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近一年來,，房地產(chǎn)市場的運行方向發(fā)生了劇烈的變化,，但房價絕對值之高仍是公眾心中之痛,。然而高房價只是表象，客觀地講,，公眾都希望開發(fā)商能夠主動降價讓利于民,，可開發(fā)商現(xiàn)實的降價“困境”也的確值得我們?nèi)ジ永硇缘厣钏肌?/FONT>
全國政協(xié)委員許家印給我們算了一筆賬：影響房地產(chǎn)成本的包括五大因素，即建筑成本,、房企管理成本,、土地成本、各類稅費和企業(yè)利潤,。而我國房價之所以被抬高，與后三大因素不斷飆升直接相關(guān),。目前這三項成本占房屋交易價格的80%以上,，其中土地成本已占到房價的三成左右，各種稅費占到三到四成,，企業(yè)利潤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了5%的世界平均比例,。如果這三項成本繼續(xù)增加，無疑房價還會有上漲的沖動,。
賬不算不清,，理不辯不明。許委員告訴了我們房價表象背后的問題,，而正是這一問題成為了我們奢望當(dāng)下房價大幅下跌的制度性制約,。以一般房地產(chǎn)市場運行的規(guī)律講，目前上市交易的房產(chǎn)項目在兩三年前開始啟動運作,，而彼時的房地產(chǎn)市場正處于“鼎盛”時期,。與之相對應(yīng)，開發(fā)商獲得土地的成本也處于歷史峰值,，所付出的稅費也處于歷史高位,。也就是說，對應(yīng)房價的三大助漲因素而言,，只有企業(yè)利潤是可以削減的,。近期，已經(jīng)有很多開發(fā)商開始喊虧損賣房,，盡管其中不乏噱頭炒作和博得政策庇護之嫌,，但是僅就新開樓盤的成本狀況而言,，開發(fā)商自身所能夠承受的讓利空間的確并不算大。
剝絲去繭,，讓我們來看看開發(fā)商拒絕房價下跌的底氣何在,。從第一個地基樁子打下去開始，開發(fā)商就不是一個人在戰(zhàn)斗,，他們的戰(zhàn)略盟友還有銀行和地方財政利益,。開發(fā)商自有資金一般只占到總項目資金的三分之一，另外的三分之二幾乎全部來自于銀行的信貸資金和土地抵押貸款等,。由此,，面對房地產(chǎn)市場的調(diào)整預(yù)期，有開發(fā)商就提出了所謂“銀行先死論”,，以綁定“金融安全”議題阻礙進一步房價下跌,。此外，地方政府在房地產(chǎn)市場中的推動作用更是影響房價下調(diào)空間的關(guān)鍵,。
全國政協(xié)委員厲以寧在“兩會”中也把房價問題直指地價,，認(rèn)為如果地價下降了，房價跟著就下降了,。關(guān)于地價助推房價,、甚至是決定房價趨勢的事實，某開發(fā)商的自述故事講的最為清楚：開發(fā)商擬圈地蓋房,，地方官員卻以兩年后房產(chǎn)項目上市時的預(yù)計房價漲幅來倒推地價的漲幅,。當(dāng)年的理想謀算已經(jīng)造成了今日的市場尷尬。以房價持續(xù)上漲假設(shè)來倒推地價定位,，最終導(dǎo)致開發(fā)商主動消化的成本空間被制約,，也導(dǎo)致了今日房價下跌之困難。以南京市江寧地區(qū)為例,，目前多數(shù)樓盤2007年的拿地價格都在3000元/平方米左右,，加上建安、財務(wù)以及營銷成本,，總體保本價格約為5500元/平方米,，而現(xiàn)在的市場銷售均價卻只有5000元/平方米。面對此情此景,，試問房產(chǎn)商是會選擇割肉降價,，還是會去綁定銀行一起去“要挾”政策呢？
地方政府之所以會成為開發(fā)商的盟友,，其背后是中央與地方財政分配體制的不合理,。地方政府承擔(dān)了70%的事務(wù)性開支，但是卻只享受30%左右的稅收分配，土地出讓金等預(yù)算外收入就成為彌補財政缺口的必然選擇,。房價越高,，這筆收入就越大，這才是房地產(chǎn)市場問題的根源所在,�,？梢姡尩胤秸媾c房地產(chǎn)市場脫鉤,，是實現(xiàn)房價正常起伏的基礎(chǔ),，為此，或者改革稅收分配結(jié)構(gòu),，實現(xiàn)財政分配由中央財政向地方財政傾斜,；或者是完善地方政府的財力來源，實現(xiàn)財權(quán)與事權(quán)的對等,。但前者拘泥于中央政府總攬宏觀調(diào)控大局的現(xiàn)狀,，短期內(nèi)實現(xiàn)體制性突破的概率并不大，而后者伴隨著地方政府債券在全國人大獲批,，顯示出相關(guān)改革推進的曙光,。充裕的地方財政來源才能夠使房價問題回歸市場本位，以更低的開發(fā)稅費成本抑制房價畸形高企,，為市場競爭實現(xiàn)價格的理性回歸提供空間,，這也才能夠達到財政利益讓利于民的最終政策效果。
地價不應(yīng)該制約房價的理性下調(diào),，斬斷開發(fā)商與地方政府間的利益紐帶將有利于房價的理性回歸。當(dāng)下相對低迷的房地產(chǎn)市場,，意味著地方財政與房地產(chǎn)出現(xiàn)了暫時脫鉤,，這反而為深層次財政體制改革提供了良好的契機。 |