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實(shí)際上,在此之前,不少地方政府已經(jīng)開(kāi)始了挽救樓市的自選動(dòng)作,。比如,廈門(mén)市調(diào)整并降低了購(gòu)買(mǎi)商品住房入城鎮(zhèn)居民戶(hù)口的政策門(mén)檻;又如長(zhǎng)沙在今年7月下旬降低了二手房交易稅費(fèi)——由1.98%降到1.1%,同時(shí)將保障性住房分配貨幣化等,。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,這些政策都是在鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)交易。
可與此消息相對(duì)比的是,無(wú)論是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局之前發(fā)布的經(jīng)濟(jì)述評(píng)及不少專(zhuān)家學(xué)者都指出,當(dāng)下無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面,房?jī)r(jià)的理性回歸還沒(méi)有到位,。
經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域有一個(gè)投資收益均衡理論,這個(gè)理論說(shuō)的是,各個(gè)投資領(lǐng)域中的等量資本,由于資本的有機(jī)構(gòu)成不同和周轉(zhuǎn)速度不同,它們所生產(chǎn)的價(jià)值和剩余價(jià)值是不同的,因而一開(kāi)始利潤(rùn)率也是不同的。但是隨著時(shí)間的推移,低收益率的資金自然要向高收益率投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移,之后通過(guò)部門(mén)之間的競(jìng)爭(zhēng),會(huì)形成最后一般性利潤(rùn)率,從而使利潤(rùn)均衡化為平均利潤(rùn)。這一理論在資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目中顯然也是適用的,。
由此產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題,就房地產(chǎn)價(jià)格而言,從表面上看,房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)水平是隨著房?jī)r(jià)的增高而增加,從而使投資房地產(chǎn)業(yè)的收益率要遠(yuǎn)大于其他領(lǐng)域的投資收益率。果真如此的話(huà),根據(jù)投資收益均衡論,無(wú)疑就會(huì)有大量的資金投入到房地產(chǎn)行業(yè),。如此一來(lái),無(wú)疑也就會(huì)產(chǎn)生大量的待售樓盤(pán),由此產(chǎn)生殘酷的售房競(jìng)爭(zhēng),房?jī)r(jià)自然也就會(huì)隨之降下來(lái),。而此時(shí)的房?jī)r(jià)下跌并無(wú)可怕之處,。那么,為什么有地方房管局宣稱(chēng)要打擊降價(jià)銷(xiāo)售的樓盤(pán)呢,？
歸根結(jié)底,房屋銷(xiāo)售越多、銷(xiāo)售房地產(chǎn)價(jià)格越高,該價(jià)格中的土地成本所占的份額就越大,土地出讓價(jià)格就越高,地方政府“獲利”越多,。我們還看到有些地方政府寧可讓土地流拍,也不愿意降價(jià)出讓土地,。土地成本占房?jī)r(jià)成本將近一半,如果土地市場(chǎng)不活躍,自然也制約著樓市健康發(fā)展,制約著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。
也就是說(shuō),房?jī)r(jià)問(wèn)題更多是統(tǒng)一地價(jià)的問(wèn)題,地價(jià)影響占很重要的地位,如何控制地價(jià)是一個(gè)很重要的問(wèn)題,。而地價(jià)的上升說(shuō)明政府的財(cái)政政策有問(wèn)題,現(xiàn)在基本上中央政府,、地方政府是分稅安排,地方負(fù)擔(dān)很多支出的義務(wù),收入來(lái)源相對(duì)匱乏,于是土地的拍賣(mài)就變成地方政府投機(jī)財(cái)政來(lái)源一個(gè)很重要的措施。在有限的供給面前,地方政府的動(dòng)力是推動(dòng)地價(jià)提高,。
一些地方政府已經(jīng)被捆綁在
“高房?jī)r(jià)”的戰(zhàn)車(chē)上,自然不希望樓市低迷,。那么,能否探索另外一種可持續(xù)發(fā)展之路,來(lái)解決這一尷尬,？其實(shí),將地價(jià)從房?jī)r(jià)中剝離出去,或許是一個(gè)可行的措施。
由于取消了開(kāi)發(fā)商在土地升值上的預(yù)期收益,使得開(kāi)發(fā)商可以專(zhuān)注于企業(yè)在房屋設(shè)計(jì),、建造上的精力,可以通過(guò)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本,、提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)素質(zhì)來(lái)達(dá)到房產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng);地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)相隔離,實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的價(jià)值對(duì)等;地價(jià)從房?jī)r(jià)中剝離,使得政府更易于對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和房屋價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。之前也曾有報(bào)道說(shuō),中央的相關(guān)部門(mén)正在研究讓地方政府脫離
“土地財(cái)政”的政策,。如果這些政策能盡快出臺(tái),加上房?jī)r(jià)漲跌與土地收益關(guān)系不大,地方政府才能從“高房?jī)r(jià)”的戰(zhàn)車(chē)上脫身,而專(zhuān)注于
“鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)、建設(shè)保障性住房”,。
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