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房價下跌引起的次貸危機(jī)催生了席卷全球的金融“海嘯”,。進(jìn)入2008年以來,，受金融危機(jī)的影響,，國外樓市泡沫和商品市場泡沫相繼破裂,，金融市場進(jìn)一步受到沉重打擊,，股市大幅下跌,，原先高高在上的一些衍生金融品價值幾乎一夜間消失殆盡,！
受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì),、金融形勢的影響,，中國股市也發(fā)生了深度調(diào)整,，其調(diào)整之深已到了非救市不足以恢復(fù)市場信心的地步，而同樣處于風(fēng)口浪尖上的樓市,，卻表現(xiàn)出另外一番風(fēng)景：雖然交易量大幅萎縮,，個別地區(qū)房價雖有所下跌，卻幅度有限，總體仍呈高位盤整的格局,。
調(diào)整預(yù)熱階段即將結(jié)束
經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識告訴我們,，作為投資品，價格變動和成交量變動之間存在著多種對應(yīng)關(guān)系,。量價齊跌是市場調(diào)整到較高階段,、調(diào)整基本到位的表現(xiàn)。從量價關(guān)系上看,，價格由上漲轉(zhuǎn)為下跌一般要經(jīng)歷價穩(wěn)量縮,、價跌量縮的過渡階段，然后才會進(jìn)入價格快速下跌而成交量稀少的普跌速降階段,。當(dāng)前房價“巋然不動”,，但交易量明顯下降的現(xiàn)象，說明當(dāng)前樓市已處于價穩(wěn)量縮的階段,，一輪逐漸加速的調(diào)整過程或即將展開,。日前公布的中國社科院2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》對于中國房產(chǎn)價格的預(yù)測也說明了這一點：他們認(rèn)為，2009年中國的房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期,，在供需雙方作用下,，房價將面臨進(jìn)一步回調(diào)。
盡管專家及消費者的理性預(yù)期早已作出了中國房價將整體下降的判斷,，但目前中國大多數(shù)城市的房價仍基本不動,，或僅有少量下調(diào)和局部下降。筆者認(rèn)為：盡管目前中國房價下跌趨勢已經(jīng)確立,，但促使房價整體上大規(guī)模調(diào)整的觸發(fā)機(jī)制還未啟動,，仍處預(yù)熱階段。種種現(xiàn)象表明,，推動中國房價調(diào)整過程進(jìn)行的觸發(fā)機(jī)制已逐漸變得成熟,，觸發(fā)機(jī)制啟動日漸臨近。
觸發(fā)點一：通貨緊縮風(fēng)險
中國輸入性流動性的膨脹,，不但引起了股市的泡沫,，也引起了房地產(chǎn)市場的暴漲。2008年以來,，西方愈演愈烈的金融危機(jī)引發(fā)了金融領(lǐng)域的“去杠桿化”運動,，信貸體系收縮，流動性不斷下降,。美國聯(lián)邦基金利率和美元計價LIBOR利率（貨幣市場利率）間擴(kuò)大的趨勢,，說明了美國市場上的流動性正在不斷消失。而在救市方案實施的初期,，主要發(fā)達(dá)國家市場上的流動性仍會進(jìn)一步下降,，有從全球各地撤回資金自救的可能,。
國際金融的流動性下降，已經(jīng)導(dǎo)致了國際大宗交易商品的價格下降,，并且明年極有可能仍處于低位運行的態(tài)勢,。因此，我國輸入性流動性膨脹明年極有可能發(fā)生逆轉(zhuǎn),，通貨緊縮的風(fēng)險空前擴(kuò)大,。一個全球資產(chǎn)價格普遍下跌的環(huán)境，通過流動性影響和市場的比較,、示范作用,，會成為我國樓市加快調(diào)整的觸發(fā)點。
觸發(fā)點二：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型推進(jìn)
中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型之變,，原先依靠消耗資源的方式必須改變,，中長期看中國經(jīng)濟(jì)的主要問題不是速度而是結(jié)構(gòu)。原先經(jīng)濟(jì)增長方式持續(xù)不下去了,，制造業(yè)中的許多資金都撤了出來,，其中有很大部分轉(zhuǎn)而流向了房地產(chǎn)市場，從而助推了中國房價的暴漲,，這種制造業(yè)中轉(zhuǎn)移出來的投資資金投向分布也導(dǎo)致了中國房價漲幅分布不均：即大戶型等高檔商品房價格漲勢猛烈,，而中小戶型漲幅相對較小。
面對國內(nèi)外經(jīng)濟(jì),、金融形勢的變化,，我國加快了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)速度，十七屆三中全會在統(tǒng)籌土地和勞動力結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等方面取得的進(jìn)展,，更是為制造業(yè)重新獲得生機(jī)帶來了曙光,。從短期看，在“保增長”的宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想下,，將會陸續(xù)出臺相應(yīng)刺激增長措施,，如出口退稅、政府引導(dǎo)投資等,，推動各路資金重新回流制造業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)運行領(lǐng)域。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的推進(jìn),，亦會成為房市加快調(diào)整的觸發(fā)機(jī)制,。從宏觀經(jīng)濟(jì)運行看，這一觸發(fā)點正日漸啟動,。
觸發(fā)點三：股市投資價值重現(xiàn)
無論從市盈率還是市凈率的角度,，當(dāng)前股市平均市盈率和平均市凈率都已調(diào)整到了歷史上較低的區(qū)域，繼續(xù)下跌的空間和時間都有限,。從股價絕對水平變動情況看,，股市泡沫破裂后,，當(dāng)前股價水平已接近歷史低點，按此推論指數(shù)也應(yīng)該已處于底部區(qū)間,。
雖然股市弱勢整理仍將是大概率事件,，但相對于幾乎沒什么調(diào)整、風(fēng)險未得到釋放的房地產(chǎn)市場而言,，當(dāng)前的股市顯然要比樓市更具有投資價值,。當(dāng)股市投資價值開始體現(xiàn)，市場信心得到恢復(fù)時,，房價大規(guī)模調(diào)整的觸發(fā)點也就被啟動,。
觸發(fā)點四：供求結(jié)構(gòu)真正改變
無論是從國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)角度，還是以當(dāng)前國內(nèi)一些地區(qū)“土地”財政的性質(zhì),，以及吸納就業(yè),、保障民生的角度來看，保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展,，對中國宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運行和民生問題的解決,，其意義和重要性都是不言而喻。當(dāng)前商品房市場房價居高不下,、交易量下降的局面,，已嚴(yán)重影響到了一些地區(qū)財政和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行。所以,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場也成為了中國當(dāng)前保增長的一個重要方面,。
但是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場并不等于穩(wěn)定高房價。在維持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長和解決民生,、建設(shè)和諧社會的雙重目標(biāo)體制下,，經(jīng)濟(jì)適用房、安居房等非商品性住房開發(fā)力度加大,，保障性住房供應(yīng)增加,。保障性住房供應(yīng)增加，使商品性住房市場上的剛性需求進(jìn)一步下降,。在全球資產(chǎn)泡沫相繼破裂的宏觀環(huán)境下,，房價下跌的壓力進(jìn)一步增大。隨著保障性住房建設(shè)體系的加速推進(jìn),，這一推動房價調(diào)整的觸發(fā)點啟動進(jìn)程也在加速,。
中國社科院2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)測，2009年中國房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期,，房價將面臨進(jìn)一步回調(diào),。
對此，作者認(rèn)為,，盡管目前中國大多數(shù)城市的房價總體仍在高位縮量盤整,，但中國房價大規(guī)模調(diào)整的預(yù)熱階段即將結(jié)束,，而引發(fā)房價進(jìn)入快速下降階段的幾個觸發(fā)點，也已在不同程度上啟動,。 |