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12月21日國辦發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》,，這是國務(wù)院在短短兩個(gè)月時(shí)間之內(nèi),，出臺(tái)的第七項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的公共政策,。
就針對(duì)性而言,，《意見》是10月份以來,，中央政府出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)公共政策中,，最準(zhǔn)確地診斷了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的病狀和病因,�,！兑庖姟凡粌H細(xì)化了保障性住房的建設(shè)計(jì)劃,，放開了改善性住房的二套房貸政策,，大幅度減免交易的營(yíng)業(yè)稅，更重要的,，第一次在中央政策層面提出要合理調(diào)整房地產(chǎn)的價(jià)格,，并對(duì)房地產(chǎn)未來的重組和洗牌可能引發(fā)的信用風(fēng)險(xiǎn)在政策層面給予防范，將成為未來主導(dǎo)中國房地產(chǎn)洗牌和變局的重要文件,。
其實(shí),，研判中國房地產(chǎn)面臨的困局，我們認(rèn)為,，在供求規(guī)律和產(chǎn)業(yè)生命周期的作用下,，房地產(chǎn)目前顯示的數(shù)據(jù)表明，在價(jià)格高企和空置率屢創(chuàng)新高的情況下,，中國房地產(chǎn)業(yè)的變局已經(jīng)提前到來：
首先,，供求拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。經(jīng)過10年的發(fā)展,，中國房地產(chǎn)的供求狀況發(fā)生了極大的改變,，我國人均住房面積2007年已經(jīng)達(dá)到28平米，很多城市的住房自有率遠(yuǎn)超國際水平,，比如北京的住房自有率2007年就已達(dá)75%,。更重要的，按照《意見》的規(guī)劃,，未來三年,，還要建750萬套的低收入家庭的保障性住房,，每年130萬套的經(jīng)濟(jì)適用房。因此,，住房的“饑渴型”需求已成歷史,，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩已經(jīng)出現(xiàn)。
其次,，產(chǎn)業(yè)的生命周期拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了10年的快速發(fā)展期，特別是2005年以來,，三年的非理性暴漲期透支了房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展周期,，促使房地產(chǎn)直接從高速發(fā)展硬著陸進(jìn)入調(diào)整周期。世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明,，在人均居住面積達(dá)到30到35平米之后,，房地產(chǎn)將告別快速發(fā)展期，而2007年人均28平米的數(shù)字已經(jīng)基本接近數(shù)字“拐點(diǎn)”,，無論是否發(fā)生金融危機(jī),，周期調(diào)整必然到來。
再次,，政策的邊際效應(yīng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),。近期中央和地方出臺(tái)很多刺激經(jīng)濟(jì)的政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)交易乏振的局面并未改變,。而這一切癥結(jié)的根源在于房地產(chǎn)業(yè)無視供求規(guī)律的改變和產(chǎn)業(yè)周期的自然調(diào)整而固守高房?jī)r(jià)所致,，而地方政府與房地產(chǎn)之間的千絲萬縷的利益關(guān)系更讓開發(fā)商對(duì)未來的政策力度有不現(xiàn)實(shí)的期待。所以,，即使目前徹底放開二套房貸,，都很難阻止價(jià)格的自然回落。
從這個(gè)角度而言,，《意見》的意義與其說救急措施,，毋寧說是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)主動(dòng)變局的長(zhǎng)遠(yuǎn)之舉�,！兑庖姟诽岢觥胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施,，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售”,，可謂一語中的。而地方政府出于自身利益,，采取行政干預(yù)的手段阻止降價(jià)的行為,，顯然無助于房地產(chǎn)的周期性調(diào)整，反而可能因?yàn)橘Y金鏈的最終斷裂,，錯(cuò)失調(diào)整時(shí)機(jī),，引發(fā)大規(guī)模的爛尾樓和開發(fā)商倒閉事件,，最終將風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到金融系統(tǒng)。
就政策的未來關(guān)愛而言,，面對(duì)高達(dá)1.36億平米的空置面積和達(dá)9000億元的資金缺口,，中央政府無疑會(huì)事先預(yù)防可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。因此,，期待徹底放開二套房貸不現(xiàn)實(shí),，停建保障性住房的可能基本沒有。最好的選擇無疑是順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律,，調(diào)整價(jià)格無疑是一個(gè)多贏的出路和選擇,。
這樣，通過政策的主動(dòng)引導(dǎo)和價(jià)格的自然回落,，一方面對(duì)開發(fā)商采取“分類信貸”政策,，促使信譽(yù)不高和開發(fā)能力不強(qiáng)的開發(fā)商被兼并重組，避免大面積爛尾樓的出現(xiàn)和對(duì)銀行系統(tǒng)的沖擊,。另一方面,，積極探索地方政府的收入之源，從體制上改變地方政府對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴,，切斷地方政府和房地產(chǎn)的利益關(guān)系,，讓房地產(chǎn)完成自身的調(diào)整周期，真正回歸民生,。 |