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《土地管理法》修改風波持續(xù)燃燒,。雖然有關政府部門公開出面澄清事實真相,，但爭論仍在持續(xù)。
當初我國在制定《物權法》的時候,，也是頗費周折�,，F行的《物權法》將土地使用權到期后產生的法律后果概括為“自動續(xù)期”，其實是一種權宜之計,。這個問題之所以變得如此棘手,，原因就在于政府在出讓土地使用權的時候，一次性收取土地出讓金,，結果導致在現實生活中,，土地使用權到期，但商品房依然存在的尷尬局面出現,。假如土地使用權按年征收,，商品房不復存在時，停止征收土地出讓金,，那么,，所有的問題都會迎刃而解。
假如商品房提前報廢,，那么,，房屋所有權人就不需要繼續(xù)繳納土地出讓金；假如商品房使用的年限較長,，那么,，“自動續(xù)期”之后，房屋所有權人還必須繳納土地出讓金,。為了防止開發(fā)商人為地延長商品房使用年限,，法律可以規(guī)定強行報廢制度——商品房使用一定期限之后，必須強行報廢,，這樣就可以有效地避免土地使用權到期之后,，出現“自動續(xù)期”的情形。
由于當初立法機關考慮不周全,，結果導致在現實生活中出現了天大的麻煩,。我國《物權法》非但沒有解決問題，反而將這個問題隱藏起來,，成為一顆“定時炸彈”,。《土地管理法》的修改,，可以及時排除隱患,，防患于未然,。可是,，由于相關行政部門遮遮掩掩,，結果使這個問題變得更加難堪。
《土地管理法》不能回避這一問題,，更不能以“打太極拳”的方式,，將問題繼續(xù)隱藏下來�,！锻恋毓芾矸ā繁仨毭鞔_土地使用權到期之后,，房屋所有權人究竟應該怎么辦？假如需要繳納土地出讓金,，那么，必須明確相關標準,；假如不需要繳納土地出讓金,，那么，必須在立法中說明理由,。
我國憲法規(guī)定城鎮(zhèn)土地歸國家所有,，所以，收取土地出讓金,，是體現國家所有權的基本表現,，也是我國憲法的基本要求�,！白詣永m(xù)期”而不需要繳納土地出讓金,，就意味著變相實行土地私有化，這是修改憲法的重大事件,，需要全國人民代表大會啟動憲法修改程序,。否則，修改后的《土地管理法》就會與憲法發(fā)生矛盾,。
筆者的建議是,，我國《土地管理法》可以在尊重事實的基礎上，制定如下法律規(guī)范：首先,，規(guī)定土地使用權到期之后,，“自動續(xù)期”，但是需繳納土地出讓金,；其次,，土地出讓金的征收標準，可以比照當初土地出讓價格,，按年征收,；第三,，對于高出土地出讓價格的增值部分，應當征收房地產稅,，確保國家能夠從土地增值獲得收益,；第四，房屋自然損壞或者依照法律被宣布報廢之后,，不需要繳納土地出讓金,，土地使用權不復存在，土地仍然屬于國家所有,。
政府一次性收取土地出讓金,，不僅導致地方政府急功近利，大量出讓土地,，形成“土地財政”,，而且剝奪了消費者的權利。消費者的房屋所有權是一種最基本的民事財產權利,，在房屋尚未自然損壞或者依照法律被宣布報廢之后,，強行收回消費者的房屋，是一種侵權行為,。當初我國《物權法》之所以規(guī)定“自動續(xù)期”,，目的就是為了保護消費者的房屋所有權�,？墒�,，圍繞著土地使用權的爭論，使得消費者的房屋所有權又一次陷入到危險漩渦之中,。即使出于保護消費者房屋所有權的考慮,，立法機關也應該盡快改變我國當前土地使用權出讓規(guī)定，實行按年征收土地出讓金制度,。這樣做不但可以確保消費者的房屋所有權不受損害,，而且可以防止地方政府急功近利，在房地產開發(fā)方面追求短期利益,。
實現新舊法之間平穩(wěn)對接,，應該成為我國立法機關追求的目標。在土地使用權70年不變的情況下,，筆者的建議是,，可以根據房屋建筑質量，適當延長土地使用期限,，從而使房屋所有權人能夠繼續(xù)使用購買的商品房,。 |