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12月17日,，國務院出臺促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三條措施,，對第二套房貸款的限制進行溫和松綁。在宏觀經(jīng)濟下行,、房地產(chǎn)市場萎靡不振之際,，中央政府出臺此項政策可謂準確及時，也會收到短期快速的回暖效果,；但由于政策的制定邊界極為謹慎,，且宏觀經(jīng)濟背景難以短期快速扭轉，因此,，對這項政策的遠期效果,，仍待觀察。
此次二次房貸的松綁,，以城市人均住房面積為線,，界定了改善型購房與投資性購房的區(qū)別。這說明,，中央政府,、央行和銀監(jiān)會對于鼓勵投資性需求仍比較謹慎。事實上,，由于銀行很難界定改善型購房與投資性購房的區(qū)別,，各銀行多不愿意在全球金融危機蔓延之時增加二套房貸，其風險管控的目的非常明顯,。但同時由于房地產(chǎn)在經(jīng)濟運行中的比例和作用巨大,，中央政府又不得不運用溫和的二次房貸政策，刺激尚待回暖的房市,，并意圖借此來提振基礎設施投資不能迅速改善的宏觀經(jīng)濟,。
中國現(xiàn)行的二套房貸政策，執(zhí)行的是去年9月份制定的標準,。2007年9月27日,，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定“居民購買第二套住房的首付比例提高至40%,，貸款利率按基準利率上浮10%”,。同時規(guī)定，銀行審核第二套住房的定義是以家庭為單位,。
去年這一政策制定的背景,，是中國經(jīng)濟快速發(fā)展的第29年和房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的第9年。在29年的增長下,，以房地產(chǎn)等投資為主的固定投資拉動和出口拉動,，是中國經(jīng)濟增長的動力。國家信息中心2007年的宏觀經(jīng)濟分析報告指出，2007年房地產(chǎn)投資的增速在28%左右,，遠高于同期GDP的增長速度,。
29年增長之后，資源性產(chǎn)品價格和資產(chǎn)價格出現(xiàn)了快速增長,。但與此相比,，中國的居民收入水平增長緩慢。仍據(jù)國家信息中心報告分析,，1998年至2006年,，以現(xiàn)價計算的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均增長10.2%，而現(xiàn)價住宅銷售額的增長卻達到32.6%,。在房地產(chǎn)價格過高過快的增長背景下,，不但國家的金融風險加大，而且由于預期房地產(chǎn)價格將會繼續(xù)大幅上升,，許多家庭抑制其他消費,，以積攢首付款和支付月供款。與此同時,，沒有消費能力而有巨大產(chǎn)能的中國,，只能將過剩的產(chǎn)能出口。
正是在這樣的背景下,，中央政府針對二套房貸的調控與經(jīng)濟結構的調整同步進行,。可以說,，二套房貸的嚴格控制從遠期來看,，無疑具有戰(zhàn)略性的調整意義。
但以出口拉動和固定投資為主的經(jīng)濟結構,，在外部金融危機沖擊的背景下,，其脆弱性也表現(xiàn)了出來。去年以來的房地產(chǎn)市場蕭條,，主因一是內需不足的結構性矛盾不足以承擔房價無限度升高的投資陷阱,，一是一旦遭遇類似二套房貸式的對資金的管控，價格便很容易回落,。也正是從這個角度而言,，嚴控二套房貸被視為房地產(chǎn)市場成交急速下滑的直接原因之一,。
但二套房貸政策,，顯然不應承擔本應屬于經(jīng)濟結構性矛盾的后果。在宏觀經(jīng)濟未來仍然嚴峻的背景下,，審視二套房貸政策的松綁也必須考慮上述兩個視角,，即，即便二套房貸在近期內可能改善房地產(chǎn)市場的心理結構與短期投資行為,，但由于整體經(jīng)濟的結構性原因,，二套房貸在近期所起的效果,，可能在遠期很難達到。
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