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11日26日,，央行突然宣布一系列刺激經(jīng)濟(jì)的金融貨幣新政,，大幅下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率,。這次央行大幅降低利率,，意味著早些時候從緊的貨幣政策向適度寬松的貨幣政策真正的轉(zhuǎn)向,。而貨幣政策作為宏觀調(diào)控中最為重要的工具,，它的轉(zhuǎn)向也就意味著政府對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢判斷的改變,，意味著政府未來經(jīng)濟(jì)政策的基本走向,。正是在這意義上說,，這次利息大幅下降將給中國經(jīng)濟(jì)帶來巨大的影響,。
而政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策根本性的轉(zhuǎn)變，不僅利于股市,，也利于國內(nèi)房地產(chǎn)市場,。房地產(chǎn)市場是一個資金密集性產(chǎn)業(yè)，資金成本的高低及金融支持的程度,，決定了房地產(chǎn)市場的繁榮,。因為金融支持決定了房地產(chǎn)供應(yīng)方的融資成本及購房者的購房成本,。因此,，貸款利率大幅下降，既可降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本,，減輕房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)及讓房地產(chǎn)企業(yè)更為容易地獲得資金,，也讓已經(jīng)購房做按揭貸款的民眾借貸成本下降，讓一些房地產(chǎn)的需求釋放出來,。這就是為什么該政策一出臺，房地產(chǎn)市場歡呼一片,，特別是房地產(chǎn)開發(fā)商更是歡欣鼓舞,。但是,，這是國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個方面,。
另一方面，我們從最近出臺的一系列政府?dāng)U大內(nèi)需的政策來看,，盡管中央政府同樣把房地產(chǎn)市場作為新一輪經(jīng)濟(jì)增長的動力,，同樣把房地產(chǎn)業(yè)放在擴(kuò)大內(nèi)需的主要切入口。但是,，所有房地產(chǎn)政策的重心都放在住房消費上,。而這點與早幾年房地產(chǎn)市場有根本性的不同。
既然未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展是放在居民的住房消費上,，那么也就意味著中國的房地產(chǎn)市場盡管是經(jīng)濟(jì)增長的動力,，但它將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，即國內(nèi)房地產(chǎn)市場將從以投資為主導(dǎo)的市場向以消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變,。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場將發(fā)生這種轉(zhuǎn)變,，那么它就意味著價格、產(chǎn)品,、市場經(jīng)營模式等方面都將發(fā)生較大的變化,。如果說這種變化不出現(xiàn)，這種轉(zhuǎn)向是不可能的,。
就目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的情況來說,，為什么房地產(chǎn)銷售會迅速下降,？為什么會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求之間僵持狀態(tài)等問題。關(guān)鍵的問題就在于這種轉(zhuǎn)變不可能一瞬間發(fā)生與完成,，而是需要一個較長的時期,。特別美國次貸危機(jī)的發(fā)生所帶來的世界經(jīng)濟(jì)衰退與不確定性,，以及地方政府為了保持房地產(chǎn)暴利模式而采取不少反市場的房地產(chǎn)政策,，更是讓這種調(diào)整及轉(zhuǎn)變的時間與周期延長,。
2008年以來,，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)價格先是漲速減慢，繼而下降,，但是這種價格水平仍然與居民的實際支付能力差距很遠(yuǎn)。也就是說,，就目前國內(nèi)各地房地產(chǎn)的價格水平來看,，還沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場向以消費為主導(dǎo)的市場根本性逆轉(zhuǎn)。因此,，在目前的情況下,，即使大幅降息，但房價過高,，投機(jī)者,、投資者的信心遠(yuǎn)未恢復(fù)。在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢變好之前,，投機(jī)性需求不可能得以恢復(fù)而消費性需求又沒能力進(jìn)入,，再加上這次政府?dāng)U大內(nèi)需的十項政策放在保障性住房上，不少自住性需求開始轉(zhuǎn)向保障性住房,。因此,，利率下降再大，這兩方面需求要釋放出來還沒有條件,。
還有,，面對國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險，面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整,，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)按揭貸款會采取更為謹(jǐn)慎的態(tài)度,，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入,，也會讓一些沒有還款能力的購買者拒之門外,，而不是如早幾年那樣，沒有一個購買住房者不能從商業(yè)銀行獲得貸款的,。
所以,，目前房地產(chǎn)的問題,，仍然是房價太高，整個經(jīng)濟(jì)形勢不好,，加上國際金融市場所帶來的不確定,，僅僅通過大幅降低利率要把房地產(chǎn)市場居民住房消費需求釋放出來是不可能的。即使是早幾年的房地產(chǎn)投機(jī)性需求,，在目前的市場環(huán)境下,，它們也是不可能釋放出來。一則是這些投資者的資金早就被股市深度套牢,，二則是所經(jīng)歷的股市及房市的風(fēng)險一定會改變這些投資者進(jìn)入房地產(chǎn)意愿,。 |