最近一段時(shí)間，很多大中城市紛紛推出購房入戶政策,，一些地方政府力圖通過這一方法激活日漸低迷的房地產(chǎn)市場,。從目前的情況看，暫時(shí)還未看到十分明確的效果,。
站在政府的角度考量,，房地產(chǎn)市場長期低迷所帶來的一個(gè)直接后果是，地方財(cái)政的錢袋子日漸干癟,。南京江寧區(qū)房產(chǎn)局局長關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)商低于成本售樓要被查”的言論,，可以說是部分地方政府官員心態(tài)的寫照。地方政府之所以不愿意看到房價(jià)下跌,，主要是不想看到地價(jià)下跌,。
從房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成看，政府各部門收取的各種稅費(fèi)大約占到55%左右,。其中稅收占10%,，土地費(fèi)用占30%，奧妙無窮的“其他”費(fèi)用則占15%—20%,。某政協(xié)委員舉例說,，他公司旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從開始獲取土地到項(xiàng)目竣工結(jié)算備案,，要跑遍25個(gè)局,、委的80多個(gè)科室，共繳納50多項(xiàng)費(fèi)用,。因此,，民間有“一稅輕、二稅重,、三費(fèi)四費(fèi)無底洞”的說法,。另一位開發(fā)商坦言，如果市場皆在陽光下運(yùn)作的話,，房地產(chǎn)成本可下降10%至15%,。
客觀地說，激活房地產(chǎn)市場并不只是地方政府的利益所在,。促進(jìn)住房消費(fèi)除了可以拉動(dòng)內(nèi)需,，還可刺激多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。分析一下近些年中國經(jīng)濟(jì)的快速增長歷程,，我們發(fā)現(xiàn)1998年的積極財(cái)政政策的確對結(jié)束當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)下行趨勢起到了一定作用,。但其時(shí)還有一個(gè)重要因素不可忽略。1999年我國推行的住房制度改革,，結(jié)束了福利分房,，住房商品化所釋放出的巨大能量,，大大拉動(dòng)了投資與消費(fèi)。在涉及房地產(chǎn)業(yè)投資方面,，鋼鐵產(chǎn)量中22%的粗鋼,、27%的水泥、18%的玻璃,、27%的鋁,、36%的PVC……都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)上。這大大促進(jìn)了一批重化工企業(yè)的投資與增長,。
眼下,，判斷房地產(chǎn)市場能否走出蕭條的標(biāo)準(zhǔn)不是房價(jià)的高低，而是看是否有交易量,。盡管現(xiàn)在全國各大城市的房地產(chǎn)市場價(jià)格開始出現(xiàn)下降的苗頭,，但與普通民眾所能承受的消費(fèi)水平還差得較多。房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的“去庫存化”問題與其他行業(yè)沒什么不同,，但沒有像其他行業(yè)那樣大規(guī)模地降價(jià),，而房價(jià)能否降到普通百姓能夠買得起的水平取決于多種因素。
首先,，宏觀經(jīng)濟(jì)未來趨勢是決定目前房價(jià)能否繼續(xù)堅(jiān)挺的重要因素,。從已經(jīng)公開的信息得知，世界主要發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對我國的影響正在逐漸顯露,。尤其是全球第一大經(jīng)濟(jì)體美國的金融泡沫破滅,，打破了以往“中國制造出口—美國信用消費(fèi)”這一經(jīng)濟(jì)循環(huán)格局的平衡。這不僅使得中國制造業(yè)產(chǎn)能過剩的問題凸顯,，更令就業(yè)形勢陡然嚴(yán)峻起來,。沒有充分就業(yè)保證，房地產(chǎn)市場的有效需求必將大打折扣,，支撐高房價(jià)的基本面極不樂觀,。
其次，盡管許多城市推出種種刺激樓市的政策,，諸如購房入戶,、減免房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅等，但對一些主要稅費(fèi)目前還沒有看到哪個(gè)城市有大手筆的減免動(dòng)作,。南京市江寧區(qū)房產(chǎn)局局長不讓開發(fā)商降價(jià)的所作所為并非是個(gè)人的一時(shí)糊涂，而是表達(dá)了地方政府的利益訴求,，這又與上面說到的基本面狀況形成了對沖,。于是就有了今天我們看到的有價(jià)無市的奇怪景象。
如何激活房地產(chǎn)市場,？假若做個(gè)問卷調(diào)查,，估計(jì)十個(gè)人會(huì)有十一個(gè)答案,。看上去有點(diǎn)像是腦筋急轉(zhuǎn)彎的答案,，似乎頗有道理：要么大幅提高民眾的收入水平,，要么大幅降低房價(jià)。 |
|