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11日26日,，央行突然宣布一系列刺激經(jīng)濟(jì)的金融貨幣新政,，大幅下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率。這次央行大幅降低利率,，意味著早些時(shí)候從緊的貨幣政策向適度寬松的貨幣政策真正的轉(zhuǎn)向。而貨幣政策作為宏觀調(diào)控中最為重要的工具,，它的轉(zhuǎn)向也就意味著政府對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷的改變,，意味著政府未來經(jīng)濟(jì)政策的基本走向。正是在這意義上說,，這次利息大幅下降將給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來巨大的影響,。
而政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策根本性的轉(zhuǎn)變，不僅利于股市，也利于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng),。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資金密集性產(chǎn)業(yè),，資金成本的高低及金融支持的程度，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,。因?yàn)榻鹑谥С譀Q定了房地產(chǎn)供應(yīng)方的融資成本及購(gòu)房者的購(gòu)房成本,。因此，貸款利率大幅下降,，既可降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本,，減輕房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)及讓房地產(chǎn)企業(yè)更為容易地獲得資金，也讓已經(jīng)購(gòu)房做按揭貸款的民眾借貸成本下降,，讓一些房地產(chǎn)的需求釋放出來,。這就是為什么該政策一出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)歡呼一片,，特別是房地產(chǎn)開發(fā)商更是歡欣鼓舞,。但是，這是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)方面,。
另一方面,，我們從最近出臺(tái)的一系列政府?dāng)U大內(nèi)需的政策來看，盡管中央政府同樣把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力,，同樣把房地產(chǎn)業(yè)放在擴(kuò)大內(nèi)需的主要切入口,。但是，所有房地產(chǎn)政策的重心都放在住房消費(fèi)上,。而這點(diǎn)與早幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)有根本性的不同,。
既然未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是放在居民的住房消費(fèi)上，那么也就意味著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力,，但它將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,，即國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將從以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生這種轉(zhuǎn)變,，那么它就意味著價(jià)格,、產(chǎn)品、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式等方面都將發(fā)生較大的變化,。如果說這種變化不出現(xiàn),，這種轉(zhuǎn)向是不可能的。
就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來說,，為什么房地產(chǎn)銷售會(huì)迅速下降,？為什么會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間僵持狀態(tài)等問題。關(guān)鍵的問題就在于這種轉(zhuǎn)變不可能一瞬間發(fā)生與完成,，而是需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期,。特別美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生所帶來的世界經(jīng)濟(jì)衰退與不確定性,，以及地方政府為了保持房地產(chǎn)暴利模式而采取不少反市場(chǎng)的房地產(chǎn)政策，更是讓這種調(diào)整及轉(zhuǎn)變的時(shí)間與周期延長(zhǎng),。
2008年以來,，盡管國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格先是漲速減慢，繼而下降,，但是這種價(jià)格水平仍然與居民的實(shí)際支付能力差距很遠(yuǎn),。也就是說，就目前國(guó)內(nèi)各地房地產(chǎn)的價(jià)格水平來看,，還沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)根本性逆轉(zhuǎn),。因此，在目前的情況下,，即使大幅降息,，但房?jī)r(jià)過高，投機(jī)者,、投資者的信心遠(yuǎn)未恢復(fù),。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變好之前，投機(jī)性需求不可能得以恢復(fù)而消費(fèi)性需求又沒能力進(jìn)入,，再加上這次政府?dāng)U大內(nèi)需的十項(xiàng)政策放在保障性住房上,，不少自住性需求開始轉(zhuǎn)向保障性住房。因此,，利率下降再大，這兩方面需求要釋放出來還沒有條件,。
還有,，面對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整,，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款會(huì)采取更為謹(jǐn)慎的態(tài)度,，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，也會(huì)讓一些沒有還款能力的購(gòu)買者拒之門外,，而不是如早幾年那樣,，沒有一個(gè)購(gòu)買住房者不能從商業(yè)銀行獲得貸款的。
所以,，目前房地產(chǎn)的問題,，仍然是房?jī)r(jià)太高，整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好,，加上國(guó)際金融市場(chǎng)所帶來的不確定,，僅僅通過大幅降低利率要把房地產(chǎn)市場(chǎng)居民住房消費(fèi)需求釋放出來是不可能的。即使是早幾年的房地產(chǎn)投機(jī)性需求,，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下,，它們也是不可能釋放出來,。一則是這些投資者的資金早就被股市深度套牢，二則是所經(jīng)歷的股市及房市的風(fēng)險(xiǎn)一定會(huì)改變這些投資者進(jìn)入房地產(chǎn)意愿,。 |