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面對(duì)商品房銷售量連續(xù)下降導(dǎo)致的部分中小開發(fā)商資金鏈斷裂危局,，繼鄭州,、西安等城市提出回購商品房和空置房作為保障房之后,，包括北京在內(nèi)的幾個(gè)核心城市也于近日紛紛表示,，對(duì)于部分中低價(jià)位、中小戶型的普通商品住房,，政府將采取建設(shè)與收購并舉的措施,，收購部分符合條件的中低價(jià)位、中小戶型的普通商品房,，轉(zhuǎn)化為保障性住房或限價(jià)房,。盡管至今尚沒有城市全面鋪開相關(guān)回購操作，可政府回購普通商品房做保障房一時(shí)間卻已儼然成為各地政府的政策備選項(xiàng),。
政府回購商品房做保障房,，一則可以為正陷入資金鏈瀕臨斷裂泥沼的中小房地產(chǎn)商解困,，有效減少爛尾樓；二則可以解決因土地儲(chǔ)備難度加大,、保障性用地遭冷遇而導(dǎo)致保障性住房供給不足的矛盾；三則也可以通過商品房政府回購刺激作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)走出困境,，從而拉動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長,；可謂一舉數(shù)得。
但正如許多學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士所說,，政府回購商品房做保障房固有可行之因,、之道，可卻無具體可鑒又無悖德之虞的安全操作“常道”,，譬如如何讓民眾相信在此問題上政府處于道德倫理高地,，是為了保障民生而不是為了既得利益者，因而真正實(shí)施起來會(huì)過關(guān)斬將,，困難重重,。
首先是審核決策關(guān)。由于政府回購普通商品房作為保障房涉及到政府采購,、保障房配售等諸多獨(dú)立法律環(huán)節(jié),，所以是要經(jīng)過一定的預(yù)算、政府采購,、配售決策程序的,，都應(yīng)得到同級(jí)人民代表大會(huì)的批準(zhǔn)，并非由政府依職權(quán)頃直決定,。
其次是回購方式關(guān),。政府參與市場操作回購商品房，必須恪守政府采購的相關(guān)規(guī)程,，不能自導(dǎo)自買,，非經(jīng)公開招標(biāo)或競爭性談判等競標(biāo)程序（不能適用單一來源采購方式），即使是房價(jià),、地段完全符合限價(jià)房要求的樓盤也不能直接下單購買,，回購的采購方式一定要確保公開、公平,、公正原則,。
其三是回購價(jià)格關(guān)。政府回購普通商品房作為保障房的價(jià)格,，其購置成本不得高于限價(jià)房的招標(biāo)開發(fā)成本,，并不得高于同區(qū)域同位置任一普通商品房的價(jià)格。
最后是配售關(guān),�,；刭徍蟮纳唐贩孔鳛楸Ｕ戏�,，將按照保障房的相關(guān)條件進(jìn)行配售。這就使得政府回購商品房時(shí)暗含了一個(gè)潛在的回購條件,，即政府回購的商品房不得面積過大,，不得系高檔商品房低賣后轉(zhuǎn)為保障房，以避免社會(huì)分配不公和相關(guān)利益輸送嫌疑,。
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