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全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會同有關(guān)部門公布了房地產(chǎn)成本構(gòu)成,。不出所料,，政府各項稅費在房地產(chǎn)成本中占有絕大比例。如果不借助金融杠桿,，利用銀行,、建筑承包商和購買人的資金，那么,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總利潤規(guī)模并不大,。
房地產(chǎn)企業(yè)之所以給人一種財大氣粗的感覺，有以下三方面原因：第一,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于政府部門來說屬于弱勢群體,，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中處于上游，可以大量地占用房地產(chǎn)承包商,、建筑施工企業(yè),、商業(yè)金融機構(gòu)乃至消費者的資金,，所以,，房地產(chǎn)開發(fā)商可以在自有資金相對較少的情況下，大手筆購買政府土地,，囤積居奇,，獲取暴利；第二,，政府為了招商引資,，在土地開發(fā)和城市房屋拆遷方面對房地產(chǎn)開發(fā)商網(wǎng)開一面；第三,，在我國資本市場不健全,，債券市場、股票市場風(fēng)險過高的情況下,，制造企業(yè)將資金投入房地產(chǎn)業(yè),，人為地增加了房地產(chǎn)行業(yè)的資金規(guī)模。
由于中央政府連續(xù)多年出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,，地方政府為了改善民生,，相繼出臺各項保護居民切身利益的措施，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸失去了金融機構(gòu)的支持,，部分地方政府也改變了支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的政策,。少數(shù)地方政府釜底抽薪，限期收回房地產(chǎn)開發(fā)商囤積的土地,，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)哀鴻遍野,。盡管一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人利用各種場合，宣揚房地產(chǎn)市場價格下降的危害性,，但由于支撐房地產(chǎn)市場價格的基礎(chǔ)松動,，所以,，房地產(chǎn)市場價格還會繼續(xù)向下調(diào)整。
由于各級地方政府牢牢控制著土地出讓成本,，所以,，房地產(chǎn)市場的定價權(quán)并不完全在開發(fā)商手中。如果房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)上揚,，那么,，地方政府可以通過降低土地成本，控制房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑安裝等可見成本,，抑制房地產(chǎn)市場價格,；如果地方政府希望房地產(chǎn)市場價格抬頭，那么,，可以通過提高土地出讓成本,，直接或者間接暗示房地產(chǎn)開發(fā)商提高商品房價格。
全國工商聯(lián)會同有關(guān)部門出臺的報告,，打破了房地產(chǎn)行業(yè)一系列神話,。房地產(chǎn)行業(yè)從表面上來看，屬于市場充分競爭的行業(yè),，但從本質(zhì)上來說,，仍然屬于政府控制價格的非競爭性行業(yè)。政府可以通過土地調(diào)控,，控制一個城市房地產(chǎn)市場價格水平,。前一段時間，地方政府官員之所以不愿意采取主動措施控制房地產(chǎn)市場價格,，是因為他們希望從中獲得財政收入,。一旦中央政府出臺嚴(yán)厲措施，控制房地產(chǎn)收入在財政收入中的比重,，那么,，地方政府就會全面放棄土地財政政策，轉(zhuǎn)而尋求更加穩(wěn)健的汲取財政收入的渠道,。
但從目前的情況來看,，地方政府還做不到這一點。分稅制改革,，已經(jīng)讓地方政府捉襟見肘,。除了土地財政收入之外，地方政府已很難從其他渠道獲得財政收入,。東南沿海城市長期依靠對外貿(mào)易,，由于世界金融危機，對外貿(mào)易的規(guī)模正在逐步縮小,，地方政府必須在房地產(chǎn)業(yè)之外,，開辟新的渠道,。
然而，一些地方政府官員似乎還沒有意識到這一點,，仍在千方百計地維持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格,，希望以此來確保財政收入不斷增長。現(xiàn)在看來,，中央政府一方面要改革分稅制,，將中央收取的稅收部分，直接轉(zhuǎn)移支付給地方政府,，或者提請全國人大常委會盡快修改相關(guān)法律法規(guī),，把一部分本來應(yīng)該由地方政府征收的稅收，交還給地方政府,，由地方政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需要,，依法征稅，確保地方財政不寅吃卯糧,；另一方面,，地方政府應(yīng)當(dāng)改變觀念，在充分考慮就業(yè)的前提下,，盡可能地采取穩(wěn)妥措施,，開辟新的經(jīng)濟增長點,。
總而言之,，房地產(chǎn)業(yè)在拉動經(jīng)濟增長方面的邊際效用正在減少，政府出讓土地價格下降,，為房地產(chǎn)市場價格調(diào)整提供了更多的空間,。可以想象的是,，除了少數(shù)高檔商品房之外,，絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場價格將會長期徘徊在較低水平。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),，或許已經(jīng)不合時宜,。各級地方政府在發(fā)展經(jīng)濟的過程中，應(yīng)當(dāng)把主要精力放在制造業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè),，通過鼓勵創(chuàng)新,，確保城市充滿活力。部分地方政府官員號召消費者購房愛國,，實際上是一種不思進取的哀嘆,。全國人大常委會應(yīng)當(dāng)盡快出臺稅收基本法，鼓勵地方政府根據(jù)本地實際情況,，主動運用稅收調(diào)節(jié)手段,，刺激經(jīng)濟發(fā)展,。各級地方政府官員也應(yīng)該開動腦筋，發(fā)展地方特色產(chǎn)業(yè),。 |