面澄清事實(shí)真相,但爭(zhēng)論仍在持續(xù),。
  當(dāng)初我國(guó)在制定《物權(quán)法》的時(shí)候,,也是頗費(fèi)周折。現(xiàn)行的《物權(quán)法》將土地使用權(quán)到期后產(chǎn)生的法律后果概括為“自動(dòng)續(xù)期”,,其實(shí)是一種權(quán)宜之計(jì),。這個(gè)問題之所以變得如此棘手,原因就在于政府在出讓土地使用權(quán)的時(shí)候,,一次性收取土地出讓金,,結(jié)果導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)生活中,土地使用權(quán)到期,,但商品房依然存在的尷尬局面出現(xiàn),。假如土地使用權(quán)按年征收,商品房不復(fù)存在時(shí),,停止征收土地出讓金,,那么,所有的問題都會(huì)迎刃而解,。
  假如商品房提前報(bào)廢,,那么,房屋所有權(quán)人就不需要繼續(xù)繳納土地出讓金,;假如商品房使用的年限較長(zhǎng),,那么,“自動(dòng)續(xù)期”之后,,房屋所有權(quán)人還必須繳納土地出讓金,。為了防止開發(fā)商人為地延長(zhǎng)商品房使用年限,法律可以規(guī)定強(qiáng)行報(bào)廢制度——商品房使用一定期限之后,,必須強(qiáng)行報(bào)廢,這樣就可以有效地避免土地使用權(quán)到期之后,,出現(xiàn)“自動(dòng)續(xù)期”的情形,。
  由于當(dāng)初立法機(jī)關(guān)考慮不周全,結(jié)果導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)了天大的麻煩。我國(guó)《物權(quán)法》非但沒有解決問題,,反而將這個(gè)問題隱藏起來,,成為一顆“定時(shí)炸彈”�,!锻恋毓芾矸ā返男薷�,,可以及時(shí)排除隱患,防患于未然,�,?墒牵捎谙嚓P(guān)行政部門遮遮掩掩,,結(jié)果使這個(gè)問題變得更加難堪,。
  《土地管理法》不能回避這一問題,更不能以“打太極拳”的方式,,將問題繼續(xù)隱藏下來,。《土地管理法》必須明確土地使用權(quán)到期之后,,房屋所有權(quán)人究竟應(yīng)該怎么辦,?假如需要繳納土地出讓金,那么,,必須明確相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),;假如不需要繳納土地出讓金,那么,,必須在立法中說明理由,。
  我國(guó)憲法規(guī)定城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有,所以,,收取土地出讓金,,是體現(xiàn)國(guó)家所有權(quán)的基本表現(xiàn),也是我國(guó)憲法的基本要求,�,!白詣�(dòng)續(xù)期”而不需要繳納土地出讓金,就意味著變相實(shí)行土地私有化,,這是修改憲法的重大事件,,需要全國(guó)人民代表大會(huì)啟動(dòng)憲法修改程序。否則,,修改后的《土地管理法》就會(huì)與憲法發(fā)生矛盾,。
  筆者的建議是,我國(guó)《土地管理法》可以在尊重事實(shí)的基礎(chǔ)上,,制定如下法律規(guī)范:首先,,規(guī)定土地使用權(quán)到期之后,“自動(dòng)續(xù)期”,但是需繳納土地出讓金,;其次,,土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn),可以比照當(dāng)初土地出讓價(jià)格,,按年征收,;第三,對(duì)于高出土地出讓價(jià)格的增值部分,,應(yīng)當(dāng)征收房地產(chǎn)稅,,確保國(guó)家能夠從土地增值獲得收益;第四,,房屋自然損壞或者依照法律被宣布報(bào)廢之后,,不需要繳納土地出讓金,土地使用權(quán)不復(fù)存在,,土地仍然屬于國(guó)家所有,。
  政府一次性收取土地出讓金,不僅導(dǎo)致地方政府急功近利,,大量出讓土地,,形成“土地財(cái)政”,而且剝奪了消費(fèi)者的權(quán)利,。消費(fèi)者的房屋所有權(quán)是一種最基本的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利,,在房屋尚未自然損壞或者依照法律被宣布報(bào)廢之后,強(qiáng)行收回消費(fèi)者的房屋,,是一種侵權(quán)行為,。當(dāng)初我國(guó)《物權(quán)法》之所以規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”,目的就是為了保護(hù)消費(fèi)者的房屋所有權(quán),�,?墒牵瑖@著土地使用權(quán)的爭(zhēng)論,,使得消費(fèi)者的房屋所有權(quán)又一次陷入到危險(xiǎn)漩渦之中,。即使出于保護(hù)消費(fèi)者房屋所有權(quán)的考慮,立法機(jī)關(guān)也應(yīng)該盡快改變我國(guó)當(dāng)前土地使用權(quán)出讓規(guī)定,,實(shí)行按年征收土地出讓金制度,。這樣做不但可以確保消費(fèi)者的房屋所有權(quán)不受損害,而且可以防止地方政府急功近利,,在房地產(chǎn)開發(fā)方面追求短期利益,。
  實(shí)現(xiàn)新舊法之間平穩(wěn)對(duì)接,應(yīng)該成為我國(guó)立法機(jī)關(guān)追求的目標(biāo),。在土地使用權(quán)70年不變的情況下,,筆者的建議是,,可以根據(jù)房屋建筑質(zhì)量,適當(dāng)延長(zhǎng)土地使用期限,,從而使房屋所有權(quán)人能夠繼續(xù)使用購(gòu)買的商品房。

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