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如果僅僅看1年的價格變化,，2009年房地產(chǎn)價格走向是平穩(wěn)或略微向下,，這是全球經(jīng)濟周期給居民可支配收入和資產(chǎn)預(yù)期所決定的，屬于短期預(yù)期,。但考察2年以上的預(yù)期,，我認(rèn)為我國城市房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)U型反彈,。
首先,，房產(chǎn)、土地在中國人的財富觀中位居第一,。五千年的文化歷史,，使得中華民族有她自己歷史形成的類似天然的財富觀念。雖然世界在變,，但是這些變化很難在短時期內(nèi)更改中國人的財富觀,。房產(chǎn)、土地在中國人的財富觀中居于首位,，只要有機會房地產(chǎn)始終是沉淀國民財富的蓄水池。因此,，無論企業(yè),、組織、還是個人,，房地產(chǎn)說到底都是財富的主要表現(xiàn)形式,，其作用在黃金和資本投資工具之間，任何一個層次的經(jīng)濟體都會利用房地產(chǎn)作為價值或者財富儲備工具,，即使房價沖擊再大,，也會有資金向房地產(chǎn)沉淀。
其次,，中國城市相對集中,，人均土地資源短缺是基本國情。盡管我們的有效經(jīng)濟區(qū)域在不斷擴大并伴隨著城市化進(jìn)程加快,，但是,，受自然、資源,、歷史,、文化、習(xí)俗等等多方面因素影響,，城市之間的差距是長期存在的,。而向往更好的城市生活的人性追求將始終引導(dǎo)著人口的流動方向，城市永遠(yuǎn)是人們希望生活的地方,，因此,，區(qū)域房價壓力與該區(qū)域的現(xiàn)代化水平呈正相關(guān)關(guān)系。換句話說,，未來現(xiàn)代化水平進(jìn)程較快的地區(qū),，房價上漲的壓力也會越大。
第三,，房屋和土地使用權(quán)是國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的有效儲備手段和攻防手段,，這也是為什么國際資本在2002年大舉搶占中國房地產(chǎn)市場,，而在危機時期仍不放棄兌現(xiàn)的原因。對于競爭者而言,，在一國制造和刺破經(jīng)濟泡沫的手段,，除了資本市場之外，更有效的就是房地產(chǎn)市場操控,，而在國際經(jīng)濟競爭最激烈的2009年,，房地產(chǎn)市場的操控宏觀經(jīng)濟的功能會得到一次徹底體現(xiàn)，對于這一點,，大家可以拭目以待,。
第四，現(xiàn)階段,，農(nóng)村土地不太可能對城市化土地價格造成太大的影響,。一般認(rèn)為，對樓價最大的政策沖擊是農(nóng)村土地,，包括生產(chǎn)用地,、宅基地的產(chǎn)權(quán)變革。但從目前中國社會經(jīng)濟發(fā)展水平來看,，進(jìn)行農(nóng)村土地的全流通的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固,，指望農(nóng)村土地制度進(jìn)行大幅度的改革也不現(xiàn)實。進(jìn)行生產(chǎn)資料土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)十分必要,，但期望像城市土地一樣具有土地金融化功能,，則恐怕還要再等十年。因此,，短時期內(nèi),，農(nóng)村土地不太可能對城市化土地價格造成太大的沖擊。
第五,，本次全球經(jīng)濟危機,，各國在貨幣供應(yīng)方面，已經(jīng)大量釋放并預(yù)示出進(jìn)一步擴充流動性的政策信號,，但是,，危機中各金融機構(gòu)、企業(yè)和個人普遍存在下意識的惜貸,、慎貸現(xiàn)象,，導(dǎo)致各國央行越是降低利率大家就越不愿意貸款，各經(jīng)濟主體之間的信用緊張也就越加劇,，這種情況在市場上的合理反應(yīng)便是信貸市場萎縮,，現(xiàn)金被凍結(jié)和窖藏。而各國政府在貨幣工具調(diào)控效果不理想之下,，必然會啟動財政工具,，包括減稅,、增加基礎(chǔ)設(shè)施投入、直接發(fā)放消費券等等,，不惜一切代價刺激經(jīng)濟恢復(fù)并盡一切努力防止通貨緊縮,。最終，經(jīng)濟一定會回穩(wěn),、市場一定會激活,，但是回穩(wěn)和激活后的經(jīng)濟將不可避免地出現(xiàn)國家刺激經(jīng)濟后遺癥——通貨膨脹。
第六,，盡管今年中國經(jīng)濟出現(xiàn)通縮的可能性較大,，但隨著擴張性財政刺激經(jīng)濟計劃的推出，適度寬松的貨幣政策的執(zhí)行,，以及擴大內(nèi)需十條規(guī)劃和十個重要產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的實施,，投資者信心將逐步恢復(fù)，中國經(jīng)濟有望在年中轉(zhuǎn)抑為揚,，重回快速增長的通道，預(yù)計全年GDP增長率將達(dá)到8%以上,。自2010年起,，中國經(jīng)濟將逐步走入溫和通脹周期。因此,，我們對未來兩年中國房價將走出U型反彈持樂觀態(tài)度,。 |