數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日,，北京尚未銷售的新建商品房加上現(xiàn)房,，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬套,。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，今年1~10月全國(guó)商品房銷售中，無論是銷售面積還是銷售額,，北京的降幅都位居全國(guó)主要城市榜首,，也就是說需求正急劇萎縮。但與此同時(shí),，北京房?jī)r(jià)卻基本保持不變,。這就讓人疑惑：莫非供求決定價(jià)格這一經(jīng)濟(jì)學(xué)基本規(guī)律在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上失靈了？
據(jù)稱,，多數(shù)開發(fā)商不肯以降價(jià)來帶動(dòng)銷售量,，是造成北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下調(diào)、房屋滯銷的主要原因。按業(yè)內(nèi)人士的說法,，北京開發(fā)商之所以這么“牛氣”,，是因?yàn)樗麄儓?jiān)信“政府不會(huì)不管樓市”。但這似乎無法解釋為何近半年來國(guó)內(nèi)許多城市房?jī)r(jià)都在下調(diào)——按道理,，若政府一管樓市就靈的話,，其他城市的開發(fā)商也完全可以頂住不降價(jià)。
可惜事實(shí)并不支持這一判斷,。以天津?yàn)槔�,，今年第三季度天津商品住宅成交面積為104萬平米，較第二季度環(huán)比下降低28%,；均價(jià)則較第二季度下降了5%,。顯然，對(duì)北京樓價(jià)堅(jiān)持不降應(yīng)該還有更為合理的解釋,。
出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的擔(dān)心,，最近幾個(gè)月來，各地政府確實(shí)出臺(tái)了五花八門的維穩(wěn)政策,。例如提高房貸公積金上限,、給予貨幣補(bǔ)貼，個(gè)別地方甚至不惜以戶口相贈(zèng),；同時(shí),，從國(guó)內(nèi)整體宏觀政策環(huán)境來看，也越來越趨于寬松,。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn),，這有助于部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)人氣回升，如長(zhǎng)沙和南京等地周末看房,、逛房展會(huì)的人數(shù)有所增加,。但需要指出的是，這些城市大多數(shù)是二三線城市,，房?jī)r(jià)本身偏離大眾心理價(jià)位的情況也不算太離譜,，加上價(jià)格適當(dāng)回落和地方政府出臺(tái)激勵(lì)措施，問津者自然會(huì)日漸增多,。
而北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題在于：在價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購(gòu)房者心理價(jià)位的前提下,，絲毫不考慮通過讓價(jià)格理性回歸來激活市場(chǎng)，而完全寄希望于政府干預(yù)來逆轉(zhuǎn)大勢(shì),。其荒誕的程度絲毫不輸于當(dāng)眾多上市公司陷入危機(jī)時(shí),，以為政府出臺(tái)一兩個(gè)政策就能讓股市重新回到6000點(diǎn)以上。
筆者相信,，對(duì)于開發(fā)商和部分投機(jī)者而言,，還有一個(gè)沒說出口的理由,，那就是對(duì)北京特殊地位的膜拜。作為中國(guó)的政治和文化中心,，北京無疑集中了全國(guó)最好的教育資源,、醫(yī)療資源和政策資源，就連政府部門,、外企總部和國(guó)有銀行提供的就業(yè)機(jī)會(huì)之多,，在國(guó)內(nèi)也無出其右者。這令不少人迷信,，皇帝的女兒不愁嫁,，就算其他城市房?jī)r(jià)降了，北京房子不降也總歸能賣出去,。
不可否認(rèn)，在正常年景這種假設(shè)或許成立,。但開發(fā)商似乎對(duì)這場(chǎng)百年一遇的全球金融危機(jī)及其引起的嚴(yán)重后果缺乏足夠認(rèn)識(shí),，以為咬緊牙關(guān)扛一扛就能扛過去。在全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退的情況下,，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,，明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)能完成“保八”任務(wù)已有相當(dāng)難度。而僅僅“保八”并不足以支持北京購(gòu)房者繼續(xù)承擔(dān)如此高昂的房?jī)r(jià),。
對(duì)于大多數(shù)普通購(gòu)房者而言,，買房買車在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期意愿較高。而未來一年,，能夠保持家庭名義收入不下降已屬幸運(yùn),，又何來余力繼續(xù)給開發(fā)商埋單呢？更何況,，全球經(jīng)濟(jì)何時(shí)復(fù)蘇,？一年、兩年還是三年,？沒有人說得清,，這就必然要求民眾盡量增加儲(chǔ)蓄，以備不時(shí)之需,；而不是貿(mào)然投資,，特別是投資在明知道會(huì)貶值的房子上。
顯然,，不肯降價(jià)的后果將是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步萎縮,。當(dāng)越來越多的樓盤滯銷時(shí)，將導(dǎo)致價(jià)格下行壓力不斷增強(qiáng),；而購(gòu)房者看清楚這一點(diǎn)以后,，將更趨于保守,。最終，在市場(chǎng)“預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)”力量的推動(dòng)下,，房?jī)r(jià)將以更快的速度下滑,。這或許是有遠(yuǎn)見的開發(fā)商所不愿意看到的吧。 |
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