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春季長假期間各地房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)大幅度萎縮,。廣州樓市春節(jié)成交比去年同期減少20%以上,；上海在大年初三、初四兩天,，全市新房成交量則只有24套,。不少開發(fā)商因此而把新盤開盤計劃順延至春節(jié)后，以期避開新春熊市,。
這樣的數(shù)據(jù)無法令人滿意,。畢竟長期以來房地產(chǎn)市場的投資狀況左右著全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模的半壁江山，也因此而成為影響國民經(jīng)濟增長狀況的重要因素,。為實現(xiàn)“保增長”的政策目標(biāo),，我們的確需要一個交易活躍的市場，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷并不符合中國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需要,。
然而問題的關(guān)鍵在于,，怎樣的路徑才是啟動國內(nèi)房地產(chǎn)市場活躍度的最佳選擇？擺在房地產(chǎn)商面前的選擇有兩個,，其一,，寄希望于通過政策的利好措施讓房地產(chǎn)市場走出低迷，重新步入房價上升的軌道,。其二,，尊重市場價格規(guī)律的作用，通過降價來激活市場需求,。顯然,，前者是目前多數(shù)開發(fā)商所期望的,。通過政策利好來延續(xù)房價牛市的幻想，支撐著多數(shù)開發(fā)商至今未采取積極降價的措施,。遺憾的是,，這樣的判斷是完全謬誤的。各方面的信號表明,，無論是外部的政策導(dǎo)向還是內(nèi)在的市場規(guī)律,，都已讓降價成為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場活躍的唯一合理路徑。
自去年下半年以來,，房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向開始出現(xiàn)較大變化,，從之前的全面抑制性措施，轉(zhuǎn)而鼓勵市場購買欲望,。政策內(nèi)容涉及稅費減免,、貸款利率下調(diào)、首付款比例降低,、開放二套住房標(biāo)準(zhǔn)等等,。從具體內(nèi)容看，這些“利好政策”對購房者的扶持力度可謂巨大,，并且也曾一度促使市場成交狀況有所活躍,。但是市場的積極反應(yīng)只是暫時的。對春節(jié)長假房市陷入冷淡的局面分析后可知,，這些政策措施并無法改變市場的總體狀況,。房價作為房地產(chǎn)市場最關(guān)鍵的因素，其理性回歸的趨勢已無可避免,。
之所以得出這樣的判斷,，是基于兩個方面的理由：
其一，房地產(chǎn)市場價格處于絕對高位,。歷經(jīng)長達(dá)十年的牛市行情后,，房價畸高是客觀的事實。與其他行業(yè)受金融危機的負(fù)面影響不同,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格尚未出現(xiàn)合理回歸,。全國70個大中城市房屋價格指數(shù)表明，2008年1月份同比增幅仍然達(dá)到11.3%,，是近幾年的高點,，盡管其后增幅開始回落，但截至去年11月份仍然為0.2%,，房價仍處于正增長之中,。而從絕對價格看，盡管數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,，多數(shù)城市近期房價較歷史最高點已經(jīng)有所下跌,，但房價跌幅大都沒有超過10%,，整體跌幅并不明顯，絕對價格依然偏高,。
事實上,，過高的價格才是遏制房地產(chǎn)市場需求被激活的根本原因。價格是市場經(jīng)濟的核心要素,，沒有無法激活的市場,，只有不合理的價格定位。目前國內(nèi)一線城市的房價收入比普遍在十倍以上,，幾乎是國際通行標(biāo)準(zhǔn)的一倍還多,。年輕人要想實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想，往往要窮盡包括雙方父母在內(nèi)三個家庭的多年積蓄,。而過高的房價不僅意味著湊齊首付房款的一時艱辛,，還意味著歸還按揭所造成的長期經(jīng)濟壓力，這才是抑制公眾購房意愿的根本所在,。調(diào)控政策固然能夠在一定程度上降低購房者的支出成本,，但只要房價依舊在高位運行，這些“利好政策”就很難從根本上激活市場,。
其二，調(diào)控政策的目標(biāo)是活躍并穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,，而非鼓勵房價上升,。調(diào)控政策降低了購房者的成本，但如果房價并不隨之降低,，甚至反而成為開發(fā)商試圖維持高房價的理由,，那么政策紅利的最終受益者就是開放商，而非普通購房者,。顯然,，這樣的政策效果并非是調(diào)控部門所樂見的。而且,，鼓勵房地產(chǎn)市場活躍,，絕不意味著動用公共財力扶持開發(fā)商。所以,，我們看到,，從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，到北京,、上海等國內(nèi)一線城市的負(fù)責(zé)人,，決策者近期紛紛表達(dá)了希望房價回歸理性的愿望，支持和鼓勵開放商合理降價已經(jīng)成為明確的政策信號,，開發(fā)商期望借市場活躍而讓房價逆勢上漲并無法獲得政策當(dāng)局的支持,。房產(chǎn)調(diào)控政策所立足于要解決的重點是中低收入群體的住房需求,，保障性住房建設(shè)投資未來3年將達(dá)到9000億元，如此龐大的保障性住房投資規(guī)劃,，只會進(jìn)一步影響并拉低商品房的價格定位,，而并非相反。
十一年前,，為應(yīng)對東南亞金融危機的沖擊,，房地產(chǎn)市場曾立下汗馬功勞，并且鑄就了房價長達(dá)十年的持續(xù)上漲行情,。在十一年后的今天,，房地產(chǎn)市場活躍同樣能夠有助于實現(xiàn)刺激經(jīng)濟增長的目標(biāo)，只是為實現(xiàn)市場活躍所要依靠的是房價走低,，由此讓市場需求被真正激發(fā),，最終也能夠?qū)崿F(xiàn)調(diào)控政策所期望的目標(biāo)。
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