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12月17日,國務院常務會議,研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施,。會議確定進一步鼓勵普通商品住房消費,。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執(zhí)行首次貸款購房的優(yōu)惠政策。并對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅實行減免,。
是否放寬二套房貸,一直被認為是房地產(chǎn)政策松緊的重要指標,今年7月以前,房地產(chǎn)市場面臨投資過熱問題,國家政策的主要著力點是阻止房價泡沫擴大,因此當時中國城鄉(xiāng)建設(shè)部經(jīng)濟研究所所長陳淮指出,“一年內(nèi)不要指望房地產(chǎn)政策放寬”,。但時移事易,當前房地產(chǎn)市場的主要矛盾轉(zhuǎn)為市場交易量驟降,。房地產(chǎn)消費引擎面臨“熄火”的危險。當前,政府面臨防止房地產(chǎn)泡沫破滅加劇經(jīng)濟緊縮,與繼續(xù)調(diào)整房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)之間的利弊權(quán)衡,。在經(jīng)濟下行的威脅下,啟動房地產(chǎn)消費勢在必行,。放寬政策限制以恢復市場信心在所難免。
但必須強調(diào),房地產(chǎn)市場從過熱轉(zhuǎn)向過冷,并不意味著市場價格調(diào)整到位,政府此時出臺放寬政策限制的“新政”,也不意味著市場結(jié)構(gòu)趨于合理,結(jié)構(gòu)調(diào)整政策轉(zhuǎn)向,。
分析從“過熱”到“過冷”的市場機理,不難發(fā)現(xiàn),2007年之前房地產(chǎn)市場的繁榮其實是在土地供應驟減,房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)扭曲的基礎(chǔ)上的幻覺,市場過熱并不是消費需求強勁的體現(xiàn),而恰恰是消費需求逐步被抑制,投資需求乃至投機需求取而代之的過程,。與“過熱”同源,當前的“過冷”其本質(zhì)不過是“追漲不追跌”現(xiàn)象的另一種呈現(xiàn)。由于實際需求無法支持高房價,以及宏觀政策調(diào)整導致市場預期逆轉(zhuǎn),導致市場形成觀望氣氛,。因此,“過熱”與“過冷”同源異構(gòu),都是供求結(jié)構(gòu)扭曲的表征,而供求結(jié)構(gòu)扭曲,價格虛高,才是消費需求被抑制的根本原因,。
為抑制房地產(chǎn)市場“過熱”而推出的二套房貸限制措施,所針對的是投資需求,而不是消費需求。但一部分市場人士呼吁放松二套房貸限制的目的,乃在于對中央收回成命,放棄房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整仍然抱有幻想,。
投資需求可以拉動房地產(chǎn)市場嗎?不能!根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示,廣州10月一手住宅均價9469元/平方米,上漲14.9%,成交量只有35萬平方米,比去年同期萎縮近四成,房地產(chǎn)市場低迷,而根據(jù)高盛高華的最新調(diào)研數(shù)據(jù),廣州,、深圳、東莞三地房地產(chǎn)市場庫存積壓情況嚴重,三地房地產(chǎn)存貨分別達470萬平方米,、650萬平方米,、820萬平方米(見昨日本報C02版)。存貨積壓意味著消費者不認同當前價格,。在房價回升的可能性甚微,市場低迷之時,倘若價格下調(diào)不到位,投資資金絕無進場可能,。采取棄價保量的措施方為開發(fā)商的明智之舉。
中央放棄房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整了嗎?沒有!回到本次國務院常務會議,本次放松二次房貸,僅限于“已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?申請購買第二套普通自住房的居民”,雖然各商業(yè)銀行在執(zhí)行時會有松動,但政府支持對象為“普通商品房消費”,而不是“投資需求”,并無疑義,。與此同時,本次國務院常務會議特別指出,要“引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化,促進商品住房銷售,。支持合理融資需求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持”,�,？梢娫黾邮袌龉⿷�,、降低購房門檻的政策方向并沒有被棄守。
房地產(chǎn)市場關(guān)涉民生,也牽動既得利益,當前,各種救市措施紛紛以救市為名推出,是以民生為重還是以維護既得利益優(yōu)先,構(gòu)成“救市”和“毀市”的分水嶺,。我們支持政府繼續(xù)推出以民生為本,以放權(quán)讓利,、推進房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整為手段,以刺激消費需求為目的的政策,反對任何以繼續(xù)維持既得利益為目的,以減少土地供應,更改戶型比例,甚至以財政補貼購房等手段抗拒結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策。 |