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如果僅僅看1年的價(jià)格變化,，2009年房地產(chǎn)價(jià)格走向是平穩(wěn)或略微向下，這是全球經(jīng)濟(jì)周期給居民可支配收入和資產(chǎn)預(yù)期所決定的,，屬于短期預(yù)期,。但考察2年以上的預(yù)期，我認(rèn)為我國城市房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)U型反彈,。
首先,，房產(chǎn)、土地在中國人的財(cái)富觀中位居第一,。五千年的文化歷史,，使得中華民族有她自己歷史形成的類似天然的財(cái)富觀念。雖然世界在變,，但是這些變化很難在短時(shí)期內(nèi)更改中國人的財(cái)富觀,。房產(chǎn),、土地在中國人的財(cái)富觀中居于首位，只要有機(jī)會(huì)房地產(chǎn)始終是沉淀國民財(cái)富的蓄水池,。因此,，無論企業(yè)、組織,、還是個(gè)人,，房地產(chǎn)說到底都是財(cái)富的主要表現(xiàn)形式，其作用在黃金和資本投資工具之間,，任何一個(gè)層次的經(jīng)濟(jì)體都會(huì)利用房地產(chǎn)作為價(jià)值或者財(cái)富儲(chǔ)備工具,，即使房價(jià)沖擊再大，也會(huì)有資金向房地產(chǎn)沉淀,。
其次,，中國城市相對(duì)集中，人均土地資源短缺是基本國情,。盡管我們的有效經(jīng)濟(jì)區(qū)域在不斷擴(kuò)大并伴隨著城市化進(jìn)程加快,，但是，受自然,、資源,、歷史、文化,、習(xí)俗等等多方面因素影響,，城市之間的差距是長期存在的。而向往更好的城市生活的人性追求將始終引導(dǎo)著人口的流動(dòng)方向,，城市永遠(yuǎn)是人們希望生活的地方,，因此，區(qū)域房價(jià)壓力與該區(qū)域的現(xiàn)代化水平呈正相關(guān)關(guān)系,。換句話說,，未來現(xiàn)代化水平進(jìn)程較快的地區(qū)，房價(jià)上漲的壓力也會(huì)越大,。
第三，房屋和土地使用權(quán)是國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的有效儲(chǔ)備手段和攻防手段,，這也是為什么國際資本在2002年大舉搶占中國房地產(chǎn)市場,，而在危機(jī)時(shí)期仍不放棄兌現(xiàn)的原因。對(duì)于競爭者而言,，在一國制造和刺破經(jīng)濟(jì)泡沫的手段,，除了資本市場之外，更有效的就是房地產(chǎn)市場操控,，而在國際經(jīng)濟(jì)競爭最激烈的2009年,，房地產(chǎn)市場的操控宏觀經(jīng)濟(jì)的功能會(huì)得到一次徹底體現(xiàn),，對(duì)于這一點(diǎn)，大家可以拭目以待,。
第四,，現(xiàn)階段，農(nóng)村土地不太可能對(duì)城市化土地價(jià)格造成太大的影響,。一般認(rèn)為,，對(duì)樓價(jià)最大的政策沖擊是農(nóng)村土地，包括生產(chǎn)用地,、宅基地的產(chǎn)權(quán)變革,。但從目前中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，進(jìn)行農(nóng)村土地的全流通的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固,，指望農(nóng)村土地制度進(jìn)行大幅度的改革也不現(xiàn)實(shí),。進(jìn)行生產(chǎn)資料土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)十分必要，但期望像城市土地一樣具有土地金融化功能,，則恐怕還要再等十年,。因此，短時(shí)期內(nèi),，農(nóng)村土地不太可能對(duì)城市化土地價(jià)格造成太大的沖擊,。
第五，本次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī),，各國在貨幣供應(yīng)方面,，已經(jīng)大量釋放并預(yù)示出進(jìn)一步擴(kuò)充流動(dòng)性的政策信號(hào)，但是,，危機(jī)中各金融機(jī)構(gòu),、企業(yè)和個(gè)人普遍存在下意識(shí)的惜貸、慎貸現(xiàn)象,，導(dǎo)致各國央行越是降低利率大家就越不愿意貸款,，各經(jīng)濟(jì)主體之間的信用緊張也就越加劇，這種情況在市場上的合理反應(yīng)便是信貸市場萎縮,，現(xiàn)金被凍結(jié)和窖藏,。而各國政府在貨幣工具調(diào)控效果不理想之下，必然會(huì)啟動(dòng)財(cái)政工具,，包括減稅,、增加基礎(chǔ)設(shè)施投入、直接發(fā)放消費(fèi)券等等,，不惜一切代價(jià)刺激經(jīng)濟(jì)恢復(fù)并盡一切努力防止通貨緊縮,。最終，經(jīng)濟(jì)一定會(huì)回穩(wěn),、市場一定會(huì)激活,，但是回穩(wěn)和激活后的經(jīng)濟(jì)將不可避免地出現(xiàn)國家刺激經(jīng)濟(jì)后遺癥——通貨膨脹,。
第六，盡管今年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通縮的可能性較大,，但隨著擴(kuò)張性財(cái)政刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的推出,，適度寬松的貨幣政策的執(zhí)行，以及擴(kuò)大內(nèi)需十條規(guī)劃和十個(gè)重要產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的實(shí)施,，投資者信心將逐步恢復(fù),，中國經(jīng)濟(jì)有望在年中轉(zhuǎn)抑為揚(yáng)，重回快速增長的通道,，預(yù)計(jì)全年GDP增長率將達(dá)到8%以上,。自2010年起，中國經(jīng)濟(jì)將逐步走入溫和通脹周期,。因此,，我們對(duì)未來兩年中國房價(jià)將走出U型反彈持樂觀態(tài)度。 |