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這幾天,，有關(guān)“國務(wù)院鼓勵(lì)開發(fā)商以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售”的新聞成了熱點(diǎn)話題,。
如果筆者沒有記錯(cuò)的話，這是近幾年來,，在有關(guān)房價(jià)的文件中,，第一次對(duì)開發(fā)商提出的“合理價(jià)格”要求。而現(xiàn)在的問題,，就是怎樣的房價(jià)水平才是合理的,？
要科學(xué)的計(jì)算出“合理的房價(jià)”，至少應(yīng)該考慮4個(gè)方面的因素：第一,，商品住房建設(shè)的真實(shí)成本,；第二，房地產(chǎn)商合理的利潤水平,；第三,，房價(jià)和居民的收入水平之比是否符合國際慣例；第四,，中國城市土地的“全民所有”,，有沒有體現(xiàn)到房價(jià)之中,。
關(guān)于商品住房的真實(shí)成本，“地產(chǎn)大鱷”任志強(qiáng)曾稱“露不得”,。為什么“露不得”,？其實(shí)，很多人都知道,，在商品房建設(shè)的所有支出中,，最大的兩塊一是土地出讓金；二是造房的建安費(fèi),。根據(jù)國土資源部“中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”提供的權(quán)威信息,，到2007年一季度，全國主要城市用在“居住用途”上的地價(jià)平均值為每平方米1702元,，如果加權(quán)到全國城鎮(zhèn)（土地出讓金至少降低1/3）,，再算上1.5倍的容積率，分?jǐn)偟矫科椒矫鬃》恐械臉敲娴貎r(jià)也只有756.8元,。至于造房的建安費(fèi),，前不久有建筑業(yè)的包工頭自爆廣州番禺每平方米不到680元。我們高估全國城鎮(zhèn)平均建房所需的建安費(fèi)在900元左右（根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料,，2004年中國城市中單位和個(gè)人自建住房竣工房屋價(jià)值每平方米468.32元）,；如果把其他方面的配套費(fèi)和稅費(fèi)再加上，分?jǐn)偟矫科椒矫鬃疃嘁簿?00元,。這就意味著,，從全國城鎮(zhèn)的平均住宅建造成本來說，現(xiàn)在開發(fā)商建房每平方米成本大概只有2156.8元,。
知道了建房成本,，下面的問題就是，房地產(chǎn)商搞商品住房的開發(fā),，利潤率應(yīng)該在什么水平上,？按照國際上的行規(guī)，商品住房建造的利潤率一般都在3~5%左右,。我國工業(yè)產(chǎn)品的平均利潤率也長期在10%以下徘徊,，所以，我國商品住房的利潤水平也不應(yīng)該高過10%,。
第三,，房價(jià)應(yīng)該多少才是合理？國際上早有量性的定論,，這就是要看這個(gè)地方或城市的房價(jià)收入比（房屋總價(jià)與家庭年收入之比,，即房價(jià)為收入的倍數(shù)）是多少？而世界銀行和聯(lián)合國人居中心早就給出合理的房價(jià)收入比為3~6倍。這里應(yīng)該指出的是,，歐美等發(fā)達(dá)國家公民用3~6年家庭收入所買到的住房,，首先是在人均面積的擁有上要比我們?nèi)司?0平方米的小康水平要大得多；其次,，他們大多數(shù)住的是獨(dú)立屋（單體別墅）,，買的房是裝修好的，走進(jìn)去就可住,，不像我們拼了半天拿到的也只是毛坯房,。
按照國際慣例，當(dāng)一個(gè)地方房價(jià)收入比超過5時(shí),，被認(rèn)為該城市房屋購買力極低；超過6時(shí),，被公認(rèn)為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū),；當(dāng)房價(jià)收入比超過7以后，就會(huì)被認(rèn)為是“國際房價(jià)最難承受地區(qū)”,。據(jù)此,，我國的城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比最多也不能超過6。
綜上所述,，我國城鎮(zhèn)居民買房的合理價(jià)格,，應(yīng)該是最高不超過家庭平均年收入的6倍水平。我們以國家統(tǒng)計(jì)局公布的2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元為依據(jù),，按照三口之家90平方米的小康住房為標(biāo)準(zhǔn),，得出的結(jié)論就是：買一套90平方米合理價(jià)格的住宅，全國的均價(jià)應(yīng)該為248148元,，每平方米為2757.2元（按此要求,，開發(fā)商的利潤也超過了10%）。
而這樣的價(jià)格,，比現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)平均每平方米4000元左右的價(jià)格水平,，低了1/3左右。這表明,，全國城鎮(zhèn)的房價(jià)要回歸到合理水平,，至少要比現(xiàn)在的房價(jià)下降1/3以上。否則,，讓老百姓買得起房,、激活普通居民的住房消費(fèi)就成為一句空話。
需要特別指出的是,，由于各地情況的不同,，大城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的房價(jià)下降的幅度應(yīng)該更大。但核心就是一個(gè)——每個(gè)城市和地區(qū)的房價(jià)收入比，不能超過6倍,。只有有了這樣具體的定量指標(biāo),，我國城鎮(zhèn)居民的房價(jià)回歸到合理，才不會(huì)成為一句空話,。
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